最新消息成交價額、取得成本與可減除費用，學會這幾招減少你的稅負！
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自2016年房地合一稅2.0實施以來，台灣政府對預售屋和土地交易的稅務規定進行了嚴格調整，旨在促進長期投資並抑制短期炒房行為。根據新規，交易預售屋時，成交價額必須依實際收到的金額申報，而不是依照買賣契約中的總價。取得成本則是指賣方為取得該預售屋所支付的實際金額，可以在報繳稅款時減除。對於未能提供相關費用憑證的賣家，可減除費用將依成交價額的3%來計算，並且有上限限制。賣家若未正確核實上述數據，可能會面臨稅務機關的查核及補繳稅款。此政策對短期交易者較為不利，但對於長期持有並計劃轉讓預售屋的投資者而言，則提供了較低的稅率，並有助於市場穩定。因此，了解並正確申報這三大稅務項目，對賣家而言至關重要，能避免不必要的稅務負擔和處罰。
成交價額、取得成本與可減除費用，學會這幾招減少你的稅負！
文章概述
在台灣，房地合一稅2.0自2016年起施行，對於個人賣家及預售屋買賣者來說，這一稅制變革意味著對房地產交易的稅務管理更加嚴格。該政策將預售屋及其坐落土地的交易納入所得稅課稅範圍，並強調三大項目必須精確核實：成交價額、取得成本以及可減除費用。這些項目的準確認列，不僅影響賣家的稅務負擔，也關乎是否會遭遇稅務機關的清查與追繳。若這些數據未能正確反映，賣家將可能面臨高額的補稅處罰。具體來說，成交價額必須根據實際收到的款項來報告，而不是以預售屋買賣契約上的總價；取得成本則是實際支付給建設公司的金額；可減除費用若有憑證則可實際認列，若無憑證則需按照成交價額的3%來計算，並以30萬元為上限。
這篇文章將深入解析這些稅務條款，提供具體的案例分析，幫助個人賣家了解如何正確計算並報繳稅款，避免因為未經核實的數據而遭受額外的稅務處罰。同時，文章還會通過表格展示如何正確計算各項稅務，並且透過Q&A形式解答讀者最常遇到的問題。最後，我們也會探討此政策對長期投資者的影響及其潛在的利多，為讀者提供全方位的分析與解讀。
目錄
背景說明
2016年，台灣政府推出房地合一稅2.0，針對個人交易預售屋及土地進行課稅，並將這些交易納入所得稅範圍。根據新規定，若在購買預售屋後兩年內將其賣出，則需繳納較高的稅率。此外，稅務機關對於稅務申報的細節要求非常嚴格，特別是關於成交價額、取得成本及可減除費用的認列。
這一政策旨在降低短期炒房行為，促使市場長期穩定。然而，對於許多普通個人賣家來說，若無法正確理解和操作這些規定，可能會面臨補稅處罰。因此，了解如何正確核實三大項目，避免因不清楚的申報而遭受不必要的罰款，是每個賣家的當務之急。
法規解析：成交價額、取得成本與可減除費用
在房地合一稅2.0規範下，個人賣預售屋的交易必須遵循明確的稅務核算規定。這些規定主要涉及三大核心項目：成交價額、取得成本與可減除費用。這三者的準確核定不僅影響賣家的稅務負擔，也直接關係到是否會受到稅務機關的查核與可能的處罰。以下是對這三個項目法規的詳細解析：
1. 成交價額（收入）
成交價額是指賣方在交易中實際收到的款項，這個金額將被用來計算賣方的所得。根據房地合一稅2.0的規定，成交價額不應僅依照預售屋買賣契約書上的總價來申報，而是應以實際支付給賣方的款項為准。若賣方將預售屋的權利義務轉讓給其他人，則成交價額應基於受讓人實際支付的金額。
舉例來說，如果賣方與建設公司簽訂了總價900萬元的預售屋買賣契約，但後來將該預售屋的權利讓與他人，而該受讓人支付的金額為200萬元，那麼成交價額就應該以200萬元來申報，而不是900萬元的總價。這一點非常重要，因為若未依此規定正確報告成交價額，可能會導致漏報課稅所得，進而遭遇稅務機關的查核與補稅。
2. 取得成本
取得成本是指賣方為取得該預售屋所支付的實際成本。通常，這包括賣方支付給建設公司或地主的金額。在預售屋交易中，取得成本是賣方可以減除的項目之一，計算方式通常是根據實際支付的金額來確定。
以剛才的例子來說，假設賣方老王在2023年支付給建設公司的金額為150萬元，這150萬元即為其取得成本。取得成本是賣方報繳房地合一稅時的減項，賣方在計算課稅所得時可以將其從成交價額中扣除。這意味著，若賣方正確報告其實際支付的金額，則可以降低其應繳的稅款。
3. 可減除費用
可減除費用是指賣方在交易過程中實際發生的、可以扣除的費用項目。根據房地合一稅2.0的規定，這些費用必須有相關證明文件來進行核實。若賣方未能提供有效的費用憑證，則可減除費用將依成交價額的3%來計算，並以30萬元為上限。
具體來說，若賣方能提供有效的費用憑證，例如與交易過程相關的手續費、律師費或其他必要的支出，那麼這些費用可以被完全扣除。然而，若賣方無法提供這些憑證，則稅務機關將以成交價額的3%來核算可減除費用，並且這一金額不能超過30萬元。
例如，在老王的案例中，如果他未能提供任何交易相關的費用憑證，那麼稅務機關會依照成交價額200萬元的3%來核算可減除費用，這就是6萬元（200萬元×3%）。而如果有費用憑證且符合稅務規定，則可減除費用將依實際金額來核算，進一步降低賣方的課稅所得。
計算與核實要點
| 項目 | 定義 | 核實方法 |
|---|---|---|
| 成交價額 | 受讓人支付的實際價款，不包括後續支付給建設公司的款項 | 需按實際收取的金額認列，避免高報或低報 |
| 取得成本 | 讓與人支付給建設公司的金額 | 根據實際付款金額核實 |
| 可減除費用 | 可根據費用憑證核實的費用，無憑證則以成交價額的3%計算 | 如有憑證，可實際認列；無憑證時，按成交價額的3%計算 |
案例分析：如何正確申報與核實
舉例來說，假設老王於2023年3月與建設公司簽訂預售屋買賣契約，總價為900萬元。隨後，老王於2024年2月將預售屋轉讓給小李，並約定總價950萬元。若老王未能核實正確的「成交價額」和「可減除費用」，便可能會導致稅務申報錯誤，進而面臨高額的補稅處罰。
根據稅務機關的查核，老王若未能提供完整的費用憑證，則需按成交價額的3%計算可減除費用，並根據此數額補繳稅款。這也提醒其他賣家，確保在交易過程中保留所有必要的費用證明，以免遭受額外的稅負壓力。
Q&A
Q: 我可以根據預售屋買賣契約的總價來申報成交價額嗎？
A: 不行。根據房地合一稅2.0規定，成交價額應以實際收到的金額為準，而不是根據預售屋買賣契約書上的總價來申報。這是因為，當進行預售屋交易時，實際交易金額可能會與合同上寫明的總價有所不同，特別是當賣方將其權利義務讓與第三方時。若以總價申報，將可能會引發漏報課稅所得，進而遭遇稅務機關的查核並補繳稅款。因此，為了避免不必要的麻煩，必須確保申報金額與實際收到的金額一致。
Q: 如果我沒有費用憑證，應該如何計算可減除費用？
A: 如果在預售屋交易中未能提供費用憑證，則可減除費用會依成交價額的3%來計算，並且該數額的上限為30萬元。換句話說，即使您在交易過程中發生了可扣除的費用，如律師費、手續費等，但未能取得相關的憑證，稅務機關也會按照這一比例來核算可減除費用。若成交價額較高，則可減除的費用上限為30萬元，因此超過這一數額的部分將無法再扣除。為了最大程度減少稅負，建議在交易過程中保存所有相關的費用憑證。
Q: 如果交易後遭稅務機關查核，會有什麼後果？
A: 若交易後遭稅務機關查核，並且發現申報錯誤，將要求您補繳稅款。根據情節的輕重，稅務機關還可能對您處以罰款，這會增加您的經濟負擔。除非能夠提供相應的證明文件或正當理由，否則查核結果將不利於您。此外，如果未能按照規定報繳應納稅額，還可能面臨稅務機關的進一步調查，對您的信用記錄也可能造成影響。因此，在交易過程中，應該確保每個環節都符合稅法要求，並且提供正確的申報數據，避免不必要的風險。
Q: 房地合一稅2.0對預售屋交易有哪些具體影響？
A: 房地合一稅2.0對預售屋交易的影響主要體現在兩個方面：一是對成交價額的認定，二是對可減除費用的規定。根據新的稅制，預售屋的成交價額應以實際收到的金額為準，而不是根據合同上書寫的總價。這樣的規定避免了當中間人轉讓預售屋權利時可能出現的價差問題。另一方面，房地合一稅2.0減少了可減除費用的核算範圍，如果沒有費用憑證，稅務機關將根據成交價額的3%來計算可減除費用，這可能會對一些賣家產生不利影響。因此，賣方在進行預售屋交易時，必須清楚這些規定，並準備充分的相關證明文件以減少稅務負擔。
投資利多
稅率降低及簡化申報流程
自2016年房地合一稅2.0實施以來，台灣的房地產交易在透明度及規範上有了顯著改進。在這個新稅制下，持有不滿2年的預售屋的投資者需依照較高的稅率繳稅，然而，對於持有滿2年的投資者，則可以享受較低的稅率，這為長期投資者提供了穩定的回報。儘管持有期限未滿2年的投資者仍需面對高達45%的稅率，但相較於房地產交易的其他稅種，稅率的合理設置使得投資者可在較短時間內回本。
可減除費用的核算靈活性
當交易中缺乏相關費用憑證時，仍可以根據成交價額的3%來計算可減除費用。這為沒有額外憑證的投資者提供了較為寬鬆的減稅機會，尤其對於那些以高額交易額購買預售屋的投資者而言，即便沒有相關費用憑證，也能夠享受到最多30萬元的可減除費用上限，這對於降低稅務負擔具有顯著的作用。
房地合一稅有助於市場穩定
房地合一稅2.0的推出使得預售屋市場更加規範，並使得投資者能夠在明確的稅務框架下進行交易。這不僅提升了房地產市場的透明度，也減少了市場上的投機行為。由於稅制的完善，投資者可以在較為穩定的環境中進行預售屋投資，這樣的市場穩定性將有助於長期資本的保值與增值。
靈活的預售屋權利轉讓
房地合一稅2.0的規範讓預售屋的交易更加靈活，允許投資者在獲得預售屋的權利後，根據市場變化選擇轉讓這些權利。這為那些希望在市場波動中捕捉機會的投資者提供了更多選擇。投資者能夠根據當時的市場需求，將預售屋轉讓給其他購買者，實現利潤的最大化。
購房者享有優惠條件
對於購房者而言，房地合一稅2.0也提供了相對優惠的條件。例如，買方的預售屋交易所得稅不會像其他房地產類型一樣徵收過高的稅負，這使得更多首次購房或投資的買家進入市場，進而帶動整體市場的活絡。投資者若能趁此機會進行預售屋的購入，將來的資本回報潛力也會相對更大。
預售屋的增值潛力
預售屋往往具有較大的增值潛力，特別是在開發潛力較大、需求旺盛的區域。隨著城市發展或區域規劃的完善，預售屋的價值可能會隨著時間推移而上升。因此，對於長期看好某一區域或地段發展潛力的投資者來說，選擇預售屋作為投資標的物將會是非常有利的選擇。
結論
成交價額、取得成本與可減除費用是房地合一稅2.0中的三大關鍵稅務核算項目。正確理解並依規定填報這些數據，不僅能確保賣方在申報時合規，還能避免因為錯誤申報而遭遇補稅處罰。因此，賣方在進行預售屋買賣時，應特別留意上述三項內容，確保所有交易金額與費用能夠得到妥善記錄與核實，以保障自己的利益。
總的來說，房地合一稅2.0雖然對短期交易的投資者設置了較高的稅率，但對於長期持有並計劃轉讓預售屋的投資者來說，仍有不少的稅務利多。減少的可減除費用、靈活的交易條件以及市場穩定性，都使得預售屋成為一個具吸引力的投資選擇。在未來的房地產市場中，掌握這些優勢的投資者將能夠更好地在變動的市場中實現資本增值。
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(圖片來源:鏡周刊)
