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「三種課稅情境詳解，節稅關鍵在此出售繼承房產需知！」

作者：管理員於 2024-12-10

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在台灣，繼承不動產的課稅方式依照不同情境有所不同，主要分為三種情況：一、被繼承人與繼承人均在2015年12月31日前取得不動產，適用舊制，僅對房屋部分計算財產交易所得；二、被繼承人於舊制下取得，繼承人於2016年後繼承，適用過渡期規定，可選擇舊制或新制，並享有自住免稅額；三、被繼承人與繼承人均在新制後取得不動產，適用房地合一稅制，需按實價課稅。對於投資者而言，了解這些稅制情境能幫助選擇最有利的課稅方式，尤其在符合自住條件時，能有效節省稅負。因此，投資者應密切關注不動產交易的時間點，並在適當的時候選擇合理的稅制以達到最佳節稅效果，避免因未申報或錯誤選擇稅制而產生不必要的稅務風險。

「三種課稅情境詳解，節稅關鍵在此出售繼承房產需知！」

文章概述

自2016年1月1日起，台灣的房地合一稅制正式上路，這對所有涉及房地交易的民眾，尤其是繼承不動產的個人，帶來了諸多稅務挑戰。根據新制，出售繼承房地產的課稅方式有了新的規定，這些規定的適用取決於被繼承人和繼承人取得房地產的時間點。本文將詳細介紹這三種可能的課稅情境，並解釋如何根據具體情況選擇最有利的稅制，提供具體的計算範例，並探討未來稅制變動對投資者的影響。

繼承不動產課稅背景

台灣的房地合一稅制於2016年1月1日開始實施，目的是解決過去不動產交易過程中，對房屋和土地分開課稅所帶來的稅務漏洞。新制統一了土地與房屋的課稅方式，不論是房屋還是土地的交易，均按實際成交價格計算所得並納稅。這一改革改變了過去土地漲價總額徵收土增稅的模式，並強化了對短期投資者的稅收管理。對於個人或家庭來說，這一改變使得房地產交易的稅制更加簡單明瞭，但也對繼承不動產的課稅方式帶來了新的挑戰。

繼承不動產的稅務處理

當涉及到繼承房地產的情況時，繼承人需要根據兩個關鍵時間點來確定適用的稅制：一是被繼承人取得不動產的時間，二是繼承人繼承該不動產的時間。這兩個時間點的不同會影響到該不動產出售時的課稅方式。具體來說，根據2016年元旦後房地合一稅制的變更，繼承不動產的課稅情況將會有三種主要情境。

三種課稅情境詳解

第一種情境：都在新制前

這一情境適用於被繼承人和繼承人均在2015年12月31日之前取得不動產的情況。在這種情形下，仍然按照舊制來處理，即土地部分依照公告土地現值徵收土地增值稅，而房屋部分則計算財產交易所得，並繳納相應的所得稅。

具體來說，若被繼承人在2015年12月31日之前購入土地與房屋，並且在其去世後由繼承人繼承，則即便繼承人於2016年或更晚的時候出售該不動產，仍然需要依照舊制的稅制來申報與計算。不動產的土地部分只會計算土增稅，而房屋部分則需要計算財產交易所得。

第二種情境：被繼承人新制前，繼承人新制後

在這一情境中，被繼承人取得不動產的時間在2015年12月31日之前，而繼承人則在2016年1月1日後繼承不動產。這樣的情況存在過渡期，既有新制的適用，也有舊制的適用。根據具體情況，繼承人可以選擇依照舊制或新制進行稅務計算。

舊制與新制的主要區別在於課稅標準：舊制只對房屋部分計算所得稅，土地則依照公告土地現值計算土增稅；而新制則要求土地與房屋一同計算交易所得，不再區分兩者。因此，在這類情境中，繼承人若符合某些條件（例如自住條件），則可以選擇對土地和房屋進行單獨計算或一同計算，從而減少稅負。

舉例來說，若被繼承人在2015年購入房地產，繼承人在2017年繼承，並於2024年出售，則可以根據是否符合自住條件選擇較有利的稅制。如果繼承人符合自住條件，則可以享受舊制中的免稅額，這樣可以減少稅負。

第三種情境：都在新制後

這一情境適用於被繼承人與繼承人都在2016年1月1日之後取得不動產的情況。在這種情形下，無論土地還是房屋，均須按照房地合一新制來計算所得稅。也就是說，土地與房屋都將根據實際成交價格來計算交易所得，並依此徵稅。

例如，若被繼承人在2017年取得不動產，並在去世後由繼承人繼承，則無論繼承人何時出售該不動產，都需按照房地合一稅制來計算所得稅。此時，無論是房屋還是土地，都需要按照實際交易價格來計算，並依法繳納相應的稅額。

稅務計算實例與解析

第一種情境的計算範例

假設被繼承人於2014年購得不動產，並於2016年去世，繼承人於2016年繼承了該不動產，並於2020年出售。根據舊制計算，繼承人只需對房屋部分計算所得稅，而土地部分則按照公告土地現值徵收土地增值稅。例如，若房屋售價為1,000萬元，土地增值稅計算方式為土地公告現值與交易價格的差額。

第二種情境的計算範例

若被繼承人於2015年購入房地產，並於2017年由繼承人繼承，繼承人若於2024年出售該不動產，則繼承人可根據是否符合自住條件來選擇稅制。若符合自住條件，可以選擇依舊按舊制計算交易所得，享受最高400萬元的免稅額；若不符合自住條件，則需要按新制計算所得，繳納相應稅款。

第三種情境的計算範例

假設被繼承人在2017年購入不動產，並於2020年去世，繼承人在2020年繼承，並於2025年出售該不動產。根據新制，無論房屋還是土地，繼承人都需要根據實際成交價計算所得並繳稅。

重點稅務優惠：自住規範與免稅額

如何適用自住規範

根據房地合一稅制規定，若繼承人符合自住規範，則可以享有稅務優惠。具體條件包括：繼承人與配偶或未成年子女共同居住並辦理戶籍登記，並持有並居住於該房屋達6年，且不出租或用作營業用途。若符合這些條件，繼承人可以根據舊制享有最高400萬元的免稅額。

免稅額的運用對於符合自住規範的繼承人，最高可以享有400萬元的免稅額。這對於出售繼承不動產的繼承人而言，是一項顯著的稅務優惠，有助於降低其交易所得的稅負，從而減少稅務壓力。

結論

如何選擇最佳稅制

繼承人應根據具體情況選擇最有利的稅制。若被繼承人與繼承人都在2016年之前取得不動產，則應依照舊制處理；若處於過渡期，則可根據自住規範選擇舊制或新制；而如果都在新制之後取得不動產，則必須按照新制計算所得稅。

投資者如何規劃，對於房地產投資者來說，了解稅制變動和規劃合理的稅務處理非常重要。投資者應該密切關注政策變動，並在出售繼承不動產時，根據稅制規定選擇最有利的課稅方式，從而降低稅務負擔，提升投資回報。

未來展望

政府對房地合一稅制的未來調整，隨著台灣房市變化與稅收需求，政府可能會對房地合一稅制進行進一步調整。例如，可能會根據市場需求調整免稅額的上限或修改自住條件，這將影響繼承不動產的稅務負擔。

購房者與繼承人關注的未來稅制趨勢，購房者和繼承人應該時刻關注政府對稅制的調整，特別是對於繼承不動產的稅務處理。了解稅制變動將有助於他們更好地進行財務規劃，減少不必要的稅務支出，並適應未來的市場和政策環境。