房貸緊縮與央行打房政策難阻價格上漲！預售屋市場「量縮價漲」現象解析

文章概述

台灣房市面對央行信用管制與打房政策的加劇影響，預售屋市場的成交量在過去三個月中出現了明顯萎縮。自6月以來，市場交易量連續三個月下降，特別是與過往高峰期相比，成交件數已經減少一半。然而，儘管市場交易量持續下降，預售屋的價格卻呈現上漲趨勢，2024年9月，全台預售屋總價中位數首次突破1,600萬元大關，單價突破每坪44萬元，顯示出“量縮價漲”的背離現象。

此現象讓許多業界專家和購房者感到困惑，尤其是在房貸條件更加緊縮的情況下，為何價格仍持續攀升？本文將深入探討背後的原因，並通過數據與區域分析，提供市場未來走勢的見解，幫助讀者了解當前房市的動態。

表格式分析：預售屋市場的價格與交易量變化

指標	2021年	2023年	2024年9月	分析結果
全台預售屋總價中位數	約1,100萬元	約1,400萬元	1,628萬元	總價持續飆升，突破1,600萬元大關
單價（每坪）	約3字頭	約4字頭	超過44萬元	單價明顯上漲，推動整體市場價格上升
新北市單價中位數	約55萬元	約60萬元	67萬元	蛋黃區價格漲幅最大，三重等地漲幅達2成
其他區域（台中、新竹、台南）	約30-40萬元	約40-45萬元	50萬元左右	各地區價格普遍上漲，需求仍維持強勢
交易量變化	穩定	減少20-30%	量縮約30%	由於政策與市場觀望情緒，市場成交量大幅減少

預售屋價格為何仍持續上漲？

1. 建材與勞動成本上漲

近年來，台灣建材與勞動力成本不斷上升，對開發商造成了巨大的成本壓力。例如，鋼筋、水泥等基本建材的價格持續上漲，且勞動力市場的短缺使得建築工人的工資也在不斷增加。這些因素直接推高了開發商的建設成本，開發商最終將這些增加的成本轉嫁給購房者，進一步推升預售屋價格。因此，儘管市場交易量有所下降，但由於成本壓力的存在，價格依然處於上行通道。

2. 土地供應稀缺

台灣土地資源有限，特別是在人口密集的都會區，如新北市、台中市等地，土地供應問題長期未能得到有效解決。土地開發難度大，且土地取得成本高，這使得新建房屋的價格難以進一步壓低。特別是在台北市及其周邊地區，土地供應有限，而需求卻強勁，這樣的供需不平衡推動了價格的上漲。

3. 市場需求強勁

儘管房貸條件較為緊縮，且政府打房政策對投資需求有所抑制，但首購族與改善型需求者的購房需求仍然強勁，這為市場提供了穩定的需求基礎。尤其是在新北市、台中市及高雄市等地，儘管交易量減少，需求卻依然存在，這使得開發商能夠維持較高的售價。特別是一些優質學區、交通便捷的區域，需求仍然超過供應，從而推動了這些地區房價的上漲。

4. 政策效應與市場預期

雖然央行加強了對房市的監管，並加大了房貸利率，但在政府的各項打房政策之下，市場反而不再有“現在不買，未來會更貴”的強烈預期。這使得一部分有購房需求的買家仍選擇進場，即使價格已經漲幅較大。預售屋市場並未出現大幅回調，部分原因是開發商在利潤豐厚的情況下，未有急於降價出售的壓力。

預售屋市場的未來走勢

短期內仍難見價格回調

預計在未來幾個月，預售屋價格仍會保持相對高位。儘管市場成交量持續萎縮，但由於土地供應緊張與成本壓力，價格難以出現顯著回落。開發商更有可能通過增加裝潢金、家電贈送等手段來吸引買家，而非直接降價。

中期市場或出現區域性價格分化

隨著政府政策的持續調控與市場情緒的變化，不同區域的房價可能會出現分化。一些熱門區域如新北市的蛋黃區、台中市的熱門住宅區，仍有可能保持高價位；而部分新興區域或因為供應增加而出現價格的調整。因此，投資者應該關注區域差異，選擇具有長期增值潛力的區域進行布局。

結論與建議

結論

即使面對房貸緊縮與央行打房政策的影響，預售屋市場依然呈現“量縮價漲”的現象。土地供應短缺、成本上漲以及市場需求依然強勁，這些因素共同推動了價格的持續上漲。儘管短期內交易量可能繼續減少，但價格在供應有限的情況下，仍難以大幅回調。