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AI 工廠擴張 vs 綠色建築需求：2024 年商用不動產市場的兩大動力

作者：管理員於 2025-01-09

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2024年商用不動產市場在中央銀行的嚴格政策下依然表現強勁，尤其工業地產交易突破新高，達到1,500億元。儘管面臨央行打炒房的措施，工業用地和商辦市場依然因AI和半導體等高科技產業的擴產需求而持續火熱。上市櫃法人積極購置商用不動產，特別是有助於生產擴展的工業廠房，全年交易額達1,089億元。

中南部的土地市場也表現亮眼，台中市成為主要交易熱點，吸引了建商和企業的大量投資。亞昕與遠雄建設分別投入超過100億元購地，顯示出資產活化和擴產的強烈需求。

隨著市場的回暖，未來幾年預計企業加速擴產，產業發展趨向均衡，商用不動產市場將穩步向上。儘管如此，仍需關注國際局勢及地緣政治等變數，對市場的潛在影響。

AI 工廠擴張 vs 綠色建築需求：2024 年商用不動產市場的兩大動力

文章概述

在2024年，儘管台灣央行實施了史上最嚴厲的打炒房政策，商用不動產市場仍展現出強勁的增長勢頭，特別是工業不動產領域。全年商用不動產市場的交易額突破1600億元，其中工業用地市場的交易額達到1500億元，創下歷年來的新高紀錄。這一波市場熱潮的背後，主要來自於AI、半導體及高科技產業的迅速擴展需求。隨著這些產業的生產擴大，對工業廠房、辦公室、商業用地及工業土地的需求持續增強，推動了相關不動產交易量的激增。

根據2024年統計，商用不動產市場的買方結構主要以企業自用型為主，企業不僅積極擴張產業設施，也加速了資產的活化，釋出優質的不動產資源。與此同時，土地市場的需求也大幅增長，尤其在台中、台南等地，中南部土地市場的熱度顯著上升。

2024年，上市櫃法人購置商用不動產的交易額達到1689億元，年增幅高達27%，顯示出企業投資動能強勁，AI、半導體等產業的擴張需求成為市場的主要驅動力。2025年，商用不動產市場將繼續保持穩步增長，特別是在工業地產領域，企業擴產和資產活化的需求將促使該市場保持活力。然而，仍需密切關注國際政經局勢等外部因素，這些因素可能對市場未來的發展產生影響。

2024商用不動產市場概況

2024年商用不動產市場，在多重因素的交織影響下，展現了強勁的增長勢頭，尤其是在工業不動產領域。儘管政府推出了打炒房政策，試圖抑制過熱的房地產市場，但商用不動產市場依然迎來了破紀錄的交易量。根據統計數據，2024年全年商用不動產市場交易額突破1600億元，其中工業不動產的交易額達到1500億元，創下歷年來的最高紀錄。這些數字顯示出台灣商用不動產市場不僅沒有受到宏觀政策的嚴重影響，反而在特定領域如工業用地、半導體供應鏈、AI等領域中，需求持續增長。

工業不動產市場的爆發力

2024年工業不動產市場尤其亮眼，交易金額達到創新高的1089億元，這一增長主要來自兩大動力源。首先是台灣高科技產業，特別是AI與半導體等領域的需求激增。隨著這些產業的迅速發展與擴張，企業對於廠房、倉儲設施等工業用地的需求大幅上升，推動了相關不動產的交易量。

其次，企業對資產的活化也成為一大驅動因素。隨著市場環境的不確定性增加，許多企業選擇出售部分閒置或不再需要的資產，以便釋放資金或進行資本運作。這樣的策略促使了市場上的“好貨”流動，進一步促進了交易的活躍。

辦公市場與商業用地

與工業不動產的爆發式增長相比，2024年的辦公市場表現相對平穩，交易額達到592億元，與去年持平。雖然遠程辦公與混合工作模式成為企業選擇的主流，但傳產與新創企業對於辦公空間的需求仍保持穩定。商辦市場的熱度，主要集中於都市核心區域及交通便利的地段。

店面市場的表現相對較弱，交易額僅為8億元，這主要受到了零售行業趨勢的影響，特別是疫情後，實體零售業受到線上購物的衝擊，店面需求減少。雖然這個市場仍有穩定需求，但受到市場結構轉變的影響，未來的增長空間較為有限。

土地市場交易趨勢

2024年土地市場的表現同樣出色，尤其是在中南部地區。台中地區成為土地交易的熱區，吸引了包括亞昕與遠雄建設等大型開發商的關注。全台土地交易額達到1578億元，年增幅達到177%。這一增長主要得益於中南部地區的產業需求以及對土地開發的強烈需求，特別是台中、高雄等地，隨著新興產業進駐，土地需求迅速上升。

買方結構分析

在2024年的商用不動產市場中，自用型買方占據主導地位，這表現出企業對擴展業務的強烈需求。尤其在工業不動產領域，許多企業尋求自用型廠房或倉儲設施，以支持其業務的增長。儘管企業自用型需求強勁，但建商、壽險業等投資型買方也占據了約三分之一的市場份額，顯示出商用不動產市場仍具投資價值。

央行政策與市場反應

央行的貨幣政策對商用不動產市場的影響是深遠且多層次的。在2024年，儘管央行實施了史上最嚴格的打炒房政策，試圖抑制房市過熱，尤其針對投機性需求與炒房行為，但商用不動產市場，特別是工業不動產與土地市場，仍顯示出強勁的增長。這一現象表明，央行政策的影響並非均等，而是根據不動產類別、產業需求以及投資者行為的不同而有所區別。

央行的政策影響

加息與流動性調控： 央行為了抑制通脹壓力及過度的信貸擴張，實施了加息等貨幣緊縮政策，並限制銀行對房地產相關貸款的發放。對於一般住宅市場而言，這類政策有效提高了購房成本，減少了買家和投資者的購房意願，尤其是對於第二套、第三套房產及投資型需求的打擊尤為明顯。
然而，對於商用不動產市場，尤其是工業不動產，央行政策的影響則相對較小。這是因為企業在進行商用不動產交易時，所關心的是生產能力與業務擴展需求，而非單純的貸款成本。即使信貸政策較為收緊，許多企業依然在面對增長需求時，選擇以自有資金或其他非銀行融資渠道來進行土地和廠房購置。
限貸與市場結構調整： 央行對房貸及商用不動產貸款實施了更為嚴格的限貸政策，這在一定程度上減少了投資型購房者的活躍度，從而降低了投資需求。但對於自用型需求者，尤其是與半導體、AI、綠能等產業相關的企業，則呈現出強烈的需求趨勢。這些產業因擴產需求而急需購置廠房與工業土地，這使得工業不動產市場，尤其是台中與高雄等工業重鎮的土地市場，仍然保持了高熱度。

市場反應：商用不動產的韌性

工業不動產的爆發性增長： 儘管央行政策收緊，但工業不動產市場依然顯示出爆發性的增長。主要原因是高科技產業，尤其是半導體、AI和新能源等領域，對產業擴張的需求強烈。2024年工業不動產的交易額創下歷史新高，這表明，雖然信貸收緊，企業在產業擴張上的需求依然強勁。尤其是在台中、高雄等地，這些地區吸引了大量的企業投資，推動了土地與廠房的需求，進而帶動了商用不動產的交易。
自用型需求穩定： 央行的加息政策抑制了部分非自用型購房需求，尤其是在住宅市場中，第二套房與投資型購房需求的放緩。但對於商用不動產市場中的自用型需求，尤其是中小型企業對廠房、倉庫的需求，依然保持穩定。這些需求的穩定性和抗風險能力使得商用不動產市場相比住宅市場展現出更強的韌性。
土地市場的熱度： 土地市場在2024年表現強勁，尤其是在中南部地區，台中成為土地市場的主要熱區。儘管央行政策對信貸有所收緊，但土地作為固定資產仍然具有較強的保值增值潛力，吸引了不少大型開發商與企業進行購置。台中、台南、高雄等地的土地需求激增，顯示出央行政策對土地市場的影響較為有限。
產業自用型購地熱潮： 在央行打壓投機性需求的同時，產業自用型購地需求依然強勁。AI、半導體等高科技產業的迅速發展，成為土地需求的主要驅動力。這些產業對土地和廠房的需求，尤其是符合其生產需求的工業土地，進一步推高了相關不動產的交易額。

政策與需求並行

儘管央行的政策調控會繼續影響不動產市場，特別是住宅市場的價格與投資熱度，但商用不動產市場尤其是工業用地與高科技產業相關不動產，則會保持一定的增長動力。隨著AI、半導體及其他高科技產業需求的穩步增長，這些領域將繼續帶動工業不動產市場的火熱，尤其在中南部地區，土地與工業廠房的需求仍將保持高漲。

各類型商用不動產市場表現

類型	交易額 (億元)	增長率	主要驅動因素
工業地產	1089	新高	半導體、AI等產業擴張需求
辦公市場	592	持平	企業辦公需求穩定
店面市場	8	-	市場需求相對冷淡
土地市場	1578	177%	中南部土地需求增長，台中成為大贏家

工業地產市場

2024年，工業地產市場交易金額達1089億元，寫下歷年來的最高紀錄。隨著半導體、AI及其他高科技產業的不斷擴展，工業廠房和土地的需求旺盛，成為市場的主要亮點。企業不僅要增加生產設施，還需符合環保、技術更新等需求，進一步推動工業用地市場的熱度。

辦公市場

辦公市場的交易額為592億元，較去年表現持平。儘管市場需求穩定，卻未呈現顯著增長。企業辦公需求的平穩增長使得該市場的交易額保持穩定。

店面市場

店面市場表現相對冷淡，交易額僅為8億元。隨著消費習慣的變化，許多企業將焦點放在網路業務上，對實體店面需求的減少，導致該市場成交量較低。

投資利多

在2024年，商用不動產市場顯示出強勁的增長動力，其中企業加速擴產和資產活化成為主要的驅動因素，這一現象不僅提升了市場交易量，也推動了工業不動產市場的爆發性增長。以下是企業加速擴產與資產活化對商用不動產市場的幾大投資利多：

AI與半導體產業推動擴產需求

AI、半導體等高科技產業的蓬勃發展，為商用不動產市場注入了強勁的需求動能。隨著這些產業的快速發展，對產業用地、工業廠房以及專業生產設施的需求急劇上升。為滿足不斷增長的產能需求，許多企業選擇擴展其生產基地，並購置新的工業用地和廠房，這直接促使了商用不動產市場的繁榮。

例如，台灣半導體業的進一步擴產，尤其是在台中與高雄等地的擴張，推動了當地工業不動產的需求，帶動了工業用地與廠房的交易量。這些企業對於符合其生產需求的土地和廠房需求量激增，尤其是對那些可以即時投入生產的廠房需求特別強烈，這成為了今年商用不動產市場的亮點之一。

中小型企業的資產活化

不僅僅是大型科技企業，中小型企業也在積極推動資產活化。許多企業在面臨外部經濟環境壓力的情況下，為了提高運營效率，開始將非核心的房產進行出售或租賃，並將資金重新投入到核心業務領域，這一過程對商用不動產市場的活絡起到了積極作用。

此外，一些中小型企業也開始進行工業廠房的升級和重建，將舊有的廠房進行現代化改造，以適應新的生產需求。這類資產活化行為不僅提升了物業的使用價值，也吸引了不少投資者關注。

廠辦綜合用途的崛起

隨著企業對不動產需求的多樣化，廠辦綜合用途的發展也呈現出增長勢頭。廠辦綜合用途不僅可以滿足企業對生產設施的需求，還可提供辦公、研發、展示等多種功能。這樣的商用不動產，對於科技型企業、創業公司以及其他需要靈活空間的企業來說，具有更高的吸引力。

2024年，越來越多的企業選擇購置廠辦綜合型建築，這不僅使得商用不動產市場呈現出新的發展趨勢，也為投資者提供了新的投資機會。尤其是那些位於高科技園區、創新中心附近的廠辦物業，成為了熱點投資產品。

資金流入土地與廠房市場

受益於產業擴張需求，企業對土地與廠房的需求大增，特別是在台中、台南、高雄等中南部地區，這些地區成為了土地市場的熱點。2024年，尤其是台中，成功吸引了大量企業和建商的購地行為，這不僅推動了當地土地市場的交易量，也為相關不動產市場注入了強大的資金流。

亞昕建設與遠雄建設等大型開發商在台中及其他中南部城市的土地購置活動，顯示出商用不動產市場的增長潛力。這些開發商在土地市場的積極參與，也為該地區的產業發展提供了更多的空間，進一步促進了當地經濟的繁榮。

提升產業多元化與市場競爭力

企業在擴展生產能力的同時，也開始更注重資產多元化的配置，這使得商用不動產市場不僅集中於工業廠房，還包括了高科技園區、研發基地及創業孵化中心等新型不動產類型。這些多元化的需求，促使商用不動產市場向更加綜合化、智能化發展，並提升了市場的競爭力。

企業積極尋求符合新興需求的不動產資產，為市場帶來了新的機會。例如，許多企業在建立新廠區或研發基地時，會選擇購置綠色建築或智能工廠，這些類型的廠房對於能源消耗、環保設施及生產效率有更高的要求，這進一步推動了商用不動產的升級換代。

觀點建議

隨著AI、半導體等高科技產業的持續擴張，未來幾年工業不動產市場仍將保持熱絡。企業應關注自用型不動產的投資機會，特別是在中南部地區，隨著土地需求增長，將進一步推動該地區不動產市場的發展。外部因素如國際政經局勢變化、地緣政治等，仍然是未來商用不動產市場發展的潛在風險。投資者需密切關注市場動態，根據市場變化調整策略，以把握市場機會並減少風險。

結論

企業加速擴產與資產活化的雙重驅動因素，對商用不動產市場產生了積極影響。特別是在AI、半導體等高科技產業帶動下，工業不動產需求增長迅猛。隨著中小型企業的資產活化以及廠辦綜合用途的崛起，市場的需求呈現出多樣化的趨勢，這也為投資者提供了更多元的選擇和機會。因此，投資者在2024年可以從中捕捉到更多潛力項目，尤其是在土地、廠房以及創新型工業用地等領域。

2025年，隨著產業發展的均衡化，AI和半導體產業的持續增長將成為商用不動產市場的主要動力。尤其是工業用地和工業廠房將繼續受到市場青睞，但需注意地緣政治等外部變數的影響。