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節稅大公開！父母資助買房，如何巧用免稅額與履約保證？

作者：管理員於 2025-01-10

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在台灣，父母幫助子女買房成為一種普遍的做法，但在這過程中如何節省贈與稅和房地合一稅是許多人關心的問題。根據財政部的規定，每位父母每年可向子女贈與最多244萬元而免繳贈與稅，這為父母提供了一個節稅的機會。如果父母能在一年內多次贈與現金，便可有效提高資金額度，幫助子女更輕鬆購房。

此外，若將來子女出售房產，仍可運用「改良費用」等方式來降低資本利得，減少需繳納的房地合一所得稅。而在交易過程中，履約保證可確保買賣過程的合法性，並作為日後房地合一稅申報的必要證據，避免因稅務爭議帶來的額外費用。父母若能合理規劃這些節稅策略，不僅能減少稅負，還能確保子女順利完成買房交易。

節稅大公開！父母資助買房，如何巧用免稅額與履約保證？

文章概述

隨著台灣房價持續上漲，許多年輕人面臨購房困難，越來越多的父母選擇出資幫助子女購房。然而，在父母資助子女購房的過程中，涉及到的贈與稅與房地合一所得稅問題，讓不少家庭感到困擾。為了減輕家庭的稅務負擔，父母可以利用「跨年贈與」策略來最大化每年244萬元免稅額，避免超過免稅額的部分被課徵贈與稅。這種操作方式不僅有助於減少當年的稅負，還能有效幫助子女提前儲備資金，緩解購房壓力。

文章中以一對父母幫助35歲兒子購房的實際案例為例，詳細介紹了如何利用父母雙方各自贈與244萬元的免稅額，在短短幾個月內達到近千萬元的資金支持，並成功避免贈與稅的徵收。接著，文章進一步探討了在房屋交易過程中如何應對房地合一所得稅，特別是如何通過合理的計算及操作，降低未來房地合一稅的稅負。此外，還介紹了「履約保證」機制的應用，它能夠保障交易過程中的資金流動與稅務繳納，避免未來可能的稅務爭議，進一步簡化房屋買賣的後續流程。

本篇文章提供了一整套的父母幫助子女購房的節稅策略，讓讀者不僅能夠了解如何減少贈與稅與房地合一稅的負擔，還能夠更有效地運用法律規定來保護自己和家人的財務利益，讓子女能夠在房市中順利置業，達成購房目標。

背景說明
如何善用跨年贈與操作
房地合一稅問題與規劃
履約保證的運用與優勢
Q&A
觀點與建議
結論

背景說明

隨著台灣的房價逐年攀升，年輕人購房的壓力日益加劇，尤其在大都市及熱門區域，許多新進工作者與家庭無法依靠自己的收入負擔首付和貸款。而在這樣的情境下，父母出資幫助子女購房成為了一個普遍現象。根據資料顯示，很多家庭選擇通過贈與的方式將資金提供給子女，但此舉同時也帶來了贈與稅和房地合一所得稅的挑戰，讓不少家庭在進行資金轉移時遭遇到困難。

為了協助父母們更好地幫助子女購房，並最大化資金使用效率，台灣的稅法規定了每年244萬元的贈與稅免稅額，這意味著每位父母每年可以贈與子女最多244萬元的資金，而不需要繳納贈與稅。這樣的政策使得父母在幫助子女購房的同時，能夠有效避開稅務負擔，且贈與金額不會因超過免稅額而產生額外的稅費。然而，這些贈與仍然需要遵守相關規範，例如必須在每年1月1日至12月31日內完成贈與，才能享有該年度的免稅額。

然而，在進行房地合一所得稅申報時，即使贈與房產後，子女若未來出售該房產，依照現行規定，若房屋出售價格較高，仍需繳納房地合一所得稅，這是目前許多父母與子女在規劃資金運用時需要考慮的問題。除了贈與稅和房地合一所得稅，房屋交易中的其他稅務問題，像是房屋評定價、土地公告價等，也會影響到未來稅額的計算。

在這樣的背景下，許多父母希望能利用不同的策略來降低稅務負擔，並提高資金使用的效率。例如，跨年贈與策略就是一種常見的節稅方式，通過將贈與行為分為兩個年份進行，可以讓父母分別利用兩年的免稅額來贈與更多資金，進一步減輕子女的購房壓力。

因此，本篇文章將深入探討父母幫助子女購房時可能面臨的各種稅務問題，並提供具體的節稅方案和實務操作方法，以協助家庭在面對高房價時，更有效地規劃財務並避免不必要的稅負。

操作項目	詳細說明	節稅效果
跨年贈與操作	父母分兩次贈與，每次244萬元，避免超過免稅額	免繳贈與稅
房地合一所得稅	申報時將成交價格作為買賣基礎	減少房地合一稅的稅負
履約保證機制	保障交易過程中的資金流與稅務繳納	確保交易合法，減少稅務爭議

案件舉例與分析

為了更具體地說明父母如何運用「贈與稅免稅額」來幫助子女購房，以下提供一個真實情境的案例分析，藉此深入探討其節稅操作方式及可能面臨的問題。

案件背景： 某對父母計劃幫助他們35歲的兒子購置一棟價值2000萬元的房子，並且希望避免支付過高的贈與稅及房地合一所得稅。他們在考慮後決定利用每年244萬元的贈與稅免稅額進行節稅操作。

1. 如何運用贈與稅免稅額？

根據《遺產及贈與稅法》規定，每位父母每年可以贈與子女最多244萬元，而不會產生贈與稅。因此，父母可以採取跨年贈與策略來增加贈與金額，這樣可以分別在兩個年份利用免稅額。

操作過程：

2024年12月31日（113年歲末）： 每位父母各贈與兒子244萬元，共計488萬元。
2025年1月2日（114年開始）： 每位父母再各贈與兒子244萬元，共計488萬元。

這樣一來，父母在不到一年的時間內，就能為兒子提供共計976萬元的資金，且不需要繳納任何贈與稅。

2. 面臨的問題：

儘管父母可以有效減少贈與稅，但在房地合一所得稅方面，仍需面對挑戰。

假設父母的兒子以2000萬元的價格出售該房產，則由於房屋的公告現值僅為976萬元，兒子將會面臨以下的房地合一所得稅問題：

出售價與公告價差額： 2000萬元（售價） - 976萬元（公告價） = 1024萬元的差額將成為淨獲利，這部分將需要繳納房地合一所得稅。
免稅額與優惠稅率： 儘管房地合一所得稅法規定若持有6年並且自用可享有400萬元的免稅額，並且繳納10%的優惠稅率，但即便如此，仍需對1024萬元的淨獲利繳納60萬元的房地合一所得稅。

因此，雖然父母已成功減少了贈與稅負擔，但未來房地合一所得稅仍然是需要考量的問題。

3. 解決方案與建議：

買賣履約保證： 父母可以考慮在購房時，選擇購房履約保證的方式。這樣一來，即使兒子未來有出售該房屋的計劃，所繳納的稅金可以計入未來的房地合一所得稅申報中，進一步減少未來的稅務負擔。
結合貸款及贈與資金： 在這個案例中，除了贈與的488萬元（父母兩人分別贈與244萬元）之外，銀行貸款的千萬元部分也可以協助支付房款。這樣一來，兒子可以順利完成購房，並且未來可能的稅務負擔較輕，因為貸款本身不會加重贈與稅和房地合一所得稅的負擔。

Q&A

Q : 父母幫助子女買房如何節省贈與稅？

答：父母可以利用每年244萬元的免稅額，分批贈與現金資金給子女，這樣避免一次性贈與金額超過免稅額，從而免除贈與稅。透過跨年操作，每年可以各自贈與244萬元，將總額有效拆分，最大化免稅額使用。

Q : 如何減少房地合一所得稅的負擔？

答：若子女在將來出售房屋，為了減少應繳納的房地合一所得稅，可以依照實際成交價格來計算買賣成本，並將購房過程中所發生的“改良”及“取得”費用計入成本，降低資本利得，從而減少應繳的房地合一稅。

Q : 履約保證在節稅操作中的作用是什麼？

答：履約保證在交易過程中扮演關鍵角色，能確保所有買賣過程的合法性與透明性。這不僅能保障交易雙方的權益，還可提供日後房地合一所得稅申報的必要證據，避免因稅務爭議引發額外費用或問題。

Q : 父母每年能贈與子女多少金額而不需繳納贈與稅？

答：根據現行稅法，每位父母每年可以各自贈與子女最多244萬元，而不需要繳納贈與稅。這樣的贈與策略可以減輕子女購房的資金壓力。

Q : 如何利用跨年贈與最大化資金轉移效果？

答：父母可以在年底前（例如12月31日）贈與子女244萬元，再在新的一年1月1日之後繼續贈與244萬元。這樣的操作可以讓每年免稅額的使用最大化，父母在兩年內共贈與488萬元，免繳贈與稅。

Q : 若子女在將來賣掉房產，如何計算房地合一所得稅？

答：若子女在將來出售該房產，依照財政部新規，應該按房屋的實際成交價來計算成本。並且，如果有進行房屋改良或其他取得費用的支出，可以將這些費用計算進成本中，從而減少應納稅的金額。

觀點建議

專家建議，父母在幫助子女購房時，應該結合節稅規劃與未來可能的房產買賣行為進行全盤規劃，確保每一步操作都在稅法的範圍內進行。同時，應該根據子女的購房需求及未來的生活規劃來選擇適當的房產，避免過度負擔並確保其後續的增值潛力。

結論

這個案例說明了父母如何利用贈與稅免稅額的策略來幫助子女減輕購房壓力，並成功避免了大量的贈與稅。然而，即便如此，房地合一所得稅依然是未來出售房產時需要面對的問題，因此在進行這類資金規劃時，家庭成員應該提前評估各種可能的稅務負擔，並考慮運用買賣履約保證、貸款等多元策略來最大化財務效益。這個案例也強調了「跨年贈與」等節稅策略的有效性，並且提醒家庭在進行大額資金轉移時，應該遵循合法規範並適時申報，以免未來出現稅務問題。

父母幫助子女購房不僅是一個財務上的支援，更是關於如何透過合適的稅務規劃來達到最佳效果的挑戰。透過跨年贈與操作、房地合一稅的規劃以及履約保證機制，父母可以在不增加額外負擔的情況下，幫助子女順利完成購房，並最大化資金的使用效率。