最新消息2024年7月日本商辦市場詳解：東京、大阪、名古屋、租金&空置率、三大城市全面比較
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日本商辦市場2024年7月概況：租金持續上揚，空置率普遍改善
2024年7月，日本商辦市場整體呈現租金上揚、空置率下降的穩定發展趨勢。東京市中心商辦空置率降至5.00%，創三年半新低，並達到供需平衡的關鍵指標，平均租金突破每坪20,000日圓，連續第六個月上漲。
大阪商辦空置率微升至4.35%，但仍保持在健康範圍內，平均租金連漲六個月，達每坪12,129日圓，顯示市場需求穩定。名古屋則表現搶眼，空置率改善至5.31%，平均租金連續第17個月上揚至每坪12,467日圓，成為具潛力的新興市場。
整體而言，日本商辦市場持續受企業擴展業務與辦公室搬遷需求推動，核心城市租賃動能強勁，為投資者和企業提供了多樣化的機會。
2024年7月日本商辦市場詳解：東京、大阪、名古屋、租金&空置率、三大城市全面比較
隨著企業擴大事業版圖及辦公室搬遷需求的活絡，日本主要城市的商業辦公大樓市場正在經歷顯著的變化。本文深入解析2024年7月底東京、大阪及名古屋三大城市的商辦市場動態，從空置率、租金走勢及各城市特色全面剖析。
東京商辦市場：供需平衡下的領頭羊
空置率創新低
截至2024年7月底，東京市中心商業辦公大樓的空置率為5.00%，較6月底的5.15%下滑0.15個百分點，連續第2個月改善，並創下3年半新低水準（2021年1月以來的4.82%）。此表現不僅反映企業對辦公空間需求的增長，亦凸顯市場已回落至供需平衡指標「5%」。
不同建齡辦公大樓空置率
- 新建大樓（完工未滿1年）： 空置率由6月底的19.77%升至20.18%，上揚0.41個百分點，顯示高租金或位置不佳的新物件吸引力有限。
- 現有大樓（完工1年以上）： 空置率從6月底的4.89%下降至4.79%，連續第5個月改善，展現穩定的租賃需求。
| 大樓類型 | 2024年6月底空置率 | 2024年7月底空置率 | 變化幅度 |
|---|---|---|---|
| 新建大樓 | 19.77% | 20.18% | ↑ 0.41個百分點 |
| 現有大樓 | 4.89% | 4.79% | ↓ 0.10個百分點 |
租金連續揚升，創1年半新高
2024年7月底，東京商辦大樓的平均租金達每坪20,034日圓（每3.3平方公尺），較6月底增加0.3%（55日圓）。這是自2023年2月以來首次超越2萬日圓，並創下1年半以來新高（2022年12月的20,059日圓）。
租金連續6個月上漲反映出東京市中心五大區（千代田區、中央區、港區、新宿區及澀谷區）企業需求穩健成長，特別是在港區等高級商辦聚集地，市場競爭愈加激烈。
大阪商辦市場：小幅波動中的穩定需求
空置率微幅惡化
2024年7月底，大阪商業區商辦空置率為4.35%，較6月底的4.23%上揚0.12個百分點。這是4個月以來首次出現惡化，主要受到部分新物件吸納率不高的影響。然而，空置率已連續第15個月保持在5%以下，顯示大阪商辦市場整體供需仍屬穩定。
租金穩步增長
7月底，大阪商辦的平均租金為每坪12,129日圓（每3.3平方公尺），較6月底增加10日圓，連續第6個月上揚，反映出需求端的韌性。
大阪市場的穩定表現在於北區、中央區等交通便利、設施完善的商業核心區域，這些地區吸引了以中小型企業為主的穩定租戶需求。
名古屋商辦市場：穩中求進的後起之秀
空置率持續改善
2024年7月底，名古屋商業區的商辦空置率降至5.31%，較6月底的5.61%減少0.30個百分點，並連續第2個月呈現改善。空置率的下滑得益於名古屋作為區域性商業中心的地位提升，加之較低租金水平對企業的吸引力。
租金表現創新高
名古屋7月底商辦的平均租金為每坪12,467日圓（每3.3平方公尺），較6月底增加28日圓，並創下連續第17個月上漲的紀錄。此表現顯示市場對高性價比物件的需求旺盛，尤其是靠近名古屋站的區域成為企業租賃的首選。
三大城市市場對比
| 指標 | 東京 | 大阪 | 名古屋 |
|---|---|---|---|
| 空置率 | 5.00% | 4.35% | 5.31% |
| 空置率變化 | ↓ 0.15個百分點 | ↑ 0.12個百分點 | ↓ 0.30個百分點 |
| 平均租金（每坪） | 20,034日圓 | 12,129日圓 | 12,467日圓 |
| 租金變化 | ↑ 0.3%（+55日圓） | ↑ 0.1%（+10日圓） | ↑ 0.2%（+28日圓） |
市場動態與未來展望
東京：市場回溫
東京作為日本的經濟核心，其商辦市場正進一步回暖。隨著租金持續上揚及空置率的穩步下降，預計高價值核心區域如港區和中央區將持續吸引企業目光。
大阪：穩健需求
大阪市場雖小幅波動，但整體需求穩定，北區和中央區的市場韌性強勁。未來，配合基礎設施升級及國際化進程，大阪有望吸引更多跨國企業進駐。
名古屋：潛力無限
名古屋作為新興商業中心，其租金增長和空置率改善顯示出市場潛力。未來，隨著更多國內外企業進入名古屋，市場規模和成熟度將進一步提升。
結論
日本三大城市商辦市場各具特色。東京以穩定成長引領市場，大阪憑藉需求韌性維持穩健，名古屋則展現出強勁的發展勢頭。未來，隨著企業需求的多樣化和市場的進一步成熟，高品質物件和核心區域的價值將更加突出。
