最新消息都更重建與危老重建：解析不動產移轉的稅務影響
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在台灣，不動產的重建過程主要分為都市更新（都更重建）和危險老舊建築重建（危老重建），這兩者都旨在提升居住品質和房產價值。然而，無論選擇哪一種重建方式，稅務考量都是不可忽視的關鍵因素。這些過程不僅涉及拆除和改建，還伴隨著多種稅賦，包括土地增值稅、契稅及財產交易所得稅等。值得注意的是，政府為鼓勵改建，提供了多項稅賦減免和補助措施，以減輕民眾的經濟負擔。因此，在進行不動產移轉時，了解不同重建類型的稅務影響以及相應的減免政策，將有助於做出更明智的決策。這篇文章將深入探討這些稅務考量，幫助讀者更清晰地掌握都更與危老重建中的不動產移轉問題。
都更重建與危老重建：不動產移轉的稅務考量
無論是都更重建還是危老重建，這些過程皆藉由拆除和改建的方式來改善居住品質或提升房產價值。這兩種重建方式屬於不動產變更再利用的範疇，因此將會涉及相應的稅賦。然而，政府提供了一系列誘因來鼓勵改建，這包括獎勵措施、補助及稅賦減免等優惠，幫助民眾減輕經濟負擔。
一、不動產相關稅賦概述
不動產相關的稅賦主要分為國稅和地方稅。
(一) 國稅
國稅是由中央機關負責徵收，涵蓋多種稅目，以下是主要的幾個類別：
1. 綜合所得稅
綜合所得稅是針對個人及企業的所有收入進行徵稅。這包括工資、薪金、利息、股息、租金和其他收入來源。根據不同的收入級距，稅率也會有所不同，對於高收入者，稅率可能會較高，旨在實現稅負的公平性。
2. 營利事業所得稅
此稅種針對企業的利潤徵稅，通常適用於所有依法登記的公司。企業需在每年結算後，根據實際利潤向國稅局申報並繳納營利事業所得稅，稅率根據企業的規模及利潤水平而異。
3. 遺產稅和贈與稅
遺產稅和贈與稅是針對財產轉移的徵稅方式。當個人去世時，其財產會被課徵遺產稅，而贈與稅則適用於財產在生前的贈與行為。這些稅目旨在防止富裕家庭通過財產轉移來逃避稅收。
4. 貨物稅、證券交易稅和期貨交易稅
這些稅是針對特定交易或行為所徵收的，包含消費品的交易及金融市場的活動。貨物稅是針對商品的銷售徵收，而證券交易稅和期貨交易稅則針對證券及衍生品的買賣進行課稅。
國稅的徵收由財政部及各區國稅局負責，這確保了稅收的統一管理和徵收流程。
(二) 地方稅
地方稅由地方稅捐稽徵機關負責，主要包括以下幾種：
1. 地價稅
地價稅是基於土地的公告價值徵收的稅種。地方政府會根據土地的使用性質、位置及市場價值來評估並徵收地價稅，這是地方政府重要的財源之一。
2. 房屋稅
房屋稅針對擁有房屋的產權者徵收，通常根據房屋的評估價值來計算。該稅目對於持有多處房產的人士而言，稅負可能會相當可觀。
3. 土地增值稅
土地增值稅是針對土地價值增值的徵稅，特別是當土地轉售時，增值部分會被課稅。這一稅種旨在促進合理的土地使用及開發。
4. 契稅和印花稅
契稅是針對不動產買賣過程中的契約所徵收的稅金，而印花稅則是針對某些法律文件的簽署和交易行為徵收的稅務。這些稅種通常與不動產交易直接相關。
(三) 稅賦減免優惠
1.稅賦減免措施比較
針對都更重建和危老重建，政府提供了不同的稅賦減免優惠，以激勵民眾參與不動產的改建。以下是兩者的主要減免措施：
| 重建類型 | 稅賦減免措施 |
|---|---|
| 都更重建 | 土地增值稅減免、契稅優惠 |
| 危老重建 | 財產稅減免、特別補助 |
2.都更重建的優惠
對於參與都市更新（都更重建）的個案，政府提供土地增值稅的減免以及契稅的優惠，旨在鼓勵舊區改建，提升城市整體面貌及居住品質。
3.危老重建的優惠
在危老重建的情況下，政府提供財產稅的減免及特別補助，以促進老舊建築的安全重建。這不僅能改善居民的居住環境，還能增強社區的整體安全性。
二、房產過戶的考量
王先生和王太太面臨著將房產過戶給孩子的問題。在考慮過戶時間上，他們需要了解是在都更送件前還是都更完成且登記後進行過戶。這其中的差別不容忽視。
(一)稅賦影響
根據政大地政士聯合事務所地政士藍天佑的建議，這是許多客戶常問的問題之一。無論選擇何種過戶方式，均會產生稅賦，主要包括：
- 土地增值稅
- 契稅
- 印花稅
- 財產交易所得房地合一稅
如果沒有事先做好金流規劃，國稅局可能會將其視為贈與行為，進而產生贈與稅的負擔。
三、不動產移轉方式
王先生的孩子未來如果要賣房屋，則需考量如何進行不動產的移轉。
(一) 買賣方式
1. 房價計算
若王先生選擇以買賣方式轉移房產，房價將以市場價值作為基準進行計算。這種方式的好處在於：
- 自用住宅稅率優惠：王先生可以申請自用住宅的稅率，這樣便能享有土地增值稅的優惠稅率。這對於減少未來稅賦是一個相當重要的優勢。
- 透明的交易價格：以市場價值為基準，能夠清晰明確地進行稅務計算，避免因房價估算不準而產生的稅務糾紛。
2. 財產交易所得稅
然而，透過買賣的方式也需要考慮到：
- 財產交易所得稅的負擔：王先生在進行房產買賣時，除了土地增值稅外，還需要繳交財產交易所得稅。這部分稅負通常會隨著成交價格的上升而增加。
3. 稅制影響
舊制 vs. 新制
王先生持有土地的時間若在2016年前，則適用舊制稅率，這意味著：
- 較低的稅率：舊制稅率通常較新制為低，這樣能降低土地增值稅的負擔。
- 新制的影響：若鄰居在2016年後取得土地，則適用房地合一稅的新制，這通常會導致較高的稅賦負擔。
(二) 贈與方式
1. 房價計算
若王先生選擇以贈與的方式進行房產移轉，房價的計算將基於土地公告現值及房屋評定現值。這意味著：
- 無法享有自用優惠稅率：在贈與的情況下，土地增值稅將無法享有自用住宅的優惠稅率，這會使得王先生需要繳納的稅額增加。
- 贈與稅的負擔：超過免稅額的部分也需繳交贈與稅。根據2022年財政部的公告，王先生夫婦每年各享有244萬元的免稅額。
2. 稅負風險
這樣的計算方式使得贈與的稅負變得較重，且可能會增加未來的稅務負擔。
(三) 子女的未來稅務負擔
在考慮未來的稅務負擔時，無論是選擇買賣還是贈與，都將對王先生的孩子在將來出售房屋時的稅務負擔產生影響。
1. 低成本的影響
若王先生以贈與的方式轉移房產，孩子將會因為取得房屋的成本較低，面對的應繳納的所得稅可能會相對較高。這涉及到房地合一稅的適用情況。
房地合一稅計算
假設王先生在2023年以1900萬元的價格將房產轉移給子女，子女在2024年以2100萬元出售該房產，並支付仲介及代書費用約65萬元，則土地增值稅的計算方式如下：
- 成交價：2100萬元
- 取得成本：1900萬元
- 仲介及代書費用：65萬元
- 土地增值總額：15萬元（假設）
四、都更前或都更後的移轉考量
至於王先生應選擇在都更前還是都更後進行房產移轉，沒有標準答案，主要取決於以下因素：
- 財產分配意圖：若王先生希望先行財產分配，以避免日後遺產分配糾紛，則可考慮在都更送件前辦理。
- 稅金考量：若在乎稅金的多寡，則需考量都更前的稅賦預測及都更後的潛在變數。
(一)專業建議
若讀者們有意透過都更或危老重建將房產移轉到子女名下，建議尋求專業會計師或地政士的協助。他們可以根據現行稅法及稅率，進行個案試算，以獲得正確的資訊來做出最佳選擇。
五、結論
無論是都更重建還是危老重建，涉及的不動產移轉都需仔細考量稅賦及過戶方式。了解各種稅賦及減免措施，並在專業人士的指導下，將有助於民眾在不動產交易中做出明智的選擇，進一步提升居住品質和財產價值。透過適當的規劃與準備，王先生及王太太可以順利地將財產移轉給孩子，並最大程度地減少不必要的稅務負擔。
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圖片來源:維基百科
