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你真的符合重購退稅條件嗎？國稅局查水電、住戶確認慎防被拒

作者：管理員於 2024-12-10

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房地合一重購退稅申請被國稅局拒絕，申請人需符合一系列條件，包括實際居住於舊房和新房，並且未將房屋出租或用於營業用途。國稅局會深入查核水電使用情況，甚至詢問承買人及賣家是否有自住事實。如果未能滿足居住要求，即使有戶籍登記，也可能被視為不符合退稅條件。

對於投資者而言，這提醒我們在進行房地合一重購退稅申請時，必須確保新舊房屋均為實際居住且未作其他用途。同時，應詳細規劃購房與出售時間，避免因為居住事實未達標準而影響退稅申請。若涉及購房與出售的時間差距、租賃狀況等問題，應謹慎處理，確保所有條件符合政策要求。投資者在進行房地合一相關交易時，應清楚了解退稅條件，並確保在申請退稅前，符合實際居住的要求，以免申請被拒。

你真的符合重購退稅條件嗎？國稅局查水電、住戶確認慎防被拒

文章概述

隨著房地合一稅政策的推動，政府為了幫助民眾減少換屋負擔，推出了重購退稅優惠政策。根據此政策，符合條件的民眾可以在出售舊房後，重購自住房時，獲得已繳納的房地合一稅的退還。然而，根據最近的案例，國稅局在審核退稅申請時格外嚴格，除了查核申請人是否設立戶籍，還會詳細調查房屋的水電使用情況，甚至詢問是否有實際住在房屋中，若不符合實際居住要求，退稅申請將遭到拒絕。本文將詳細分析房地合一稅的重購退稅條件、審核過程、常見問題及未來政策展望，並提供投資者及民眾在申請退稅過程中的建議。

房地合一重購退稅基本條件

根據財政部規定，個人在出售舊房後，若符合以下條件，可以申請房地合一稅的重購退稅。這些條件必須同時符合，才能成功申請退稅或扣抵。

房地合一重購退稅條件

條件	詳細內容
出售與購買時間限制	出售舊房與購買新房的時間差距必須在2年內。
設戶籍與居住事實	新舊房屋的所有者或其家屬需在新舊房屋設立戶籍並實際居住。
無出租或營業	新舊房屋在出售及購買前1年內不得出租或作為營業用途。

補充條件：

若是「先售後購」者，需在重購自住房屋完成移轉登記後5年內申請退稅。
若是「先購後售」者，則需在出售舊房屋的房地合一所得稅申報時，一併申請扣抵應納稅額。

這些條件要求非常嚴格，尤其是在“實際居住”方面，對於不符合居住事實的申請，國稅局會拒絕退稅。

國稅局查核過程與細節

為了確保退稅政策的公平與正義，國稅局對於重購退稅的審核極為謹慎，會依照以下流程進行查核。

查核水電使用情況

國稅局通常會查詢申請人出售的舊房屋的水電使用情況，若發現該房屋水電使用量低於基本消耗量，或長期處於低用電狀態，將懷疑該房屋並未作為自住使用，進而影響退稅申請。

詢問承買人與賣家

除了查核水電使用量，國稅局還會詢問買賣雙方有關該房屋是否為自住用途的事實。如果承買人表示該房屋長期閒置，無人居住，則該房屋的“自住事實”將無法成立。

戶籍登記確認

國稅局會確認申請人在舊房與新房均設有戶籍登記，並檢查該登記是否為真實居住。

查核新舊房屋使用情況

若發現新房屋在購入後1年內已出租或用於營業，則會被認為不符合自住要求，退稅申請將被拒絕。

案例分析：小陳的重購退稅申請

小陳的情況是目前申請重購退稅時，常見的問題之一。小陳在2年前於高雄市三民區購入一棟三房大樓，原計畫自住並已將戶籍遷入。然而，由於工作繁忙，小陳一直居住在鳳山的舊透天厝，並未搬入三民區的房屋。2023年，小陳決定將三民區的房屋出售，並於2024年再購入左營區的新房，隨後申請房地合一稅重購退稅。

查核結果

經過國稅局查核，雖然小陳已將戶籍設立在三民區的房屋，但水電使用量低於基本消耗量，且承買人表示該房屋在出售期間閒置，未曾有人居住。國稅局因此認定小陳並未實際居住於該房屋，最終拒絕了小陳的重購退稅申請。

小陳案例查核詳情

查核項目	內容	結果
水電使用情況	三民區房屋水電使用量低於基本消耗量	顯示該房屋並未實際居住
承買人確認	承買人表示該房屋閒置，未有人居住	無法證明自住事實
戶籍登記	小陳已將戶籍設立於三民區房屋	符合基本戶籍要求

問題反思:

該案例表明，即便設立戶籍，國稅局依然強調“實際居住”事實，這對於許多希望申請重購退稅的民眾是一個需要注意的要點。

房地合一重購退稅申請的常見問題與解答

問題 1：若沒有搬入新購房屋，可以申請重購退稅嗎？

解答：根據目前規定，即便購房者未搬入新房屋，只要舊房屋符合自住要求（設立戶籍並實際居住），仍可申請重購退稅。但若未能證明實際居住於舊房屋，將無法成功申請。

問題 2：水電使用量低於正常標準會被拒絕嗎？

解答：是的，若水電使用量長期低於基本消耗量，會被認為該房屋並未作為自住用途，因此會影響退稅資格。

問題 3：申請重購退稅後，若5年內房屋改作其他用途或出售，會有什麼後果？

解答：根據所得稅法第14條之8第3項規定，若重購的自住房屋在5年內改作其他用途或再次出售，國稅局將追繳已退還或扣抵的稅額。

未來房地合一稅務政策展望

隨著市場環境變化，未來房地合一稅的政策可能會進一步調整。國稅局可能會加強對實際居住事實的核查，並考慮利用更多科技手段進行追蹤，這也意味著申請者在日後的申請過程中，必須更為謹慎。

此外，若未來房地合一稅政策進行調整，可能會對已經規劃購房或重購的人群帶來不同的影響，民眾應保持對政策的敏感，隨時關注相關法規的變動。

結論與建議

房地合一重購退稅政策對於換屋的民眾來說是一項重要的稅務優惠，但申請過程中需謹慎處理各項條件。為了確保申請成功，民眾必須在新舊房屋設立戶籍的同時，確保其實際居住，並遵守所有稅法規定。建議民眾在申請前，提前了解相關條件，並保留所有可能證明自住事實的證據。