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2024年房地合一稅收達歷史新高，如何有效節稅與申請重購退稅？

作者：管理員於 2024-11-28

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2024年房地合一稅收創下歷史新高，達64.52億元，年增52.6%，預計全年突破690億元。隨著稅收增加，許多人關注如何有效節稅。房地合一稅涉及新舊制度、扣除額計算及重購退稅等複雜條款，民眾容易產生認知落差。例如，若符合自住條件可享有400萬元免稅額，並且根據持有年限不同適用不同稅率（最高45%）。此外，重購退稅需要提供如裝修費、契稅、印花稅等證明，並且對自住事實的審核要求嚴格。若繼承房產仍有房貸，則房貸餘額也可列入成本扣除。專家建議在買賣房產時，應提前規劃交屋時間並咨詢代書專家，確保報稅時能爭取最佳條件。尤其對於延遲交屋的情況，預留足夠時間至關重要。正確理解稅制條款並依時提交所需資料，將有助於減少稅負並成功申請重購退稅。

2024年房地合一稅收達歷史新高，如何有效節稅與申請重購退稅？

引言

根據財政部的最新統計，2024年10月房地合一稅的稅收達到了64.52億元，創下了52.6%的年增率；前10個月的總稅收達到565.99億元，年增率更高達84.8%。這一數字預示著2024年整體稅收有可能突破690億元，創下歷史新高。隨著稅收規模的擴大，許多民眾開始關注如何利用房地合一稅制度進行節稅。然而，由於該制度內容繁瑣，並且涉及新舊稅制的適用、扣除額計算、重購退稅等細節，民眾在申報過程中經常會遇到認知落差和計算困難。

本篇文章將詳細探討如何有效利用房地合一稅的規定進行節稅，並對重購退稅的相關條款進行分析，幫助讀者在買賣房產時把握最佳報稅時機，最大限度地降低稅負。

房地合一稅稅制解析

房地合一稅新舊制度簡介

房地合一稅自2016年起施行，針對房屋及土地的交易所產生的利得徵稅，並依持有期間設立不同的稅率。根據財政部的規定，新制度適用於2016年1月1日後取得的房產。如果房產是以繼承方式取得，則可追溯至被繼承人的取得時間，這意味著即使繼承時間在2016年之後，也有可能適用舊制度進行課稅。以繼承為例，假如被繼承人在2014年2月取得的房屋，繼承人在2019年2月繼承，則依舊可適用舊制課稅。

新制稅率及優惠條件

新制稅率根據持有時長不同而有所區分，具體稅率為：

45%：持有不足2年；
35%：持有2年至5年；
20%：持有5年至10年；
15%：持有超過10年。

此外，若符合自住條件（連續設籍6年且有實際自住事實，無出租或營業），則可享有400萬元的免稅額，超過部分將以10%的稅率課徵。需要注意的是，國稅局對於自住事實的審核非常嚴格，民眾在申請時必須提供充分的證據以確保申報的準確性。

退稅項目的認列

對於申請重購退稅的民眾，退稅額的計算涉及到諸多項目，其中包括買房價金、契稅、印花稅、代書費、過戶規費、仲介費、裝修費等。值得注意的是，裝修費的認列需要提供發票及合約，並且僅可認列不可拆除的固定裝潢（如冷氣、熱水器等），不包括可移動的電器設備。

此外，如果繼承的房產仍有房貸，且由繼承人負責償還，則房貸的餘額也可列入成本，並可在報稅時進行扣除。至於裝修費，如果無發票，也可向廠商詢問依照國稅局規定補開發票，並在報稅時進行認列。

退稅的特殊規定

申請重購退稅時，需注意兩種情況：

先買後賣：在賣屋報稅時可直接扣抵；
先賣後買：需先繳稅，並在兩年內完成新購屋的登記手續，才可申請退稅。

同時，退稅後五年內不得將房屋轉售或出租，否則將會被追繳退稅金額，這是許多民眾在申請過程中容易忽視的要點。曾有民眾因為退稅後將房屋出租給申請租屋補貼的房客，結果被追繳80多萬元的退稅金額。

節稅建議與操作方法

提前規劃交屋時間

由於近年來受限於建材短缺及工人不足，建商延遲交屋的情況越來越普遍。根據專家建議，民眾在買賣房屋時應該預留足夠的時間進行交屋，最好提前半年至一年，這樣可有效避免由於建商延遲交屋而錯失重購退稅的機會。

諮詢代書專家，了解稅制細節

房地合一稅的細節繁多，對於一般民眾而言，理解和掌握所有條款是非常具有挑戰性的。建議在買賣房屋時，請諮詢專業的代書或稅務顧問，確保在報稅過程中能夠依照最有利的條件進行操作，避免因為誤解制度而錯失節稅機會。

完善申報資料，避免稅務爭議

為了能夠順利完成重購退稅申請，民眾應該提前準備好所有必須的證明文件。例如，裝修費的發票及合約、房屋貸款的付款紀錄、實際居住的證據等。國稅局對於自住事實的查核非常嚴格，提供充分的證據能夠大大提高申請成功的機率。

留意時間規定，避免錯過退稅時機

房地合一稅的重購退稅有一個兩年內完成登記的期限，錯過這個期限將無法再申請退稅。因此，民眾在購房時需要密切注意相關的時間要求，提前規劃好買賣與登記的時間表。

表格分析：房地合一稅新舊制度比較

項目	舊制	新制
適用時間	2016年1月1日以前取得的房產	2016年1月1日以後取得的房產
稅率	根據持有年限無差異	根據持有年限分為45%、35%、20%、15%
自住優惠	無	自住6年且無出租可享400萬免稅額，超過部分以10%稅率課徵
退稅認列項目	無	包括房價金、契稅、印花稅、裝修費等，可認列固定裝潢
繼承房產的稅制適用	以繼承時間為準	以被繼承人的取得時間為準

結論與建議

總結來說，房地合一稅是一項複雜的稅制，涉及新舊制度的適用、退稅申請的條件以及各項費用的認列。為了最大限度地節稅並順利完成重購退稅，民眾應該提前規劃並準備充分的證據材料，諮詢專業代書或稅務顧問，避免因為制度理解不當而錯失退稅機會。此外，對於交屋時間的規劃、時間規定的遵守也是十分重要的。掌握正確的操作方法，將有助於減少不必要的稅負，實現最佳的財務規劃。