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第一波 vs 第七波房市信用管制，對房貸的影響有多大？

作者：管理員於 2024-12-27

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現階段購房市場進入轉折期，房價預計將下跌10%以上，這為購房者帶來機會，但也需注意市場的複雜性。文章分析了五大購屋議題，首先強調品牌價值與施工品質，選擇知名建商能有效避免後期問題。其次，生活機能和居家品質也逐漸成為購屋者的重要考量，實地勘查和了解居住環境至關重要。第三，預售屋、新成屋與中古屋的選擇需根據自身需求與市場狀況來決定，尤其是選擇蛋黃區，避免蛋殼區。第四，實價登錄數據可以幫助購房者獲得實際市場價值，避免被不實價格誤導。最後，文章提醒購房者關注央行第七波信用管制對房貸成數的限制，特別是對於小坪數和高價住宅的影響。總結來說，了解這些關鍵議題將幫助購房者在現今變動的市場中做出明智選擇。

第一波 vs 第七波房市信用管制，對房貸的影響有多大？

文章概述

隨著台灣房市逐步轉變，購屋者在選擇合適的住宅時面臨的挑戰也變得更加複雜。從過去的快速上漲時期到如今的市場調整，房價的波動對購屋者產生了顯著影響，尤其是在房價下跌趨勢逐漸明朗的情況下，很多消費者認為現在是一個不錯的入市時機。然而，儘管市場景氣似乎帶來購房利多，購屋過程中仍充滿了許多潛在的風險，尤其是在資訊透明度不足的情況下，容易引發購屋糾紛。

此外，近期央行實施的第七波信用管制措施，使得房貸成數進一步受到限制，對許多購房者尤其是第二套或第三套購屋者產生了重大影響。這些政策改變讓購屋者在選擇房產時，必須更加謹慎地衡量自備款比例、貸款成數以及購屋的其他條件。

在這樣的背景下，了解當前購屋市場的最新趨勢和政策變動對每位購房者來說變得尤為重要。本文將深入分析現階段購屋者應關注的五大議題，從品牌價值、生活機能，到預售屋、新成屋與中古屋的抉擇，再到實價登錄和第七波信用管制的影響，幫助消費者全面了解市場情況，做出更明智的決策。透過這些分析，購屋者不僅可以避免因為市場動盪而做出不利選擇，還能提高議價空間，達成更好的購房條件。

背景說明

台灣房市歷經長時間的高房價與景氣波動，逐漸進入一個轉折期。過去幾年，台灣的房價在政府政策的影響下持續上漲，尤其是在2016年至2020年間，房市熱絡，需求強勁，投資性質的購房者逐漸增多。這一階段中，購屋不僅是居住需求，更成為許多人資本運作的工具。政府的各項刺激措施（如低利率政策、放寬貸款規範等）加上央行的貨幣政策，讓資金湧入房地產市場，導致房價節節攀升，甚至出現所謂的「高房價」、「高銷售」現象。

然而，隨著全球疫情爆發及相關經濟後遺症，台灣的房市也逐步顯現出調整的痕跡。疫情導致了不少企業縮減規模或關閉，同時政府開始逐步收緊貨幣政策，尤其是從2022年起，央行開始升息，目的是為了抑制過快的通脹與房市過熱。這一系列變動使得購房貸款的成本上升，對消費者的負擔加重，房市逐漸從過去的繁榮轉向冷卻。

此外，為了防範市場過熱，政府於2023年推出了第七波信用管制措施，進一步收緊房貸的核准標準，特別是對第二、第三套購屋者的貸款成數進行調整，將其降至50%至30%不等。這樣的政策限制使得購房者必須更加謹慎地評估其購房需求，特別是在貸款比例、首期款以及貸款期限等方面的考量。

儘管市場回調，但對許多首次購房者來說，這反而是一次進場的機會。尤其在政府放寬某些購房優惠政策及物件釋放的情況下，價格開始回落，一些購房者認為是時候抓住這一波價格回調的機會，尤其是某些區域的房價已有10%以上的跌幅。

五大購屋議題分析

在當前的房市環境中，購屋者面臨的選擇和挑戰比以往更加多樣化且複雜。為了協助消費者更好地理解並應對當前市場狀況，以下是五大購屋議題的深入分析：

1. 品牌價值與建商信譽

隨著房市調整的深入，品牌價值和建商的信譽成為購屋決策中越來越關鍵的因素。過去，許多消費者在選擇房屋時更多關注價格與地段，但在景氣反轉的背景下，購屋者對於建商的選擇變得更加謹慎，特別是對於建案品質的關注度顯著提升。

品牌價值不僅代表了建商的市場聲譽，還反映出其在施工安全、結構質量、交屋準時性、售後服務等方面的實力。一些知名建商會在契約中額外提供更長的保固期，例如將保固期延長至25年，或將建材保固期從1年延長至5年，這樣的保障讓購房者更為放心。

此外，過去一些低信譽建商因為施工質量差，導致住宅出現各種問題，例如水電設施故障、結構裂縫等情況，這些問題一旦發生，將給消費者帶來長期的麻煩與額外成本。因此，在選擇購房時，除了考慮價格和位置，選擇知名且有良好口碑的建商成為一項必要的考量。

2. 生活機能與居家品質

現代消費者對於居住環境的要求越來越高，尤其是購房者在選擇房屋時，除了關注價格與地段外，生活機能與居家品質也成為重點考量之一。購房者通常會更重視周邊設施的完善程度，如是否鄰近學校、市場、公園、醫院，以及交通便利性（例如是否鄰近捷運站或公車站）。

此外，居家品質方面也愈來愈受到重視，尤其是在房屋的內部設計與空間配置上。購房者會更加關注公設比，並考量到實際可使用的空間面積，特別是對於家庭成員較多的家庭來說，客廳、臥室、浴室等空間的合理配置至關重要。

一些大型建案可能標榜其地點和設計優越，但若其公設比過高，或是室內空間規劃不夠合理，即便價格看似吸引人，實際使用感受卻可能不盡人意。因此，購房者應該在選擇房產時，除了考慮房屋外部的優勢，還應對內部結構、室內設計進行細緻檢查，避免因為匆忙做決策而陷入不適合的居住環境。

3. 預售屋、新成屋與中古屋的抉擇

在當前的市場環境中，購屋者面對的另一大挑戰是如何選擇適合自己的房屋類型：預售屋、新成屋還是中古屋。

預售屋：由於預售屋往往需要等待數年才能交屋，購房者通常需支付自備款並分期付款。這一類房屋的優勢在於價格通常較為優惠，且購屋者可以分期支付，減輕即時的財務壓力。然而，預售屋的風險也相對較高，最主要的問題是建商是否能夠按時交屋，並保證交付的房屋符合質量標準。預售屋市場的風險較大，尤其是在市場情況不穩的情況下，購房者應詳細了解建商的背景及其過往交屋紀錄。
新成屋：新成屋指的是已經建成並交付使用的房產。購買新成屋可以立刻入住，但由於這類房產在市場上競爭激烈，且受到高利率的影響，價格往往較為昂貴。這類房屋最大的優勢是可以立即使用，並且建築設施和內部配置相對較新，不需要進行大規模的翻修。
中古屋：中古屋的最大優勢是其價格通常較新成屋低，且可以馬上入住。然後，由於中古屋的狀況各異，購房者在選擇時需注意房屋的年齡、結構狀況以及設備是否需要更新。中古屋市場的選擇範圍大，但需要進行較細緻的勘查，以免購買到結構不安全或需要大額維修的房屋。

4. 實價登錄與讓利促銷資訊的潛在價值

台灣自推出「實價登錄」制度以來，購房者可以更容易地獲取到房屋的實際成交價格。然而，由於台灣的房地產市場中仍存在價格不透明的情況，許多消費者在搜尋房源時可能會遇到困難。

購房者需要了解的是，實價登錄所反映的是市場交易的實際價格，但該價格並未完全反映出所有隱藏的讓利或促銷信息。例如，部分建商可能會提供退佣、裝修贈品或家電等促銷活動，這些未必會在實價登錄中直接顯示出來。因此，購房者應該多渠道收集資訊，並且與房仲業者保持密切聯繫，了解市場的最新動態和促銷政策，避免在購房過程中因為信息不完全而多花費。

5. 央行第七波信用管制對房貸成數的限制

隨著台灣房市逐漸進入冷卻期，央行對房市的信貸管制愈發嚴格，尤其是在第七波信用管制政策推出後，購房者的貸款成數受到了進一步的限制。根據政策規定，購買第二套及以上的住房，貸款成數將下降至50%甚至更低，而第三套以上則只能貸款30%。

這一措施直接影響了購房者的貸款能力，尤其是對於首次購房者或擁有多處房產的投資者來說，這樣的變動將導致購房成本上升。因此，在購房之前，購房者應該詳細了解銀行的貸款政策，尤其是對於小坪數住宅和高價住宅的貸款要求。不同銀行的房貸利率和成數政策可能有所不同，了解這些信息將有助於購房者更好地規劃財務，避免因貸款不足而無法順利購房。

議題	說明	影響
品牌價值	依賴知名建商的施工品質和售後服務	品牌價值較高的建商提供更具保障的建設品質，降低未來問題的風險
生活機能與居家品質	生活機能、周邊環境、空間設計對購屋者的生活質量影響重大	良好的生活機能和居住品質能提高生活便利性，降低日後的不滿意
預售屋、新成屋與中古屋	比較三者的利弊：預售屋價格較低、新成屋交屋迅速、中古屋便宜	購屋者需要平衡預售屋的長期交屋時間與新成屋、舊屋的即時需求
實價登錄與讓利促銷資訊	利用實價登錄查詢真實價格，並識別促銷手段如退佣、贈品等	讓利促銷可以幫助購屋者以更低價格達成購房目標，利用實價登錄比價
第七波信用管制對房貸成數	信用管制提高自備款要求，尤其對小坪數及高價住宅更為苛刻	購屋者需了解各銀行的房貸政策，提前規劃以避免貸款成數限制帶來的困擾

Q&A

Q: 購屋者該如何選擇適合的建商？

A: 建商的品牌價值可以從其過去的建案表現、施工質量、交屋準時性以及售後服務等方面來評估。購房者可以查閱建商過去的項目，了解其是否有良好的口碑和實績。此外，一些知名建商會在保固期上提供額外保障，例如將房屋保固期延長至25年，這樣的附加保證往往反映出其對建案品質的重視。

Q: 選擇預售屋、新成屋還是中古屋，哪種最適合我？

A: 這取決於你的財務狀況、居住需求以及對風險的承受能力。

預售屋：如果你不急於入住，且希望以較低的價格購買新房，預售屋可能是一個不錯的選擇。其最大優勢是價格相對較低，但需等待幾年才能交屋，並且存在一定的施工延期風險。
新成屋：新成屋適合那些希望快速入住的購房者。這類房產不需要經過多年的等待，可以馬上入住，但價格通常較高。
中古屋：如果你的預算有限且能接受一些翻修工作的話，中古屋可能是最具性價比的選擇。中古屋的價格相對較低，但需要對其結構和設備進行詳細檢查。

Q: 什麼是實價登錄制度？我該如何利用它來挑選房產？

A: 實價登錄制度是指台灣政府要求房地產交易時，必須將成交價格公開登錄，並在網站上公開查詢。這一制度的目的是提高市場透明度，讓消費者能夠了解各種房產的真實市場價值。購房者可以利用這一資料，查看目標區域內的房屋成交價格，幫助自己了解市場行情，進行合理的價格比較，避免被虛高價格誤導。

Q: 目前央行的第七波信用管制政策如何影響我的貸款條件？

A: 央行的第七波信用管制政策主要是對第二戶及以上購房的貸款成數進行限制。一般來說，第二戶的房貸成數會調降至50%，而第三戶以上的房貸成數則可能降至30%。此外，高價住宅的貸款成數也有限制，台北市的高價住宅標準為7千萬以上。購房者應該詳細了解自己所需貸款的條件，並提前與銀行確認貸款政策，避免因貸款成數限制而影響購房計劃。

Q: 購房時應該如何解讀「公設比」？

A: 公設比是指房屋總面積中，用於公共設施（如電梯大廳、樓梯間、走道等）的面積比例。這一比例直接影響到實際可使用的空間。公設比過高會導致可使用面積減少，因此購房者在選擇房屋時，應該關注建案的公設比，避免選擇公設比過高的房屋，從而浪費自己的居住空間。

Q: 如何應對央行對房貸成數的政策限制？

A: 央行對房貸成數的限制可能會使得購房者的貸款額度減少，這對購房者來說是個挑戰。為應對這一政策，購房者可以考慮增加自備款或尋找貸款條件較為寬鬆的金融機構。在選擇房產時，購房者也應該注意高價住宅的購買限制，並選擇符合自己財務能力的房產。此外，若對貸款政策有疑問，應主動與銀行或貸款顧問溝通，了解如何在限制條件下獲得更好的貸款條件。

觀點建議

提前了解央行信用管制政策

央行對於房貸的選擇性信用管制政策對購房者的貸款條件影響深遠，尤其是第二戶與第三戶以上的房貸成數限制。對於購房者來說，這樣的政策可能會影響到貸款額度，甚至改變購房計劃。因此，購房者應該與銀行提前溝通，確保自己能夠了解每家銀行的具體貸款政策，並確保自己有足夠的資金來應對政策帶來的變動。

理解實價登錄與購屋成本

雖然「實價登錄」讓市場更加透明，但單純依賴實價登錄的數據仍然不夠全面。購房者應結合自身需求進行實地考察，並了解建案的公設比、是否有其他隱性成本（如裝修費、家電贈品等）。此外，也應該留意建案的推廣方式，例如有些建商會以退佣、贈送家電等方式進行價格讓利，這些促銷手段可能隱藏在房屋成交價格之外，應該進行詳細的比較與議價。

關注未來升值潛力

儘管當前房市處於價格調整的階段，但購房者仍然應該關注未來的升值潛力。對於想要購房自住的消費者來說，選擇地段優越、發展潛力大的區域將是保值增值的關鍵。地鐵站、商業區或教育資源豐富的區域通常擁有較高的升值空間，因此，購房者在選擇時不僅要關注當前房價，還要對未來的發展潛力做出預測。

謹慎對待短期投資型購房計劃

對於打算進行短期投資的購房者來說，市場的波動性和政府政策的變動將直接影響投資回報。房市的反轉趨勢讓短期內大幅升值的機會降低，因此，短期投資者應特別留意市場動態，考量當前購屋價格與未來的租金收益與增值潛力。在這樣的市場環境下，長期持有的策略可能比短期賣出更為穩妥。

結論

在當前房市景氣反轉的情況下，購屋者需要更加謹慎地評估各種市場因素與政策影響。本文介紹的五大議題，包括品牌價值、生活機能、選擇房屋類型、實價登錄資訊及第七波信用管制，都是購屋者在做出決策前需要充分了解的關鍵內容。隨著市場的變化，購屋者必須提高警覺，適時掌握最新的市場動態，以做出最符合自身需求的購屋選擇。

總體來說，購房是一項重大的財務決策，尤其是在當前房市的不確定性中，購房者需要更多的準備和分析。理性規劃、謹慎選擇和合理的貸款管理將幫助購房者避開市場風險，抓住最合適的購房機會。在這一過程中，深入了解政策動態、建商信譽及房市走向，將是每一位成功購房者的共同特徵。