最新消息央行第七波信用管制來襲：四大利空敲響房市警鐘，房價是否迎來拐點？
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央行第七波信用管制政策出台，引發了房市的顯著變化，加速了市場的冷卻。自第六波信用管制以來，台灣房市就已開始出現反轉跡象，隨著第七波的實施，這一趨勢加速發展。銀行放貸變得更加嚴格，貸款成數下降，利率上升，使得購房者面臨更大的資金壓力。尤其是首次購房者，雖然能獲得相對較高的貸款，但隨著房價的高企，需求減少，投資者也因高利率和市場風險選擇觀望。此外，少子化和供應過剩的問題也加劇了市場的供需失衡，預示著未來房市將持續調整。雖然市場短期內未必會崩盤，但房價將進入親民化階段，特別是中高價位的房產將面臨較大的下行壓力。對於有自住需求的買家，若符合購屋條件，可以把握低迷市場中的入場機會，並且可以考慮透過租屋度過這段市場低迷期。
央行第七波信用管制來襲：四大利空敲響房市警鐘，房價是否迎來拐點？
房市寒冬已至？第七波信用管制政策加速市場反轉
央行自2023年起推出一系列信用管制政策，其中第七波政策被業界戲稱為「金龍風暴」，對房市的影響迅速擴散，引發了市場的顯著反應。事實上，在第六波信用管制政策於八月實施後，台灣的房市便開始顯露出冷卻的跡象，這些跡象雖然當時不甚明顯，但隨著第七波的實施，這一趨勢加速了。因此，眾多房地產從業者及投資者對於未來的房市走向充滿了不確定性，普遍預期房市將迎來一段調整期，甚至可能進入寒冬。
房市大幅降溫，成交量急劇下降
今年上半年，店面每月成交約2至3間，這對一般店面來說並不罕見。然而，進入下半年後，每週能夠約看一次房的買家就已經是「偷笑」。與此同時，房仲業者也開始抱怨，過去那些堅持不與其他品牌合作的業者，現在也不得不降低姿態，與不同品牌的房仲合作，以提高成交機會。這一變化反映了市場成交量的急劇下降，尤其是投資型買家大幅減少，市場情緒愈加低迷。
四大利空全面浮現：房市步入寒冬
銀行資金緊縮，房貸利率上升
銀行放貸規模受限，使得購屋者在資金取得上愈發困難。即便是有良好信貸紀錄的借款人，也因銀行資金不足而難以獲得足夠的貸款支持。加上央行提高了利率，銀行對貸款的要求變得更加苛刻。房貸利率的上升不僅加重了購房者的資金壓力，也使得高利率房貸成為常態，進一步抑制了市場的需求。
自主利率上升，購房成本急劇上漲
自主利率的上升直接影響了購房者的月供金額。隨著貸款利率從2.8%起跳，許多潛在的購房者選擇暫時觀望，尤其是第二間房的購房需求開始下降。對於投資型需求者而言，高利率使得房產投資的回報預期降低，投資吸引力大幅減弱。
餘屋量大幅增加，市場供過於求
在過去幾年，由於建設用地供應充足以及低利率環境的支持，台灣的房市在2019年至2021年間經歷了快速增長。然而，隨著建照的積壓以及需求端逐步疲弱，餘屋量迅速上升，預示著未來的市場供應將過剩。隨著第七波信用管制的推行，市場的購房需求進一步縮小，餘屋未來可能無法順利消化，從而對價格產生壓力。
少子化問題加劇，未來需求持續萎縮
台灣少子化問題日益嚴重，年輕一代對於買房的需求逐漸減少，這使得購房市場的主要需求端——首次購房族——的數量縮小。尤其是在中低價位的住宅市場，由於年輕人負擔較重以及對房市的預期不佳，未來的需求將難以填補過剩的供應，這使得市場整體的結構性問題更加明顯。
第七波信用管制政策的影響：買氣銳減，貸款難度加大
信用管制政策解析：首購與新青安的差異
首購房貸 vs. 新青安貸款條件
| 項目 | 首購房貸 | 新青安貸款 |
|---|---|---|
| 貸款資格 | 無房貸紀錄即可申請 | 本人、配偶、未成年子女名下無住宅，限申請一次 |
| 貸款成數 | 最多可貸八成 | 最多可貸八成 |
| 適用對象 | 可擁有多筆房產但無貸款 | 僅限名下無住宅的首購族群 |
| 特別條件 | 銀行視情況調整，如鑑價8成貸款 | 嚴格規範用途，避免投機 |
信用管制的推出使貸款資格門檻提高，尤其是針對投資客或重劃區購屋者，銀行採取提高利率、降低貸款成數等手段，實現「以價制量」。這使得原本購買二手房或預售屋的買家，面對貸款額度縮水、利率上升的困境，購房的難度大增。
銀行限貸措施如何影響房市？
放貸規則更嚴苛，買家意願大降
根據市場觀察，許多原本計畫購房的買家，因為受到信用管制政策的影響，對房市的信心大幅下降。尤其是那些首次購房的民眾，儘管能夠獲得相對較高的貸款成數，但對於價格較高的房屋需求減少，進一步推動了房價的下跌。
預售屋交屋潮下的壓力與機會
對於即將交屋的預售屋買家，排除條款成為緩解壓力的關鍵，但實際執行上，銀行仍優先放貸給「第一次買房」的民眾，造成高價位市場需求減少。這使得預售屋市場可能面臨相當大的風險，尤其是在中高價位的房屋上，成交難度大幅提升。
未來房市走向：調整還是崩盤？
少子化與高供應量的雙重挑戰
未來台灣房市將面臨少子化加劇與建案供應過剩的雙重挑戰。由於人口結構的改變，年輕族群的購屋需求逐年下降，加上每年交屋的預售屋量逐漸增加，這些因素將使得房價難以持穩。尤其是在台北市、台中市等大城市的二手房市場，價格調整的壓力將進一步加大。
房價回歸親民化？房市面臨調整期
即便目前的房市處於調整期，但預計不會出現劇烈崩盤。隨著市場進入理性消費階段，房價可能回歸較為親民的價格區間，特別是對於首次購屋族來說，仍然有一定的購屋空間。未來房價將呈現「穩中有降」的趨勢，並在一定區間內進行盤整。
結論與建議：如何在寒冬中做出明智的購屋決策
自住客可以果斷進場
如果自住需求足夠強烈且符合先決條件，可以在適當的市場時機果斷進場。現階段，購房的價格可能已進入合理範圍。特別是對於自住型買家而言，在信貸管制尚未完全升溫的情況下，選擇合適的時機進場可以避免市場不穩定帶來的風險。
看清信用管制與市場趨勢
在目前的信用管制環境下，尤其是高價房市場，購屋者應更謹慎評估自己的購房能力與資金規劃，避免盲目跟風。特別是對於那些計劃長期持有的自住型買家，需要了解自己是否能承受高利率的壓力，並考慮短期內是否有降息的機會。
透過租屋度過市場低迷期
若計畫購房但尚未找到合適的機會，不妨考慮短期租屋，等待市場價格回穩後再做出決定。這不僅能減少因高利率而產生的負擔，也可以在市場趨於穩定時抓住更好的入市機會。
總結
台灣房市在央行第七波信用管制的推動下，逐步進入調整期，市場成交量急劇下降，購房難度上升。隨著資金緊縮、少子化加劇及餘屋量增多，未來房市將面臨更大挑戰。然而，對於有自住需求的買家來說，若能把握市場低迷時機，仍可在合理的價格區間進行購房。
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