最新消息解除契約與房地合一稅爭議：影響賣方稅務的關鍵點與實務分析
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解除契約在不動產交易中是一種常見的糾紛解決方式，但在房地合一稅制度下，賣方如果已完成所有權移轉給買方後，隨後因解除契約重新取得不動產，其後續再出售時的房地合一稅計算將受到解除方式的重大影響。本文旨在深入探討解除契約的不同處理方式，如何影響賣方的稅務負擔，並提供實務案例分析與政策建議，希望幫助讀者理解箇中差異，同時也呼籲相關稅務機關對此問題予以統一解釋，以減少爭議。
解除契約與房地合一稅爭議：影響賣方稅務的關鍵點與實務分析
一、房地合一稅的基本概念與解除契約的影響
房地合一稅是台灣針對房地產交易實施的所得稅制度，其稅率依據不動產的持有期間而定，持有期間越短，稅率越高。持有期間通常從賣方取得不動產的日期開始計算，至出售的日期結束。然而，在解除契約的情況下，賣方持有期間的計算方式將因解除方式的不同而有明顯差異，進而影響稅額。
1. 房地合一稅的稅率
- 持有期間未滿1年：稅率為45%。
- 持有期間滿1年但未滿2年：稅率為35%。
- 持有期間滿2年但未滿10年：稅率為20%。
- 持有期間滿10年：稅率為15%。
2. 解除契約對持有期間的影響
解除契約可能導致賣方重新取得不動產，稅務機關在判定重新取得日期時，通常會採取以下方式：
- 私下協議解除：以解除契約後，賣方重新取得所有權的日期作為新持有期間的起點。
- 法院判決或調解解除：在部分案例中，法院可能認定賣方的原取得日期即可延續。
實務上，這兩種方式將直接影響賣方後續再次出售不動產時的稅率與稅額，尤其是在持有期間不足2年的情況下，稅率可能從20%大幅提高至45%，對賣方權益影響甚鉅。
二、實務案例分析：私下協議解除的影響
私下協議解除契約是一種較為普遍的做法，因其操作相對簡便，無需經過法院程序。但在房地合一稅的適用上，此方式可能對賣方造成嚴重稅務負擔。以下為詳細案例分析：
案例一：合意解除契約的情況
賣方A於2017年1月1日以1000萬元取得一筆不動產，2024年9月9日以1600萬元出售給買方B，並完成所有權移轉登記。因持有期間超過7年，稅率為20%，A需繳納房地合一稅120萬元（[1600萬-1000萬]×20%）。
2024年10月31日，A與B合意解除契約，B於2024年11月10日將所有權移回A名下。嗣後，A於2025年1月2日再以1600萬元出售該不動產給買方C。
- 重新計算持有期間：根據現行規範，A的新取得日期為2024年11月10日，因此持有期間不足2個月。
- 適用稅率：因持有期間不足2年，稅率為45%。
- 房地合一稅金：1600萬-1000萬（成本）=600萬×45%=270萬。
與最初賣給B時相比，稅金從120萬元大幅提高至270萬元，多繳150萬元，對賣方造成極大負擔。
案例二：平價買回解除契約的情況
若A選擇以買回方式解除契約，即B於2024年11月10日以1600萬元賣回不動產給A，則A的新取得成本為1600萬元。
- 重新計算稅金：A於2025年1月2日再次以1600萬元出售給C，因成本與售價相同（均為1600萬元），未產生任何所得，因此不需繳納房地合一稅。
此方式雖能避免高額稅金，但需賣方與買方達成一致，並在契約中明確訂定平價買回條件，實務操作上可能受到買方立場的限制。
三、法院解除契約的特殊處理方式
相比於私下協議解除，透過法院判決或調解解除契約，可能在持有期間的計算上採取不同見解，甚至允許賣方延續原持有期間。但目前相關規範與函釋並不明確，各地稽徵分局的見解亦有不同。
稅務機關的現行規範
根據「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，若解除契約導致所有權重新移轉，賣方的持有期間應自重新取得日期計算。然而，部分案例中，法院判決允許延續原持有期間，實務操作存在不確定性。
問題與建議
稅務機關應統一解釋，明確規範解除契約後持有期間與成本計算的方式，避免稽徵分局間見解不一，導致賣方稅務負擔的不確定性。
四、政策建議：稅制修正與合理化課徵
房地合一稅作為政府稅收的重要來源，應在維持稅制公平與合理的同時，避免對交易雙方造成不必要的負擔。
1. 統一解釋與稽徵原則
財政部應儘速發布函釋，針對不同解除契約方式，統一持有期間與成本計算的適用原則，減少稅務爭議。
2. 考量延續持有期間
對於解除契約後重新取得不動產的情況，應考量賣方原持有期間是否可合併計算，以減輕重覆交易對賣方造成的不合理稅負。
3. 增加交易靈活性
允許雙方私下協議解除契約時，透過合理程序申報與核備，享有與法院判決解除相同的稅務優惠，以增加交易靈活性。
結論
解除契約作為不動產爭議解決的常見方式，其處理方式直接影響房地合一稅的稅額計算。無論是私下協議解除還是法院解除，不同方式對賣方的稅務影響可能相差甚遠。本文強調稅務機關應儘速統一解釋原則，針對解除契約後的持有期間與成本計算進行明確規範，以避免賣方在重覆交易中遭受不合理的稅負，同時也促進不動產市場的公平性與穩定性。
