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首購者 vs 夫妻換屋：誰能更輕鬆獲得新青安貸款？

作者：管理員於 2024-12-25

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在當前的房地產市場，許多首次購屋者和換屋族都在考慮是否適合申請新青安貸款。這項貸款政策主要針對首次購屋者，但對於個人換屋和夫妻換屋者來說，是否能夠受惠於此則需進一步了解。

首先，首購者通常能夠享有較高的貸款成數和優惠利率，這使得他們在購屋過程中能減輕經濟壓力。然而，對於換屋族來說，雖然新青安貸款也可能適用，但其條件和優惠則可能有所不同。換屋族需要考慮現有房產的價值、負債比率以及家庭財務狀況，以判斷自己是否符合申請資格。

此外，貸款成數的問題也是一個重要考量因素。一般而言，首購者的貸款成數可能較高，而換屋族的貸款成數則可能根據其現有資產而有所變化。因此，了解自己的需求和市場狀況，選擇最合適的貸款方案，對於成功置產至關重要。

首購者 vs 夫妻換屋：誰能更輕鬆獲得新青安貸款？

文章概述

隨著台灣房地產市場的變化，購屋族面臨許多貸款選擇的挑戰。特別是對於換屋族來說，如何利用「新青年安心成家貸款」（新青安）來減輕財務壓力成為一個重要課題。本文將深入探討新青安的適用條件、貸款成數、以及對於個人和夫妻換屋族的影響，幫助讀者更清楚了解自己的選擇。

背景解說

隨著台灣房地產市場的持續變化，購屋族面臨的挑戰日益增加。特別是在高房價的環境下，許多民眾希望能夠透過貸款來實現購屋夢。然而，對於有房者尤其是換屋族來說，貸款的選擇與條件變得更加複雜。根據央行的政策，貸款成數與寬限期的規定，對於不同的購屋族群有著不同的影響。

在過去的幾年中，政府為了刺激房市，推出了多項優惠政策，其中「新青年安心成家貸款」（新青安）便是針對首次購屋者所設計的專案。這項貸款的目的是希望能夠幫助年輕族群減輕購屋負擔，鼓勵他們進入房市。然而，隨著市場的變遷，這項政策也面臨著調整。

特別是對於換屋族而言，許多人在購買新屋的同時，仍需繳納舊屋的房貸，這讓他們在資金周轉上面臨更大的壓力。雖然央行在某些方面放寬了貸款條件，但對於已擁有房產的購屋族，依然存在許多限制。

例如，若名下已有房產且仍有貸款，則貸款成數會顯著降低，這使得許多換屋族在資金籌措上感到困難。此外，對於希望享受新青安的換屋族，必須在購屋後一年內出售原有房產，這一要求也讓許多人感到不安，因為市場的流動性和房屋銷售的不可預測性，可能影響他們的貸款條件和整體購屋計畫。

新青安貸款的基本條件

新青年安心成家貸款（簡稱新青安）是一項專為首次購屋者設計的貸款計劃，旨在降低年輕族群的購屋門檻。根據目前的政策，申請新青安貸款必須滿足以下基本條件：

無自有住宅：
- 借款人及其配偶、未成年子女名下必須完全無自有住宅。這意味著，若任何一方名下有房產，即使沒有貸款，仍然無法申請新青安貸款。
首次購屋者：
- 申請人必須是首次購屋者，這是新青安貸款的核心宗旨。即便名下有其他房產，但若未曾申請過新青安，則仍可視為首購族。
年齡及收入限制：
- 通常，借款人需在特定年齡範圍內（例如：20至45歲），並且需提供穩定的收入證明，以確保其還款能力。
貸款金額與成數：
- 新青安貸款的最高成數可達80%，貸款金額上限依據購屋價格而定，通常有一定的限制。

這些條件的設置旨在確保貸款資源能夠真正幫助到需要的首次購屋族，但也使得許多潛在的申請者因為名下有房產或其他因素而無法享受這項優惠。

個人換屋族的貸款選擇

對於個人換屋族而言，情況較為複雜，因為他們通常面臨著舊屋貸款與新屋購置的雙重壓力。根據目前的貸款政策，個人換屋族的貸款選擇可分為以下幾種情況：

名下已有房產但無貸款：
- 如果個人名下已有房產，但並未承擔任何貸款，則可視為首購，最高可貸到80%。這對於希望換屋的人來說，無疑是一個利好消息，因為能夠獲得較高的貸款成數，減輕資金壓力。
名下有房且有貸款：
- 若名下已有房產並且有貸款，則貸款成數會下降至最多50%。這意味著，購屋者在資金籌措上會面臨更大的挑戰，因為可貸金額大幅減少。此外，這類申請者通常不享有寬限期，需立即開始還款。
貸款條件的影響：
- 這樣的政策設計，意在防止投機行為，確保資金流向真正需要購屋的家庭。然而，對於換屋族來說，這可能造成資金周轉困難，尤其是在舊屋尚未出售的情況下。

夫妻換屋族的貸款選擇

夫妻換屋族的情況更為複雜，因為涉及到兩個人的財務狀況以及名下房產的情形。以下是夫妻換屋族的幾種貸款選擇：

一方名下無房無貸：
- 若夫妻其中一方名下完全無房無貸，則該方仍可享受首購的貸款條件，這意味著可以獲得較高的貸款成數。然而，另一方如果名下有房產或貸款，則不會影響到享受首購貸款的資格。
一方名下有房無貸：
- 如果一方名下有房產但無貸款，則夫妻在購屋時仍可適用首購條件，但這樣的情況下，無法享受新青安的優惠。這意味著即使有一方符合首購的條件，整體的貸款成數和條件仍然受到限制。
一方名下有房有貸：
- 若夫妻雙方皆名下有房且有貸款，則在貸款的成數上將受到更大的限制，通常會降至最多50%。這對於希望換屋的夫妻來說，無疑增加了財務負擔，可能需要重新評估購屋計畫。

總結來說，夫妻換屋族在貸款選擇上面臨的挑戰更加多樣化，了解各種情況下的貸款條件將有助於做出更明智的決策，並有效規劃未來的財務狀況。

條件	首購族	個人換屋族	夫妻換屋族
無房無貸	可貸8成	可貸8成	不適用新青安
有房無貸	可貸8成	可貸8成	可貸8成
有房有貸	不適用新青安	可貸5成	可貸5成

Q&A

Q: 新青安的貸款條件有多嚴格？

A: 新青安要求借款人及其配偶、未成年子女名下無自有住宅，且一生只能申請一次。

Q: 換屋族如何利用新青安？

A: 換屋族需在購屋後1年內出售原房屋，才能享有貸款8成及寬限期的優惠。

投資利多

隨著政策的調整，對於有實質需求的購屋族，仍然存在許多投資機會。尤其是在非高價住宅市場，適當的規劃和策略能有效降低購屋成本。

在當前的經濟環境中，投資房地產仍然被視為一項相對穩健的選擇。特別是對於換屋族和首次購屋者而言，透過合理運用新青安貸款等優惠政策，可以在投資房地產方面獲得多項利多。以下是一些主要的投資利多：

1. 資本增值潛力

房地產通常具有較高的資本增值潛力。隨著城市化進程的推進和基礎設施的改善，許多地區的房價持續上漲。即使在短期內面臨市場波動，長期持有房產仍然能夠帶來可觀的資本增值。對於換屋族來說，選擇在成長潛力大的地區置產，可以實現資本的增值，進一步提升家庭的財務狀況。

2. 租金收益

擁有房產後，出租舊屋可以帶來穩定的租金收入，這對於換屋族尤其重要。在新屋尚未完全交付或需要時間出售舊屋的情況下，租金收入可以有效緩解財務壓力，幫助償還貸款或維持家庭的日常開支。此外，租金的增長也能隨著市場需求的上升而提高，進一步增強投資回報。

3. 稅收優惠

在台灣，房地產投資者可享有多項稅收優惠。例如，房產的持有期間可享受減免稅負的政策，特別是對於自用住宅的稅制優惠。此外，某些房產交易過程中的稅收也可能因政策調整而有所減免，這對於投資者來說是相當有利的。

4. 資金運用靈活性

透過新青安貸款，首次購屋者和換屋族能夠以較低的利率獲得資金，這使得他們在資金運用上更具靈活性。相較於其他貸款選項，新青安的優惠利率和較高的貸款成數，能夠減輕每月還款壓力，讓購屋者有更多的資金用於其他投資或家庭開支。

結論

對於有意換屋的族群，建議在確定購屋後立即規劃出售舊屋，並尋求專業的房仲協助，以確保交易的順利進行。

雖然「首購」與「新青安」的適用條件並不完全相符，但透過了解各種貸款選擇，購屋族仍然可以找到最符合自身需求的方案。隨著市場的變化，保持靈活和謹慎的態度將是成功的關鍵。