最新消息
科技業擴廠vs建商轉型：2024商用不動產挑戰與機會

作者：管理員於 2024-12-23

47
次閱讀

科技業的快速擴廠推動了2024年商用不動產市場的熱度，全年大型商用不動產交易金額達1,539億元，創下近十年來的第二高紀錄。科技業連續兩年成為市場的最大買方，全年投入金額達700億元，主要集中在廠房和廠辦，以滿足產能擴充的需求。此外，建商則聚焦於老舊辦公大樓、廠房與餐廳的改建與投資，成為第二大買方，全年投入達303億元。

交易產品中，廠房需求最為旺盛，成交金額達709億元，占總交易的46%，主要來自半導體產業如台積電和美光的擴產行動。廠辦交易金額達369億元，受科技業自用需求與穩定租金吸引，專業投資機構也積極投入。地區方面，廠房交易集中在新竹和台南，廠辦則主要分布於台北和新北市。

展望未來，全球地緣政治和經濟不確定性仍是挑戰，但AI應用的成長將穩定產業發展。貸款緊縮或限制短期投資買氣，但市中心物件預計價格持穩甚至微幅上漲，而物流倉儲和工業廠辦成為投資的新目標。商用不動產市場仍將隨科技業需求而持續成長。

科技業擴廠vs建商轉型：2024商用不動產挑戰與機會

文章概述

2024年，商用不動產市場迎來高度關注，交易金額達1,539億元，創下近十年來的第二高紀錄。科技業因AI應用推動需求，成為商用不動產的最大買方，主要投資廠房與廠辦，區域集中在新竹、台南及雙北。建商則聚焦舊建物改建，反映出市場在地緣政治、經濟成長與融資環境的多重挑戰與機遇。

背景解說

科技業擴廠的驅動力

1. AI技術發展推動產能需求

隨著人工智慧（AI）技術的快速進步，特別是在生成式AI和深度學習模型的應用領域，對高效能運算（HPC）晶片、伺服器、存儲設備等科技產品的需求迅速增長。這種需求的激增直接促使半導體製造商和其他科技企業大幅擴大產能，以滿足全球市場對AI應用的需求。

例如：

生成式AI應用（如ChatGPT、DALL-E）的普及增加了高效能運算晶片的需求，直接促使台積電、美光等企業擴建廠房。
自動駕駛技術的開發和應用需要更多的感測器與晶片，推動相關產業的生產規模升級。

2. 全球供應鏈重組的影響

地緣政治升溫、關稅壁壘以及國際貿易摩擦使得許多科技企業重新評估其供應鏈佈局。為確保供應鏈的穩定性與安全性，科技業逐步將製造基地向具有技術優勢和穩定環境的地區轉移。台灣作為全球半導體產業鏈的重要樞紐，吸引了大量國際企業的投資。

中美科技競爭：美國對中國科技產業施加限制，促使國際企業將生產重心轉移至台灣等地，以降低地緣政治風險。
供應鏈在地化：國內外科技企業積極在台灣投資廠房，以縮短供應鏈距離，並提高運營效率。

3. 半導體產業的引領地位

半導體產業是推動科技業擴廠的主要力量，其對台灣經濟的重要性不言而喻。從製造尖端晶片到設計特殊用途元件，半導體技術涵蓋了AI、5G、物聯網等領域的核心需求。

台積電領軍擴廠：台積電斥資百億購置新竹和台南的廠房，進一步強化了台灣在全球半導體製造領域的地位。
配套產業同步擴展：不僅是晶片製造廠，相關設備供應商、材料廠商也在台灣進行擴產，以支持半導體生產的增長需求。

4. 營運效率與成本管理的考量

科技企業購置現有廠房的比例明顯提高，而非選擇購買土地自行建設。這主要是由於以下因素：

營造成本高漲：建築原料價格的上漲讓自行興建廠房的成本增加。
時間效益：購買現成廠房能加速投產速度，快速回應市場需求。

商用不動產市場表現分析

指標	數據/分析
全年交易金額	1,539億元，比去年同期增長8%
主要買方	科技業（700億元，占比46%）；建商（303億元，占比19%）
廠房成交金額	709億元，占總交易比重46%
廠辦成交金額	369億元，占總交易比重24%
半導體產業投入	395億元，包括台積電（178億元）、台灣美光（81億元）
區域熱點	廠房集中於台南與新竹；廠辦集中於新北市與台北市
建商投資標的	老舊辦公大樓、廠房、校區，集中於融資優勢強的市中心物件

2024年的商用不動產市場在科技業擴廠與建商策略轉型的推動下，創下了亮眼表現。未來市場將面臨貸款環境緊縮與國際經濟挑戰，但長期看來，科技業需求和市區物件的價值成長將繼續支撐市場穩定發展。

投資利多：台灣商用不動產的成長潛力

科技業需求與區域分布

科技業集中購置廠房與廠辦，特別是在具備完善基礎設施的科技園區，如新竹科學園區和台南的半導體聚落。區域群聚效應明顯，未來投資將向科技園區周邊擴展。

建商投資策略與融資趨勢

建商聚焦於改建老舊建物以提升投資報酬率，並選擇融資優勢強的物件，如市中心舊辦公大樓和校區。土建融放款收緊使得具備資金優勢的建商更具競爭力，這類標的仍具投資吸引力。

政府政策與基礎設施支持

台灣政府針對科技業提供了一系列的優惠政策，包括稅收減免、土地使用優惠，以及對科技園區的基礎設施升級，進一步吸引科技企業的擴廠投資。基礎建設完善，如台南科學園區與新竹科學園區，不僅提供生產設備的支持，也有便利的物流和交通系統。政府產業政策，針對半導體、AI等高科技產業提供政策扶持，營造良好的投資環境。

全球市場需求與競爭壓力

隨著全球科技市場的激烈競爭，各大企業積極擴充產能以保持技術與市場領先地位。例如，AI應用的快速普及推動企業必須更快速推出新產品，這進一步驅動產能擴充的需求。

觀點建議

如何選擇高潛力物件

區域選擇：以科技園區及其周邊地段為首選，群聚效應將帶動租金與資產增值。
產品類型：廠房為投資首選，其次是廠辦，因科技業的自用需求穩定。
融資策略：關注融資條件，選擇穩定的資金來源，降低資本壓力。

對於投資者的建議

關注市場動態與政策風險： 投資者應該密切關注政府的房市政策動向，特別是央行的利率政策與房市管控措施。這些政策將直接影響到市場的流動性與資本回報。特別是房貸政策與新青安補貼結束後，市場的購房能力可能進一步收緊，這需要投資者及時調整持有策略。
多元化投資組合： 面對房市的不確定性，投資者應該避免將資金過度集中在單一類型的房產上，特別是當前市場萎縮區域的投資。可以考慮分散投資，將資金投入多元化的資產中，如商業不動產、長期租賃市場或其他類型的固定收益資產，以減少風險。
選擇具增值潛力的區域： 在房市放緩的情況下，選擇具備未來增值潛力的地區尤為重要。這些區域可能包括交通建設將陸續完成的地點、新興商圈或者在政府規劃中將大力發展的地區。這些地方的房價可能相對穩定，並且隨著基礎設施的完善，未來幾年內有望實現資本增值。

雖然貸款緊縮帶來短期壓力，但科技業擴產需求將持續支持市場熱度。市中心物件供應有限，價格穩中有升，物流倉儲與工業廠辦具有較高租金回報，成為投資新方向。

結論

隨著科技業擴廠需求的持續推動，商用不動產市場有望穩定成長。區域集中化、產品專業化及融資條件將是未來市場的主要挑戰與機遇。投資者應把握AI應用帶來的產業機遇，聚焦於科技業主導的市場需求，同時謹慎應對貸款環境變化，制定靈活的投資策略，迎接台灣商用不動產的新局面。