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交屋前後的稅務差異：漏報 vs 準時報稅的實際後果？

作者：管理員於 2025-01-09

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本篇文章深入探討了房地合一稅漏報的情形以及國稅局處理過程的詳細情況。根據案例，雲林的大富建設公司因為未申報兩戶已過戶但尚未交屋的房產，遭國稅局發現漏報，並被要求補稅56萬多元，還被處以33.6萬多元的罰款。這兩戶房產雖然已於111年12月過戶，且買方已經拿到所有權並且建商也已經收到款項，但由於建商未及時通知記帳業者，致使漏報收入未被納入正確的申報資料中。根據房地合一稅規定，建商應依不動產過戶登記日來進行稅務申報，而非以交屋日為準。

文章同時也詳細描述了國稅局如何根據漏報的情形進行補稅處理，以及罰款的計算方式。對建商來說，這樣的漏報可能會導致財務上的嚴重後果，影響企業的運營和財務健康。文章還介紹了常見的房地合一稅相關問題解答，幫助讀者更好地理解報稅過程中的關鍵要點，並提醒建商在報稅時務必準確無誤，以避免類似的稅務風險。

交屋前後的稅務差異：漏報 vs 準時報稅的實際後果？

文章概述

本文分析了台灣大富建設公司未按規定申報房地交易營收的事件，並探討了國稅局對其漏報行為所採取的補稅與罰款措施。事件發生於2022年，當時該公司完成了18戶房屋的過戶登記，但僅申報了16戶，漏報的2戶涉及1,220多萬元的交易金額。國稅局通過查詢地政機關資料發現了這一漏報情況，並根據房地合一課徵所得稅規定，要求大富建設補繳56萬多元的稅款並處以33.6萬多元的罰款。這一事件突顯了不動產交易過程中，建商在稅務申報上的責任，尤其是在未交屋但已過戶的情況下，如何依據正確的過戶時間點進行申報，並遵循稅務合規要求。除了詳細分析該事件的背景與過程外，本文還針對房地合一稅的規定進行了解釋，並提供給建商和購房者有關稅務申報的建議，以避免類似的稅務問題。

背景解說

近年來，台灣的房地產市場熱絡，尤其是建商在年底前急於過戶的情形屢見不鮮。根據台灣國稅局的規範，房地合一課徵所得稅要求建商在交易完成後必須如實報稅。若在申報過程中漏報營收，將會受到補稅及罰款處分。

大富建設公司在此情況下，由於漏報兩戶房地交易收入，導致稅務局的稅務調查並最終裁定補稅56萬元及罰款33.6萬元。此案件充分展現了房地產公司在稅務申報上的責任及風險，尤其是與過戶和交屋時間點的差異。

房地合一稅的基本概念

房地合一稅的概念簡單來說，就是針對不動產（包括土地與房屋）在交易過程中產生的增值部分徵稅，這包括賣方的所得稅。這項稅制要求在交易不動產時，按照一定的標準計算該不動產的增值部分，並對其徵收稅款。其主要目的是針對房地產的投機性買賣徵稅，減少快速交易所帶來的過度投機，避免市場上房價過度膨脹。

房地合一稅是台灣自2016年起實施的一項稅制，旨在對不動產交易所得進行課稅，主要針對的是房地產的買賣、交易所得、以及未來轉售所得進行徵稅。這項稅制主要目的是控制房市投機，遏止炒房行為，並減少國內房價泡沫對經濟造成的負面影響。其規範依據《所得稅法》以及相關法律規定而來，根據交易時間的長短，房地合一稅有不同的稅率計算。

房地合一稅的徵收規範

適用範圍： 房地合一稅主要適用於不動產的轉讓，無論是單獨的土地還是建築物。這其中涵蓋了個人和法人之間的房地產交易，不論是買賣還是交換等形式。
課稅方式： 房地合一稅是對「不動產交易所得」進行徵稅，這是指從不動產的交易中獲得的利潤，計算方式是將銷售價減去原購買價格及相應費用（如手續費、交易成本等）。因此，若不動產的銷售價格超過其原始購置價，則其增值部分需繳納稅款。
交易時間的影響： 房地合一稅有一個關鍵點是依照持有期間的長短來設定不同的稅率：
- 若房產持有時間未滿2年，則適用的稅率是45%，這是最高稅率，目的是打擊短期炒房行為。
- 若房產持有時間滿2年未滿5年，則適用的稅率為35%。
- 若房產持有時間滿5年，則稅率為20%，稅率會隨著持有時間的增加而降低，這鼓勵長期持有，並對長期自住或資本增值的房產交易提供一定的優惠。
例外情況： 若出售的房屋或土地是屬於個人自用住宅，並且符合特定條件（如家庭自住），可享受減免房地合一稅的優惠。此外，如果出售的不動產是原自住的住宅，並且符合一定的轉售要求（例如持有多年等），則可能享有減稅或免稅的待遇。
交易報備與申報： 房地合一稅的報稅是由賣方負責的，並且必須在交易完成後的30日內進行申報。在報稅過程中，需要提供不動產的相關證明文件，如土地和房屋的產權證明、原始購買價及交易價格等。若未按時報稅或報稅不實，則可能會受到相應的罰款或補稅處分。

常見的房地合一稅問題

未交屋但已過戶的情況： 在某些情況下，雖然不動產已經過戶但並未交屋，仍然需要根據過戶日期來申報房地合一稅。例如，一些建商在交易過程中，由於尚未完成交屋，卻已經進行了過戶登記，這樣的交易仍需依法報稅，否則會面臨漏報稅款的風險。
稅收計算的挑戰： 計算房地合一稅的增值部分有時比較複雜，需要扣除多項費用（如建築成本、改善成本、銀行利息等），因此賣方需要提供充足的資料以證明相關費用，否則稅務機關會依照銷售價格與原購置價格來計算稅額，這可能會導致賣方面臨更高的稅務負擔。

案例前例敘說：

在台灣，房地合一稅的實施對許多房地產交易者產生了重要影響，特別是對於一些建設公司和房屋買賣雙方。以下是大富建設公司在2021年度的房地合一稅申報案例，該案揭示了房地合一稅申報過程中可能出現的漏報情況及其後果。

背景： 大富建設公司是一家位於雲林的中小型建商，該公司於2021年完成了24戶房屋建案，每戶銷售價格約600萬元。這些房屋的銷售及過戶程序由大富建設公司自行處理，並未委託代銷公司進行。根據規定，當這些房屋完成第一次過戶登記並轉移給買方時，建商需要報稅並繳納相應的房地合一稅。

事件經過： 大富建設公司在2021年度的稅務申報中，僅報告了16戶的房屋銷售收入，而漏報了另外2戶的交易。這2戶房產於2021年12月12日和12月30日完成過戶登記，並且買方已經獲得所有權，建商也已經收到了款項。然而，由於這兩戶房產尚未交屋，建商未能及時通知記帳業者，導致未將這兩筆交易納入申報。

稅務調查： 國稅局在進行檢查時，發現大富建設公司在2021年完成的房地產交易實際上為18戶，而不是申報的16戶。由於國稅局與地政機關資料有連線，並能迅速核對每一筆過戶登記，因此輕易發現了漏報情況。進一步查詢後，發現這2戶房產的過戶日期均為2021年12月，且交易已經完成，卻未在報稅中列出。

稅務處理： 經過調查，國稅局要求大富建設公司進行補稅，並依照相關規定對漏報部分處以罰款。大富建設公司因此被要求補交56萬元的稅款，並因漏報部分遭罰款33.6萬元。建商表示，漏報是因為疏忽，未能及時通知記帳業者有關2戶房屋的過戶情況。

結論與啟示： 這一案例凸顯了房地合一稅申報過程中的關鍵細節，特別是在房地產交易中，交易時間與過戶時間對稅務申報的影響。即使在未交屋的情況下，過戶登記一旦完成，交易便視為完成，賣方仍需依法報稅。對於建商和房屋買賣雙方來說，準確、及時的稅務報備至關重要，否則可能面臨補稅和罰款的風險。

大富建設的稅務問題

大富建設公司在111年度，總共完成18戶房屋的首次過戶登記，但僅申報了其中16戶的營收，造成漏報2戶。雖然這些交易金額已經結算，且買方已經收房屋所有權，建商卻未通知記帳業者，導致漏報。

國稅局的調查與補稅過程

國稅局對於房地合一稅的調查，通常依賴高度整合的資料庫和精密的監控系統。此系統與各地政機關資料庫進行連線，能夠快速檢索和對比不動產交易的相關資料，確保每一筆房地產交易都能依法報稅。當發現企業或個人有漏報、少報或不當報稅行為時，國稅局將會啟動調查程序。以大富建設公司的案例為例，國稅局在查驗過程中如何逐步追蹤、核查交易資料並最終處理補稅事宜。

1. 資料核對與發現問題

在稅務申報時，國稅局會根據每年的房地合一稅申報資料進行核查，特別是對於建設公司這類大宗交易的申報進行更為詳細的審查。大富建設公司在2021年報稅時，報告了16戶房屋的交易收入。然而，國稅局發現，根據地政機關的登記資料，該公司在2021年實際完成了18戶的過戶登記。因此，國稅局通過與地政機關資料的聯動，發現了這兩筆未申報的交易，並立刻進行調查。

2. 核查交易細節與補充資料

在發現漏報情況後，國稅局會要求建商提供更多詳細的交易資料。這包括過戶登記的具體時間、賣方與買方的交易合同、銀行撥款證明等文件。對於大富建設公司來說，這些資料證明了兩戶房屋的交易在12月12日和12月30日已經完成過戶，並且買方已經獲得房產所有權，建商也已經收到款項。這些證據確認了大富建設公司在稅務申報中漏報了兩筆房產交易。

3. 補稅和罰款的計算

根據《所得稅法》和房地合一稅的相關規範，國稅局要求大富建設公司補繳漏報部分的稅款。由於這兩筆交易未在2021年稅務申報中列出，因此需要重新計算該年度的房地交易所得額。這包括調增營業收入1,220萬元，並根據該收入計算相應的建造成本及其他相關成本。最終，這兩筆交易導致大富建設公司需補繳280萬元的房地交易所得額。

除了補繳漏報部分的稅款外，根據《所得稅法》第110條，國稅局對於漏報部分進行罰款處理。大富建設公司因漏報遭處以33.6萬元的罰款，這是根據漏報額的比例進行罰款的。根據該法條，罰款額度可為漏報稅額的二倍以下，實際罰款額度視情節輕重而定。

4. 建商回應與自我調整

在國稅局進行調查並確定漏報後，大富建設公司表示，漏報的原因是公司內部疏忽，未及時通知記帳業者這兩筆交易已經過戶。建商解釋，儘管交易已經完成過戶，但由於還未交屋，並且有一些剩餘的建造成本未支付，所以在稅務處理上還未將該部分收入納入。因此，建商同意補交相關稅款並接受罰款處理。

此外，建商也表示，他們將加強內部管理，確保未來不會再發生類似的漏報情況。特別是在涉及大宗房產交易時，會更加謹慎地與會計和記帳業者協調，確保每一筆過戶交易都能及時報稅。

5. 對房地產業的啟示

此案例提醒房地產企業，特別是中小型建商，在面對房地合一稅申報時，必須格外謹慎。即使交易尚未交屋，只要過戶登記已經完成，依照稅法，交易就已經完成，建商應立即進行稅務申報。任何疏忽或延遲都可能導致漏報，進而引發補稅與罰款等法律問題。

同時，國稅局對於這類漏報情況的調查，也顯示出台灣稅務系統的高效性與透明度。隨著各機關資料的數位化和資料庫的聯動，漏報的情況將越來越難以隱藏。因此，建商應該加強內部稅務管理與協作，確保每一筆房產交易都能夠依法報稅，避免稅務風險。

Q&A

Q1: 房地合一稅的申報期限是多久？

A1: 根據稅務規定，建商應在完成不動產過戶登記後的下個報稅期間內完成申報。一般來說，房地合一稅的申報期限會在每年的5月和11月，具體時間視各年度報稅日程而定。未依時申報會面臨罰款和補稅的風險。

Q2: 建商若未完成交屋，是否仍需繳納房地合一稅？

A2: 是的，房地合一稅是根據不動產的過戶登記日來確定的，而非交屋日。因此，即便建商尚未完成交屋，若過戶登記已經完成，建商仍需按照過戶當日的時間點進行報稅。這也意味著，建商在交易完成過戶時即應履行相關稅務義務。

Q3: 稅務機關發現漏報後，會怎樣處理？

A3: 稅務機關發現漏報後，會要求相關企業或個人進行補報和補稅。根據漏報金額的多少，稅務機關會依照規定計算應補稅額，並視情況處以相應的罰款。罰款通常會根據漏報的比例或漏報金額的大小來決定。在某些情況下，若漏報情節較為嚴重，罰款額可能會高於漏報稅額的標準。

Q4: 若建商未依規定報稅，是否會對公司形象造成影響？

A4: 是的，未依規定報稅不僅可能面臨罰款和補稅的處罰，還可能對公司的公信力和市場形象造成負面影響。這可能會影響企業的未來營運，特別是在與其他合作夥伴或金融機構進行業務合作時，會造成信任上的困難。因此，建商應確保每一筆交易都依時、準確報稅。

Q5: 在漏報情況發生後，建商應如何彌補？

A5: 若發現漏報情況，建商應及時向稅務機關主動報告，並補充申報漏報的部分。同時，建商需繳納補稅並接受相應的罰款。在此過程中，建商應與稅務機關保持良好的溝通，並積極配合進行後續的處理。建商也應加強內部管理，避免未來再發生類似的漏報情況。

Q6: 如何防止房地合一稅漏報問題？

A6: 防止房地合一稅漏報的最有效方法是加強內部管理，確保所有房產交易過戶登記後及時完成報稅。建商應與會計、記帳業者密切配合，確保所有房產的交易資料能夠準確無誤地上報。此外，對於大宗交易，建商可考慮設立專門的稅務負責人，負責每筆交易的稅務申報，確保遵循所有稅務規範。

Q7: 如果補稅和罰款額度過高，建商該如何應對？

A7: 若補稅和罰款額度過高，建商可以向稅務機關提出申訴或尋求減免，特別是若漏報情節較輕微的情況下。建商可以提供正當理由並證明是由於疏忽所致，並要求重新計算罰款金額。此外，建商應與專業的稅務顧問或律師合作，評估是否可以進行稅務重審，降低最終的補稅和罰款金額。

Q8: 房地合一稅對建商的長期影響有哪些？

A8: 房地合一稅的主要目的是促使建商更加規範其不動產交易行為，並確保所有稅務報告的透明性。對建商而言，合規的報稅不僅能避免補稅與罰款，還有助於維持公司在市場上的信譽。若建商能夠定期檢討稅務報告流程，並確保準確無誤的報稅，將能減少後續的風險並提升企業的可持續發展潛力。

觀點建議

建商應加強申報意識，在不動產交易後，應當及時通知記帳業者，並確保稅務申報的準確性，以免因漏報而面臨不必要的補稅和罰款。買方需了解過戶過程，應了解過戶與交屋之間的法律差異，並確保自己所購置的房產已正式過戶登記，以避免未來可能的法律爭議。建立健全房地產公司內部稅務與帳務管理，聘請專業的稅務顧問或設立專門的稅務部門來確保交易的合法合規。

結論

大富建設的漏報事件顯示出即便在建商完成交易並收到款項的情況下，仍需根據正式過戶登記來進行營收申報。國稅局的補稅與罰款處置，為建商提供了警惕，也凸顯了依法申報的重要性。對於建商和購房者來說，了解房地合一稅的規範、加強報稅意識，將有助於避免未來的稅務風險。

國稅局的調查與補稅過程對於建設公司來說是一個寶貴的教訓，凸顯了精準報稅與遵守稅法的重要性。對於大富建設公司而言，雖然漏報情況已經得到處理，但未來需加強內部稅務管理，確保所有房地產交易都能夠依規定報稅。房地產市場的建商應謹記，漏報不僅會帶來補稅與罰款，還可能對公司形象造成損害。因此，及時、準確的稅務申報對於建商來說至關重要。