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「換屋族必看：先買後賣 VS 先賣後買的金融差異」

作者：管理員於 2024-12-30

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在2025年換屋潮中，換屋族面臨「先買後賣」與「先賣後買」的兩大選擇，兩者各有優缺點。在限貸令影響下，換屋族最關心的是如何應對舊屋「賣、留」的差異。根據第七波信用管制，若選擇「賣舊屋換新房」，可以簽署切結書，避免第二戶房貸成數的上限限制，但需在一年內出售舊屋，並且仍需符合貸款條件。而選擇「先買後賣」則可避免換屋銜接期的問題，但會同時承擔兩筆房貸，可能會影響房貸成數與利率。

專家建議，選擇合適的換屋策略應根據個人財務狀況與還款能力來決定，尤其在面對貸款成數與利率調整的挑戰時，需要謹慎評估。另外，繼承購屋在限貸令中可排除房屋數計算，對繼承者有較大的貸款優勢。總結來說，換屋族應根據自己的需求與財務狀況，選擇最符合自身情況的換屋方式。

「換屋族必看：先買後賣 VS 先賣後買的金融差異」

文章概述

在2025年，換屋族面臨著「先買後賣」與「先賣後買」兩種換屋策略的選擇，而在限貸令與第七波信用管制的背景下，這一決策變得更加複雜。尤其是當涉及到房貸成數、利率及自備款要求時，換屋族需要仔細考量不同策略帶來的影響。根據新的政策，若選擇「先買後賣」，換屋族面臨的主要挑戰是需要同時承擔兩筆房貸，這可能會影響貸款成數和利率，且需要更多的自備款。而如果選擇「先賣後買」，則能夠享有較低的貸款利率與首購優惠，但需要面對較大的時間壓力，因為需要在限定的時間內賣掉舊屋，並且要有充足的資金來購買新房。

在這種情況下，換屋族需要根據自身的財務狀況與市場動態，選擇最合適的換屋計劃。本文將從限貸令下對換屋族的影響入手，探討「先買後賣」與「先賣後買」兩種策略的優劣，並提供如何爭取最佳房貸條件的建議，幫助換屋族在變動的市場環境中作出最合適的決策。

限貸令對換屋族的影響

自從第七波信用管制和限貸令上路，換屋族面臨了前所未有的挑戰。這些政策主要針對非自住型房貸設置高門檻，並大幅調整第二戶及以上房貸的貸款成數，尤其對換屋族帶來了困擾。限貸令下，擁有現有房貸的換屋族必須承擔更高的自備款，並面對銀行較為嚴苛的貸款審核標準。

此外，對於「先買後賣」與「先賣後買」兩種策略的選擇，換屋族需要了解這些選項的利弊，以及如何根據自己的財務狀況來選擇最適合的計劃。

在限貸令與第七波信用管制背景下，對於換屋族來說，是否選擇「賣舊屋換新房」或「留舊屋買新房」會有顯著差異，尤其是在貸款條件、房貸成數及利率方面。下面將深入解析兩者之間的差異，並探討如何根據自身情況作出最佳選擇。

1. 「賣舊屋換新房」的選擇

選擇「賣舊屋換新房」的換屋族可享有較為寬鬆的貸款條件。根據第七波信用管制的規定，如果換屋族選擇賣掉舊屋，並且與銀行簽署切結書保證在第二戶房貸撥款後的1年內出售原有房屋，就能避免第二戶房貸的成數被限制至50%，並且享有貸款的寬限期。這樣一來，換屋族能夠避免需要額外支付高額自備款的情況。

優點：

貸款成數較高： 可以避免第二戶房貸的成數限制，通常可獲得較高的貸款成數（例如85%）。
寬限期： 簽署切結書後，換屋族可獲得寬限期，使得購房過程中的資金壓力較小。
較低的財務壓力： 因為不需要同時負擔兩筆房貸，減少了財務負擔的壓力。

缺點：

時間壓力： 需要在1年內出售舊屋，這可能會帶來一定的時間壓力，尤其是在房市波動較大時，可能面臨難以順利賣掉舊屋的風險。
需面對賣房的市場風險： 如果舊屋未能按預期售出，可能會影響整體的財務規劃，甚至需要面對銀行追回貸款差額的風險。

2. 「留舊屋買新房」的選擇

選擇「留舊屋買新房」的換屋族則面臨較高的貸款成數限制。根據限貸令的規定，若換屋族選擇將舊屋保留作為投資房產，並在不出售舊屋的情況下購買新房，則銀行會對第二戶房貸成數進行限制，通常限制為50%。這意味著換屋族需要準備更多的自備款來完成購房。

優點：

無需時間壓力： 無需在限定時間內賣掉舊屋，對於一些對賣房時機不確定的換屋族來說，這是一個較為穩妥的選擇。
可以保有舊屋資產： 若舊屋的市場價值較高或仍具發展潛力，保留舊屋可視為一種資產增值的策略。

缺點：

較高的自備款要求： 由於第二戶房貸的成數受到50%的限制，換屋族需要準備更多的自備款來完成新房的購置。
同時負擔兩筆房貸： 若新房貸款和舊房貸款未能在短期內清償，換屋族將需要同時負擔兩筆房貸，這可能會對其財務狀況造成較大壓力。

綜合比較：賣舊屋與留舊屋的差異

項目	賣舊屋換新房	留舊屋買新房
貸款成數	可免除第二戶房貸50%成數限制，通常可獲得較高貸款成數	受限於第二戶房貸50%成數，需要更多自備款
自備款需求	较低，因為成數較高	较高，因為貸款成數受限於50%
財務壓力	較低，不需同時負擔兩筆房貸，但需面對賣房市場風險	較高，需同時負擔兩筆房貸，可能影響貸款利率和成數
時間壓力	需要在1年內出售舊屋，有一定時間限制	沒有時間壓力，但需考慮房屋銷售的市場風險
市場風險	需要確保舊屋能順利賣出，不然可能影響貸款成數和條件	市場風險主要在於舊屋的價值變動，並無出售時間壓力

策略一：先買後賣

在「先買後賣」策略下，換屋族可以提前購買新房並確保自己有足夠的時間處理舊屋的出售。然而，這種策略有其風險，主要在於需要同時支付兩筆房貸。對於借款人來說，這會加大其財務負擔，並可能影響其第二戶房貸的成數和利率。此外，若未能及時賣掉舊屋，換屋族還需承擔額外的財務壓力。

對於這種情況，專家建議，換屋族應該仔細評估自己的財務狀況，並與銀行協商以獲得最有利的貸款條件。

策略二：先賣後買

「先賣後買」是一種較為保守的策略，換屋族在出售舊屋後才開始購買新房，這樣可以避免同時承擔兩筆房貸的壓力。這種策略的最大優勢在於可以根據出售舊屋後的資金狀況來選擇新房，且更容易獲得首購優惠。

然而，這也意味著換屋族需要面對較大的時間壓力，因為需要確保舊屋能夠迅速出售，並在短期內完成新房的選擇與購買過程。

Q&A

Q: 限貸令如何影響我選擇換屋策略？

A: 限貸令限制第二戶房貸成數，對已有房貸的換屋族影響較大。若選擇「留舊屋買新房」，第二戶房貸的成數會限制在50%，因此需要準備更多的自備款。而選擇「賣舊屋換新房」，則可享有較寬鬆的貸款條件，但需要在一年內賣掉舊屋，並簽署切結書來避免貸款成數的限制。

Q: 如何爭取首購優惠利率？

A: 如果換屋族能夠成功在「先賣後買」的情況下保留首購身分，就可以享受首購族的優惠利率。這要求必須在出售舊屋後的一段時間內購買新房。即使選擇「賣舊屋換新房」，若您不是首購者，仍然無法享受首購優惠利率。這是因為限貸令主要針對第二戶及後續購屋者，對於換屋族來說，雖然可免除貸款成數限制，但仍無法享有首購的優惠利率。

Q: 如果我選擇「留舊屋買新房」，需要準備多少自備款？

A: 由於第二戶房貸的成數會受到50%的限制，選擇「留舊屋買新房」的換屋族需要準備更多的自備款。假設新房價格較高，這樣的資金需求會較大，因此需要確保自己能夠負擔額外的貸款。

Q: 換屋族是否可以使用配偶或其他家庭成員名義來購房？

A: 若您是為了避開限貸令或爭取首購優惠利率，可以考慮由配偶或其他家庭成員申請房貸。然而，這樣的做法需要在法律上確保房產的所有權分配，並確保符合銀行的貸款要求。請事先諮詢專業人士，確保所有安排符合法規。

Q: 換屋族如何合理規劃資金以避免財務壓力？

A: 換屋族應該根據自身的財務狀況來規劃資金，確保有足夠的流動資金來應對兩筆房貸或是額外的自備款需求。如果資金不足，可以考慮與銀行協商更合適的貸款條件，或者選擇較為保守的換屋策略，如「先賣後買」。

Q: 未來房市是否會影響我的換屋計劃？

A: 房市走勢對換屋計劃影響甚大。若房市處於上漲階段，可能會推動換屋族更早決策；反之，若市場進入低迷期，換屋族可能會面臨難以順利出售舊屋的情況。此時，換屋族需要謹慎選擇是否進行交易，並考慮未來的房市走勢。

專家建議：如何選擇最佳策略？

換屋族在選擇「賣舊屋換新房」或「留舊屋買新房」時，應根據以下因素做出決策：

個人財務狀況： 若手頭資金較充足，選擇「留舊屋買新房」可能更為適合，但需承受較高的財務壓力。如果資金有限，選擇「賣舊屋換新房」則可以減少自備款的需求。
房市動態： 需考慮當地房市的狀況，若舊屋銷售市場火熱，選擇「賣舊屋換新房」可減少風險；反之，若市場不穩定，則可以選擇「留舊屋買新房」來避免銷售風險。
長期投資計劃： 若換屋族計劃將舊屋作為長期投資保留，則「留舊屋買新房」會是一個不錯的選擇，但需要準備更多的自備款和負擔額外的房貸。

觀點建議

選擇「先買後賣」或「先賣後買」，應該根據個人的財務狀況、貸款能力以及市場行情來決定。專家建議，換屋族在做出選擇之前，應該咨詢金融機構或專業人士的建議，以確保選擇最適合自己的換屋計劃。

結論

「賣舊屋換新房」與「留舊屋買新房」的選擇，不僅關係到換屋族的貸款條件與財務負擔，也受到房市走向的影響。換屋族應根據自身的財務狀況、房市趨勢以及長期投資規劃，綜合考量選擇最合適的方案。

換屋族在面對限貸令的挑戰時，選擇合適的換屋策略至關重要。無論是「先買後賣」還是「先賣後買」，換屋族都應該根據自身的財務狀況與市場情況，精心規劃。透過適當的策略和專業建議，換屋族可以在現有條件下獲得最佳的房貸條件，實現順利換屋的目標。