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在現今的房地產市場中，許多民眾對於出售房地產的稅務優惠政策存在疑惑。特別是涉及到房地合一自用住宅免稅額時，更是容易產生誤解。為了解答這些疑問，財政部臺北國稅局提供了詳細的說明與案例解析。

房地合一自用住宅免稅額：了解臺北國稅局的規定與案例解析

免稅額適用條件

根據《所得稅法》第4條之5第1項第1款的規定，個人出售房地產若想享受課稅所得在400萬元以內免納所得稅的優惠，須同時滿足以下三個條件：

1. 戶籍登記與實際居住：賣方本人、配偶或未成年子女必須在該房地辦竣戶籍登記，並且連續持有並實際居住滿6年。
2. 無出租或營業使用：在交易前6年內，該房地未曾出租、供營業或執行業務使用。
3. 未曾適用相同優惠：賣方及其配偶、未成年子女在交易前6年內未曾適用過此項租稅優惠。

不符合條件的情況

若僅有「已成年子女」或「直系尊親屬」設籍並居住於該房屋，則不符合免稅優惠的規定。例如，陳君在112年申報出售臺北市北投區一處房地產，課稅所得700多萬元，原自行申報適用400萬元免稅額，繳納稅額34萬餘元。然而，經國稅局查核發現該房地僅陳君的成年子女設籍，並不符合規定，因此核定陳君應補稅額為77萬餘元。陳君雖提出復查，但因不符合設籍條件，最終復查申請仍被駁回。

具體案例解析

以林先生為例，他於105年（2016年）2月1日購入一處成本1,500萬元的自住房地，於112年（2023年）1月10日以2,500萬元售出。經計算，其課稅所得為890萬元，若符合自住房地租稅優惠條件，應納稅額為49萬元。

計算過程如下：

• 課稅所得＝成交價額2,500萬元－成本1,500萬元－費用100萬元－土地漲價總數額10萬元＝890萬元
• 應納稅額＝（課稅所得額890萬元－免稅額400萬元）×10%稅率＝49萬元

此案例顯示，林先生成功申請了400萬元的免稅優惠，但需注意的是，林先生及其配偶、未成年子女在6年內將無法再次適用此項租稅優惠。

結論

臺北國稅局強調，自用住宅免稅優惠的設籍與居住條件必須嚴格遵守，避免因誤解政策而導致補稅。此外，民眾需了解，免稅優惠的適用對象不包括已成年子女或直系尊親屬，且本人、配偶及未成年子女在6年內只能享受一次此優惠。透過正確理解政策與合規操作，方能最大化享受租稅優惠，減少不必要的稅務風險。