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根據財政部北區國稅局的最新說明，針對個人出售設籍未滿6年的房地產，即便持有並實際居住該房地已滿6年，仍不符合「自住房地400萬元免稅額」的適用要件。此規定依據《所得稅法》第4條之5，旨在確保「自住房地」的稅務優惠適用於確實設籍、長期居住者，進一步落實居住正義。本文將深入探討自住房地400萬元免稅額的要件，並結合實際案例說明。

只要持有並居住滿6年，是否就能享有自住房地400萬元免稅額？

自住房地400萬元免稅額適用的三大要件

根據《所得稅法》第4條之5第1項第1款的規定，個人出售自住房地須符合三項主要要件，方能享有400萬元以下的課稅所得免稅優惠，超過部分按10%的稅率計算。這三大要件如下：

要件（一）設籍登記、持有並居住連續滿6年

個人或其配偶、未成年子女必須在該房地產設籍登記、持有並連續居住滿6年。這代表不僅需要長期持有該不動產，還必須連續設籍於此，以確保其實際居住用途。換句話說，如果房屋是用作居住但未設籍或設籍不連續，則不符合此免稅要件。

要件（二）交易前6年內無出租、供營業或執行業務使用

在申請免稅優惠前的6年內，該房地不可出租、供營業或用於執行業務，確保此房地僅供自住用途。如果在此期間有其他用途記錄，則無法享有免稅額，這主要是避免以自住房地名義規避房地合一稅，維護稅制公平性。

要件（三）交易前6年內無重複申請優惠稅率

為避免重複享受優惠，所得稅法規定個人、配偶及未成年子女在交易前6年內不得再次申請優惠稅率。此項目標在於防止個人頻繁透過交易享受稅務優惠，確保該優惠僅限真正的長期自住房地需求。

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案例解析：設籍不足6年不符免稅條件

財政部北區國稅局以實際案例進一步說明，若個人設籍未滿6年，即使持有及實際居住滿6年，仍不符合免稅要件。

案例詳情

甲君於113年1月出售其106年1月購入的A房地，並申報該房地課稅所得為860萬元，減除自住房地400萬元免稅額後，繳納稅額約46萬元。然而，稅局發現甲君於107年9月才在A房地辦竣戶籍登記，迄出售時設籍未滿6年，因此不符合自住房地免稅額的要件。依據稅法規定，甲君應補繳126萬元稅額。

甲君的申訴與復查結果

甲君不服該核定，提出復查，主張其已在A房地實際居住超過6年，認為不應以設籍時間為標準。最終，稅局根據稅法及立法理由駁回甲君的復查，強調自住房地免稅額的核心精神在於保障自住需求，必須同時符合連續設籍、長期持有並居住等多項條件。

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設籍不足6年之影響與重要提醒

設籍對於自住房地免稅的關鍵性

從以上案例可以看出，設籍登記的連續性在申請自住房地免稅額時扮演著至關重要的角色。縱使持有與實際居住年限滿足要件，若設籍未達6年，即無法享受稅務優惠。因此，納稅人應確保在購入不動產後，及時辦理設籍登記，避免因疏忽而失去免稅資格。

非自住戶籍者之提醒：成年子女或父母設籍影響

另外，稅局特別提醒，若房地設籍者為成年子女或父母，亦無法享有自住房地免稅額優惠。此規定意在確保自住房地免稅額的適用僅限於實際的自住房產持有人，避免利用親屬戶籍登記來規避稅務。

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免稅適用相關問題與稅務諮詢服務

正確申報與諮詢資源

北區國稅局表示，對於個人房地產交易而言，適用自住房地400萬元免稅額有嚴格的條件限制，建議納稅人在房屋交易前先確認所有條件是否符合，避免因疏忽而導致額外稅務負擔。若有任何疑問，可撥打免費服務電話0800-000321，該局將提供專業諮詢協助，確保納稅人正確申報並合理享受稅務優惠。

其他適用稅務優惠的可能情境

針對不同的自住房地產需求，財政部也提供其他稅務優惠，例如適用於一般住宅的稅率減免。然而，各項優惠均需符合特定要件，建議納稅人詳細諮詢專業稅務人員或國稅局，以確保合理利用各項優惠，達到合法節稅的目標。

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總結

自住房地400萬元免稅額適用條件是為保障真正的自住需求，設籍連續滿6年是其中的必要條件之一。財政部北區國稅局的說明強調了設籍登記的重要性，並提醒納稅人在進行房地交易前應充分了解相關法規，以避免因誤解或疏忽而影響免稅權益。無論是首次購房者還是擁有多處不動產的投資者，充分理解稅務法規、謹慎計劃交易策略，是保障個人稅務權益的最佳途徑。