最新消息房市升溫VS限貸令降溫：首購族該如何把握購房時機？
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近期央行實施的限貸令對房地產市場造成了顯著影響，尤其對首購族群體。限貸令的核心在於縮減放款成數、加強放款人條件審查及縮短寬限期，目的是抑制過度投機和房市過熱。對於無房無貸的首購族，貸款成數最高可達8成，並享有寬限期。然而，對於有房無貸的申請者，雖然仍可貸款，但不再享有寬限期，且無法申請政府優惠貸款。對於投資者而言，這一政策將有助於減少炒房行為，市場將逐步回歸理性。隨著市場調整，對長期投資者而言，未來幾年內，房地產的穩定增長將提供穩定的回報。因此，對於有投資意圖的買家來說，這可能是進場的好時機，特別是當市場處於相對低迷期時。
房市升溫VS限貸令降溫：首購族該如何把握購房時機？
引言
近來，房地產市場因央行實施「限貸令」而熱議不斷，這一政策對「首購族」的影響成為熱點話題。央行於2023年9月推出的第七波信用管制措施，旨在打擊炒房行為，但對首購族是否能順利貸款，造成了不少困惑。本文將全面解析「限貸令」的內容，並針對首購族的疑問進行詳細解答，幫助您更好地理解這項政策對購房的影響。
文章概述
2023年9月，央行宣布實施「限貸令」，其中包括「限縮放款成數」、「放款人條件審查從嚴」、「縮短寬限期」等措施，目的在於防範房市過熱，尤其針對投機客。然而，這一政策不僅影響投機客，也對首次購房的無房族造成一定程度的影響。銀行放款資金緊縮，使得許多首購族擔心無法如期貸款，甚至無法達到貸款成數要求。
限貸令的具體內容
限貸令的具體內容包括：縮減放款成數、加強放款人條件的審查、縮短寬限期等。這些措施旨在抑制過度貸款和市場過熱，特別是針對那些高負債的購房者。對於首購族來說，這些變化主要體現在貸款成數和申請條件的調整上。
| 類型 | 主要影響 | 備註 |
|---|---|---|
| 無房無貸首購族 | 最高可貸8成，享有寬限期，能申請「新青安」房貸 | 適用於無房且無房貸的首購族 |
| 有房無貸首購族 | 可貸最高8成，但無寬限期，無法申請「新青安」房貸 | 以「有房無貸」狀況申請 |
| 繼承者首購族 | 無房貸的情況下可享受房貸支持，但必須符合條件 | 主要針對繼承房屋的無房族 |
| 房貸排隊潮 | 銀行放款難度增加，排隊時間長，預期需等待三個月 | 銀行資金緊縮，導致排隊情況 |
在限貸令下，央行對“首購族”的定義進行了細分，分為“無房無貸”和“有房無貸”的兩大類。前者是指完全無房且無貸款的首次購房者，而後者則是指名下已有一處房產但尚未使用房貸的購房者。
首購族如何應對限貸令？
1. 限貸令對首購族具體影響是什麼？
限貸令主要影響的是貸款成數和放款條件。首購族若名下無房無貸，最多可貸到8成，並可享受較長的寬限期。然而，若已有房產但未貸款，雖然仍可貸到8成，但不再享有寬限期，也無法申請一些特定優惠的房貸方案。
**貸款成數限制：對於無房無貸的首購族，銀行仍然會根據房屋的市場價值及申請者的財務狀況來決定貸款成數。根據央行政策，無房無貸的首購族貸款成數最高可達80%，但如果房屋價值過高或申請者信用狀況不佳，貸款成數有可能會低於此上限。這意味著首購族需要準備更多的自備款。
**銀行審查更為嚴格：銀行在審核貸款時會更注重借款人的還款能力及負債比，這要求首購族必須具備良好的信用評分和穩定的收入來源。因此，即便是首購族，若未能達到銀行的審核標準，也有可能會被拒絕貸款。
**放款寬限期縮短：放款的寬限期即是申請貸款後可延遲還款的時間。限貸令實施後，銀行的放款寬限期一般會縮短，這意味著首購族可能需要在更短的時間內還清貸款。
2. 如何知道自己是否符合首購族資格？
根據最新政策，首購族分為兩類：「無房無貸」的完全無房族，以及「有房無貸」的已有房產但未貸款者。若申請人名下沒有房產或房貸，則可算作「無房無貸」，享受最高貸款成數和優惠政策。
申請人的信用評分：銀行會查看借款人的信用歷史，這包括過去的信用卡還款紀錄、貸款紀錄等。如果申請人有過不良信用紀錄，貸款的批准機率會大大降低。
申請人的還款能力：銀行會評估借款人的還款能力，這主要根據申請人的收入水平來判斷。一般來說，銀行希望借款人每月的房貸還款不會超過其月收入的40%。
房屋的條件：銀行會根據房屋的價值、地點、屋齡等因素來決定能夠貸款的成數。例如，市中心的高價位房屋，銀行可能會提供更高的貸款成數，而對於偏遠地區的房屋，貸款成數可能會較低。
負債比：如果申請人已有其他貸款或信用卡負債，銀行會計算申請人的負債比，這將影響其貸款的批准機率。
3. 貸款時最重要的因素有哪些？
銀行評估貸款時，會根據申貸人的財務狀況（如收入、負債比等）及所購房屋的條件（如屋齡、地點、狀況等）來決定貸款額度。因此，即使是首購族，銀行也會根據這些條件來決定是否能貸款及貸款成數。
提高信用評分：改善信用評分是提高貸款批准機率的關鍵。首購族應該確保所有帳單按時繳納，避免拖延和滯納金，並減少不必要的負債。
提高自備款比例：如果首購族能夠提供更多的自備款，銀行可能會更願意批准貸款。雖然這會增加首付壓力，但通常能提高貸款批准的機率。
選擇其他貸款機構：如果一家銀行拒絕貸款，首購族可以考慮向其他銀行或貸款機構申請。有些小型銀行或其他金融機構可能會有不同的審核標準。
選擇政府房貸優惠政策：若首購族符合條件，可以考慮申請政府的房貸優惠政策，例如「新青安」房貸，這些政策通常會提供較低的利率和較寬鬆的貸款條件。
4. 能否找到其他方式申請貸款？
若首購族因為限貸令無法順利貸款，可以嘗試其他途徑。例如，尋求銀行合作的壽險公司推出的「買房安心貸」，這些方案可能提供更低利率並免除排隊等候的麻煩。
房屋的市場價值：銀行會根據房屋的市價來決定貸款成數。如果房屋市值較高，且申請人財務狀況穩定，則貸款成數有可能達到最高上限。
申請人的信用狀況：即使名下有房，但如果申請人的信用狀況不佳，則貸款成數會受到影響。因此，保持良好的信用評分對於提高貸款成數至關重要。
銀行的內部政策：不同銀行對於“有房無貸”的貸款政策有所不同，有些銀行可能會提供更高的貸款成數，而有些則可能要求更嚴格的條件。
5. 受限貸令影響的首購族應如何規劃購房？
首購族受限貸令影響後，應該重新規劃自己的購房策略，以下是幾個建議：
了解自身的財務狀況：首購族首先需要評估自己的財務狀況，包括收入、負債、儲蓄等，以便準確計算自己能夠承擔的貸款金額和自備款比例。
選擇適合的房屋：在限貸令實施後，首購族應該選擇符合貸款條件的房屋。這意味著房屋的市場價值、地點以及屋齡等因素都需要考慮在內。挑選那些價位適中且銀行願意提供較高貸款成數的房屋。
提前準備足夠的自備款：首購族應該準備至少30%的自備款，這樣可以在申請貸款時增加被批准的機會。隨著房價的上漲，自備款的準備也變得越來越重要。
選擇有利的貸款產品：在選擇貸款時，首購族應該多方比較不同銀行的貸款條件和利率，選擇最適合自己財務狀況的貸款方案。
投資利多
政府政策的支持，央行推出的限貸令雖然針對投機客，但同時也為首購族提供了支持。例如，無房無貸的首購族可獲得最高8成貸款成數，並且可以申請一些專門為首購族設計的優惠房貸政策。
高端房地產市場的穩定性隨著投機性購房行為的收緊，房地產市場將進入更為理性穩定的發展階段。對於真正需要購房的首購族，這樣的市場環境將有助於避免過度投機推高房價。
利率穩定及優惠政策
在限貸令的背景下，銀行可能會推出針對首購族的專項優惠利率，這對於房貸利率有較高需求的首購族而言，無疑是一個利好消息。
觀點與投資建議
市場調整期為長期投資者帶來機會雖然限貸令對首購族的影響短期內可能帶來一些挑戰，但對於長期投資者而言，這正是一個進場的好時機。隨著市場逐步回穩，未來幾年內，房地產的穩定增長將帶來良好的投資回報。
首購族應理性看待購房
對於首購族來說，雖然貸款成數的調整會帶來一些影響，但不應該因此急於購房。首購族應根據自身的財務狀況、貸款能力等因素，謹慎選擇適合的房產。
結論
限貸令的實施對首購族的影響不容小覷，但對於有計劃的購房者而言，這是一次規範市場的機會。首購族在申請房貸時，應該理性評估自己的財務狀況，準備足夠的自備款，並選擇合適的貸款方案。在市場調整期，長期投資者可把握低迷期進行布局，未來將有更好的回報。
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(圖片來源:Yahoo奇摩股市)
