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打房政策衝擊最大：三宅市場重創，中低價住宅如何突圍？

作者：管理員於 2025-01-13

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央行於去年9月推出第七波選擇性信用管制政策，針對房貸成數進行限制，並加強豪宅和第二戶房貸的控制，這對多數區域的房市交易量造成了顯著衝擊。政策導致房貸緊縮，特別是對「中坪數換屋宅」、「大坪數豪宅」以及「蛋白高價宅」市場影響深遠。換屋族的觀望情緒加劇，導致中坪數換屋宅的銷售遞延，而豪宅市場的貸款成數降低，造成買家退縮。蛋白高價宅在景氣好轉時已經漲幅過大，後續的漲幅有限，買家選擇退出市場。

然而，政策對總價較低的「青安首購宅」市場影響較小，仍持續吸引有需求的首購族，並且提供購房保障，讓平價小宅市場保持較強的買氣。這些不同市場的反應顯示，央行的打房政策對不同類型的房產產生了不小的分化效應，未來幾個月的市場走向仍需密切關注。

打房政策衝擊最大：三宅市場重創，中低價住宅如何突圍？

文章概述

近來，央行於去年9月推出的第七波選擇性信用管制政策對台灣房地產市場的深遠影響，並探討了政策對三大主要交易類型——中坪數換屋宅、大坪數豪宅及蛋白高價宅——的衝擊。這些政策的核心目的在於限制過度的房貸擴張，特別是對第二戶房貸和豪宅貸款的成數做出了顯著下調。這一政策改變直接影響了這些房地產類型的需求，尤其是對換屋族及高端購房者造成了很大影響，導致一些區域的房市交易量大幅萎縮。

儘管如此，低總價的房屋產品，特別是青安首購宅，則未受到太大影響，且在政策保障下持續吸引部分買家。本文還分析了市場的兩大變化趨勢：一方面，豪宅市場和中高價住宅市場的需求減少，另一方面，低總價住宅和首購宅的市場需求依然穩定。文章指出，投資者在這一政策背景下，應當適時調整投資策略，選擇較為穩定且具保障的市場進行投資。

本文最終指出，儘管央行的打房政策對部分房市造成了壓力，但仍然有投資機會，特別是針對低價位和政策保障的住宅。投資者應根據市場動向靈活調整策略，謀求穩定回報。在未來幾年內，台灣房市將進一步區域化，市場需求將更加細分，投資者需要密切關注這些變化。

背景說明

隨著台灣房地產市場的價格持續上漲，特別是在部分區域，高價房地產市場的繁榮引發了央行的警覺。去年9月，央行出台了第七波選擇性信用管制，目的在於限制高房貸的增長，防止市場過度熱絡及產生金融風險。此政策針對不同房型和交易方式進行調整，特別是對於第二戶房貸成數限制以及豪宅貸款的調整，影響了各類型房地產的需求和交易模式。

央行打房政策詳解

央行的「打房政策」是台灣政府用來遏制房價過快上漲、避免資本市場過熱的重要工具之一。這些政策主要針對過度投機的房地產市場，旨在確保市場健康發展，防止不良資金進入房地產市場，維護經濟穩定。自台灣房市回溫以來，尤其是在疫情後，房價急速上漲，央行便開始採取一系列的信用管制措施，以此來降低市場過度借貸的風險。

央行打房政策的背景

台灣的房地產市場長期以來都是民眾重要的財富來源，然而，近年來在低利率環境下，房價大幅上漲，特別是高價住宅和投資型房產更是成為資本市場的重要載體。房價的快速上漲造成了年輕人購房困難，也使得投資型需求過度膨脹。為了避免資產泡沫風險，央行開始對房貸實施更多限制，調整房貸政策，並且提高貸款的資本門檻。

央行打房政策的主要內容

央行所推出的打房政策，實際上是對金融機構提供房貸的方式進行調控，具體措施包括以下幾個方面：

1. 信用管制

在第七波信用管制中，央行要求金融機構對貸款的成數進行調整，特別是對於第二戶、豪宅等類別的房貸進行更嚴格的規定。例如：

第二戶房貸：央行將第二戶的貸款成數降低至50%，意味著需要更多自有資金來進行購房，這使得投機性購房需求受到抑制。
豪宅貸款：豪宅購房貸款的成數下調至30%，使得原本依賴高貸款額度的豪宅市場需求大幅下降，部分豪宅購房者因為貸款難度增大而退出市場。
金融機構的貸款條件：金融機構不得隨意放寬貸款條件，並必須對借款人的信用及財務狀況進行更為嚴格的審查，確保貸款不會過度風險化。

2. 購房資格限制

央行的打房政策也涉及購房資格的管制，特別是對於非自住型購房者和投資型房產進行限制。例如：

第二戶及以上購房的貸款額度限制：對於已經擁有一處房產的購房者，若其要購買第二套房產，將面臨更為嚴格的貸款限制，尤其是對貸款的成數進行大幅度調整，降低投資型購房需求。
高價房地產購房者的信用門檻提高：豪宅的購房者除了面臨貸款成數的降低外，央行還提高了其購房的資金門檻，這進一步限制了高端市場的需求。

3. 市場監控和需求調控

央行除了對金融機構進行直接的信用管制外，還針對市場需求進行動態監控。為了避免房價繼續上漲，央行不斷調整市場中的資金流動，對於需求過度集中的地區（如熱門都市區或學區）進行宏觀調控。這一策略旨在減少過度的投機性購房，並引導資金流入到需求相對穩定的區域。

4. 長期穩定的房貸政策

央行在推動打房政策的同時，並未完全收緊房貸市場，還針對自住型購房者提供較為寬鬆的貸款政策，這是對民眾基本住房需求的保障。例如，青安房貸政策就專門針對年輕人及首次購房者提供優惠，這類房貸仍會維持較高的成數和低利率，確保這一群體能夠順利實現購房夢。

央行打房政策對市場的影響

降低投機需求：央行的打房政策限制了投機型購房需求，尤其是豪宅市場，減少了過度依賴高額貸款的資本流動，從而穩定了房價，防止了過度漲幅。
交易量縮小：在政策影響下，某些區域的房市交易量大幅下降。尤其是中坪數換屋宅和高價豪宅，成交量減少超過三成，市場趨於冷卻。
市場結構調整：隨著高價房產需求下滑，低總價、首購宅市場顯得相對穩定，這類房屋仍然受到市場青睞。

央行信用管制對房市的影響

影響類型	政策調整	受影響區域	影響層面
中坪數換屋宅	第二戶房貸成數降低，貸款困難	全台各主要都市	換屋族觀望，交易量減少
大坪數豪宅	豪宅貸款成數下修至3成，融資難度加大	高雄鼓山、台南安平、台中南屯	買家觀望，成交量大幅下跌
蛋白高價宅	外圍區域房價提前反應，未來漲幅有限	台中山線、桃園龜山A7、新北五股	部分買家觀望，市場需求萎縮

市場受影響的三大交易類型

央行的打房政策對市場的影響深遠，其中最為顯著的是對三大交易類型的衝擊。這些交易類型受到政策限制的影響較大，導致市場結構發生變化，部分房地產市場出現冷卻現象。下面將深入探討三大受政策影響的交易類型及其後續影響。

1. 中坪數換屋宅

中坪數換屋宅是指總價位於中等範圍的住宅，通常面積在30-60坪之間，適合家庭換屋族群。這一類的交易最為敏感，主要原因是換屋族群通常需要較高的貸款成數來支撐購房計畫。然而，央行的打房政策提高了貸款成數的門檻，特別是對第二戶房貸的限制，將貸款成數壓縮至50%左右，這使得換屋族群的貸款能力受到了限制。

影響：

換屋族觀望情緒增強：換屋族為了購買新的房產，通常需要用現有房產的增值來作為新房的首付款。隨著貸款成數降低，換屋族的資金壓力增大，許多換屋族選擇觀望，推遲了換屋計畫。
交易量下降：由於換屋族無法以往那樣容易獲得較高的貸款，導致中坪數換屋宅的成交量顯著下降，尤其是在高價地區，這類住宅的需求明顯減少。

2. 大坪數豪宅

豪宅市場一直是房地產投資的一個重要領域。豪宅不僅是高端消費品，還往往是資本運作的工具。隨著央行對豪宅的貸款成數進行限制，從原本的高達70%降至30%，豪宅購房者的貸款壓力大幅增加。這一政策對於原本以貸款為主要資金來源的豪宅買家造成了不小的衝擊。

影響：

資金門檻提高：減少的貸款成數意味着購房者需要投入更多的自有資金，這使得一些依賴貸款的買家無法承擔巨額資金，對豪宅的購買意願下降。
豪宅市場成交量縮減：豪宅作為高價值產品，市場需求本來就較為小眾，政策的收緊讓部分潛在買家放棄購買，尤其是那些本來計劃借高額貸款來購房的客戶。
區域性需求下滑：例如高雄的鼓山、台南的安平、台中的南屯等地的高價豪宅區域，在政策實施後，部分地區的房市交易量出現大幅縮減，市場顯得較為冷清。

3. 蛋白高價宅

所謂“蛋白高價宅”通常是指位於城市周邊、非市中心區域的高價住宅，這些住宅的價格通常較高，但並不位於傳統的豪宅區域。這些區域的房價往往在過去的景氣周期中快速上漲，吸引了大量投機性購房者。然而，隨著房市的轉冷，這些地區的房價漲幅逐漸減少，市場需求也因此逐漸萎縮。

影響：

市場過熱後回歸理性：隨著投資客的離場，這些地區的市場需求逐漸冷卻，部分購房者認為價格已經過高，不再進一步追漲。尤其是在過去的牛市期間，這些區域的房價已經提前反應，後續的漲幅有限，因此買家的觀望情緒加重。
成交量大幅下降：這些區域的房產在政策實施後的交易量下降尤為明顯，尤其是像台中的山線地區、桃園的龜山A7區和新北市的五股洲子洋等地，這些原本是熱門投資區的地區，現在面臨的市場冷卻現象越來越明顯。

投資利多

儘管央行的打房政策壓縮了某些房地產市場的需求，但仍有部分區域和產品類型可供投資者尋找機會。尤其是青安首購宅等低總價房屋，由於政策保障，仍吸引了一定數量的買家進行購置。因此，對於那些希望低風險進入市場的投資者而言，選擇這類物件將是明智的選擇。

隨著政策效應的逐步顯現，未來幾年，台灣房市將呈現出更為明顯的區域性差異。受影響最大的將是中高價住宅市場，特別是豪宅和蛋白高價宅。而低總價住宅和首購宅，則有望在政策保障下維持穩定的市場需求。

結論

央行的打房政策有效地遏制了過度借貸與投機行為，有助於穩定房市並防止資產泡沫。然而，這也讓一些高價房地產市場經歷了需求縮減的壓力。對於普通民眾來說，低總價的房產仍然具備一定的吸引力，尤其是在政策的保障下，未來市場將更加偏向區域化和多樣化。

央行的選擇性信用管制對房市的衝擊不容忽視，尤其是在豪宅和中坪數換屋宅等市場。然而，對於投資者來說，仍有一定的投資機會存在，尤其是低總價的房屋市場。了解市場變化及掌握投資利多，將有助於投資者在這一階段獲得穩定的回報。隨著政策進一步落實，未來的台灣房市將更加區域化和細分化，投資者需靈活應對市場變化。