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2023年10月28日，財政部國有財產署（以下簡稱國產署）開標了今年第五批國有地上權的招標案。然而，這次開標的結果卻讓市場感到驚訝與擔憂。此次標案中，共釋出八宗土地，但最終只有兩宗成功標脫，標脫率僅為25%。這一現象無疑反映出目前市場對於地上權的需求降低，以及投資者信心的不足。本文將深入分析此次開標的情況及其對台灣不動產市場的潛在影響。

地上權標案大吹冷風：財政部國有財產署的最新開標結果分析

標案概況

開標結果概述

在此次標案中，僅有兩宗土地被麗寶集團旗下的福容開發及麗盛建設得標，合計標脫金額為6.1億元。這兩宗土地分別位於台中市的干城商業區與南區住宅區，標脫價格和溢價率也相當低，分別為5.5億元及0.6億元，溢價率僅為1.2%和0.1%。而這一情況與過去幾年地上權標案的火熱相比，顯然大相逕庭。

標案分布與標的情況

根據國產署的公告，此批標案共釋出八宗土地，分布於北中南地區。具體來看，台中市有三宗土地，台南市有兩宗，此外還有高雄市、桃園市和宜蘭縣各一宗。這些土地的合計面積達4.27公頃，權利金底價為27.85億元，地上權的存續期間皆為70年。地租年息率為3.5％，其中地租隨申報地價調整之年息率為1％，不隨申報地價調整之年息率為2.5％。雖然這些土地的地理位置看似優越，但卻依然無法吸引到更多的競標者。

為何標案成績不理想？

市場需求下滑

目前市場對於地上權的需求顯著減少，這是造成此次標案標脫率低的重要原因。投資者對於未來經濟環境的擔憂，使得他們在投資決策上變得更加謹慎。在全球經濟不穩定以及通貨膨脹壓力增大的背景下，許多企業選擇暫時觀望，而不是急於投入資金。

根據專家的觀察，尤其是在經歷了連續幾年的高地價後，投資者對於土地的投資回報率越來越謹慎。許多建商在評估土地時，不僅要考量地價，還需要分析未來的市場需求與競爭態勢，這無疑增加了他們的風險評估標準。

標的地段的吸引力不足

儘管這次標案的土地位置相對優越，尤其是台中市的干城商業區土地距離火車站不到600公尺，卻仍未能激起足夠的投標熱情。部分專家指出，這可能與土地的使用分區及未來的開發潛力有關。

例如，干城商業區土地的使用分區為第七種商業區，這意味著該土地在商業用途上有一定限制，而在當前市場中，投資者更傾向於尋求靈活性高的地塊進行多元開發。此一情況也體現了投資者對於地塊使用潛力的高度關注。

政策環境影響

此外，政府的政策變化也可能影響投資者的信心。近年來，台灣政府加強了對於土地使用的管制，包括環境保護及都市計畫等相關法規，使得許多投資者在規劃土地開發時面臨更多的挑戰。這一點在國產署此次標案中表現得尤為明顯，許多優質土地卻未能成功吸引投標。

尤其是針對不動產的相關稅收政策和土地使用規範的嚴格程度，使得投資者在進行土地開發前需要考慮的因素越來越多，這無疑提高了他們的投資成本。

標案結果對市場的影響

投資者信心的影響

此次標案的結果無疑會對投資者的信心造成衝擊。隨著標脫率的下降和溢價率的縮減，許多投資者可能會重新評估其在地上權市場的投入意願，進一步推動市場的低迷。長期來看，這樣的情況可能導致資本市場的資金流向出現改變。

例如，根據市場分析，投資者可能會開始轉向其他類型的投資工具，如債券或股票，以尋求更穩定的回報。這種資金流動的變化可能會影響到整個不動產市場的流動性，進而對土地價格產生下行壓力。

市場供需的不平衡

此次標案中六宗土地的未標脫顯示出市場供需之間的明顯不平衡。根據國產署的資料，這些未標脫的土地均具備一定的發展潛力，但卻因市場需求不足而無法成功交易。這一現象或將導致未來土地的價格進一步下調，影響整體市場的健康發展。

在經濟環境不確定的情況下，許多企業對於長期投資的意願降低，這可能使得未來的土地供應面臨過剩的風險。若市場無法快速回暖，土地的拍賣價格將可能進一步受到壓制，影響到投資者的信心。

地上權市場的長期影響

地上權市場的低迷情況可能在短期內難以改變，但也可能促使政府重新檢視現行的地上權政策與土地使用規範。政府若能適時調整相關政策，以刺激市場的活絡，則有機會改善投資者的信心，從而推動市場的回暖。

例如，透過簡化標案流程、降低底價或提供優惠條件，政府可望吸引更多投資者參與標投。此舉不僅有助於增加地上權的標脫率，還能提升政府土地資產的運用效率，從而在更大程度上促進經濟發展。

結論

綜合來看，這次地上權標案的結果顯示出台灣地產市場目前所面臨的困境，從標脫率和溢價率的下降中，我們可以看到市場需求的疲軟以及投資者信心的不足。在未來，政府可能需要進一步調整相關政策，以促進市場的回暖。

此外，投資者在進行土地投資時，也需謹慎考量市場的動態，選擇更具潛力的地區進行投資，以確保資本的安全與增值。希望未來的地上權招標能夠帶來更多的機會，助力台灣經濟的持續增長。這一情況下，投資者的目光可能會轉向那些市場需求依然強勁的區域，以求在競爭激烈的環境中找到最優解。