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2025年不動產市場大爆發！科技業、物流需求引爆新商機

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2024年台灣商用不動產市場持續升溫，尤其在工業型不動產領域，科技業與物流需求驅動了交易量激增。全年商用不動產成交額達1,821億元，工業不動產如廠辦、倉儲物流占主要交易部分，科技業以台積電等大手筆投資領軍。此外，建商也在精華區和舊廠房收購方面積極布局，然而由於限貸政策影響，未來購地態度將趨於保守。隨著AI浪潮推動產業擴張，台灣在科技製造及倉儲物流需求上將保持強勁增長，商用不動產市場有望持續發熱。

然而，市場仍面臨挑戰，零售業的電商崛起取代傳統百貨公司，觀光業受限於國際旅客回流不穩，碳排放法規將推動商業不動產轉向綠色建築，未來建築需滿足更嚴格的環保要求。展望2025年，商用不動產市場仍有強勁需求，特別是在工業用地和高端科技製造相關不動產領域，將成為市場發展的重要驅動力。

2025年不動產市場大爆發！科技業、物流需求引爆新商機

文章概述

2024年，台灣商用不動產市場呈現出顯著的增長勢頭，特別是受到科技業發展、AI浪潮以及市場資金充沛的多重影響。整體市場交易額達到1,821億元，較2023年增長了近30%，並創下2007年以來的新高。這一增長主要來自於工業不動產，特別是廠辦、工廠及倉儲物流等類型的資產，這些類型的交易在2024年占據了整體交易的60%以上。這一現象的背後是台灣科技業的強勁需求，尤其是半導體、電子製造等高科技產業，這些產業對於廠房、倉儲以及物流空間的需求急劇上升。

台積電、群創等科技巨頭的大手筆投資，以及建商在精華區和產業聚落附近的土地收購，都顯示出市場的活躍。隨著AI和高科技產業的發展，對商用不動產的需求預計將持續上升，尤其是對工業用地和高端製造業廠房的需求將保持強勁。除此之外，政府的信貸管制政策也使得建商在購地方面顯得更加謹慎，這讓商業土地市場的趨勢出現了一些變化。整體而言，2024年台灣商用不動產市場在各種因素的推動下顯示出強大的增長動能，而這一動能預計將延續到2025年，成為投資者和業界關注的焦點。

目錄

2024年商用不動產市場概況

2024年台灣商用不動產市場在多項因素推動下表現出色，全年成交額高達1,821億元，較2023年增長了30%。其中，第三季單季成交量更達到713億元，創下2007年以來的最高紀錄。市場主要交易資產包括工業不動產，尤其是廠辦、工廠及倉儲物流等類型，這些類型的交易佔據了整體市場成交額的60%以上。尤其是台積電、群創等科技業巨頭的大規模購地，使得這類型的不動產成為市場焦點。

商用不動產的熱度

2024年商用不動產交易市場概況

類型交易額 (億元)佔比主要買家主要交易標的
工業不動產1,09260%科技業、建商廠房、倉儲物流
辦公大樓32018%投資機構、企業租戶台北市中心辦公大樓、精華區大樓
零售不動產18010%零售商、投資機構商場、購物中心
其他商用不動產22912%零售業、觀光業觀光旅館、商務大樓

從表格中可以看出，工業不動產在2024年成為市場的主要交易類型，並且其交易額較2023年增長了超過50%。此外，辦公大樓和零售不動產市場也顯示出一定的回升，但相比工業不動產的增長，其增長幅度相對較小。

科技業驅動廠辦及倉儲物流需求

台灣的科技業，尤其是半導體及高科技製造業，成為2024年商用不動產市場的主要推動力。隨著全球對AI、5G及半導體需求的激增，台灣成為全球高端科技產品的生產基地，這進一步加大了對廠房及倉儲物流空間的需求。台積電、群創等科技公司大手筆的購地行為，不僅推動了廠辦需求，也帶動了倉儲物流市場的擴張。

科技業購地案例

2024年主要科技業購地交易

交易主體交易金額 (億元)購地項目位置用途
台積電171.4群創南科四廠台南南科自用廠房
群創120.0高雄廠區高雄自用廠房
聯發科85.0桃園廠區桃園擴建廠房
創新科技50.0台中倉儲物流台中倉儲空間

如表格所示，台積電以171.4億元收購群創南科四廠，這是2024年最大的一筆交易，並且顯示出台灣科技業對於擴大生產能力的高度需求。這股需求驅動了倉儲及工業不動產的需求，尤其是在台中、高雄等重點工業區域。

建商購地態度轉變與未來展望

在2024年台灣商用不動產市場中，建商購地態度的轉變顯得尤為明顯。過去幾年，由於房市景氣較為熱絡，許多建商積極拓展土地儲備，並進行大規模的土地收購。然而，2024年，隨著政府信貸管制政策的出台和市場不確定性增加，建商的購地態度顯得更加謹慎，這一變化深刻影響了未來的土地市場走向。

  • 1. 信貸管制政策與風險管理

政府為應對不動產市場過熱，出台了一系列的信貸管制政策，對貸款條件、利率以及貸款金額進行了調整。這一措施的實施，使得建商在資金運作上面臨更多限制，尤其是對於大規模土地收購的熱情有所減少。許多建商在信貸管制下，更加注重風險管理，避免過度依賴負債來擴張規模，導致資金鏈斷裂的風險。

  • 2. 土地購置策略的變化

由於信貸政策的收緊以及市場的冷卻，建商的土地購置策略逐漸從“積極擴張”轉向“精選布局”。建商開始更加謹慎地選擇土地，重點關注區位優勢、公共建設完善的區域，並專注於具有潛力的老舊建築改建以及都更項目。這些區域通常具備較好的升值潛力和更高的投資回報率，尤其是在台北市及中南部部分區域，這些地區的土地價格相對穩定，且有較高的發展潛力。

  • 3. 都更與危老改建的興起

在此背景下，都更（都市更新）及危老改建成為建商的主要戰略之一。隨著都市化進程的加快，許多老舊建築逐漸面臨拆遷或重建的需求。這些舊區的土地通常位於交通便利的區域，且具備較大的升值空間，成為建商收購的目標。此外，政府對危老建築改建的支持政策逐步加強，這使得相關項目在未來幾年將成為建商的主要投資方向。

  • 4. 市場風險與市場調整

市場風險的加大也是建商在購地時需考量的因素之一。隨著經濟環境的不確定性增加，2025年房市可能會進入寒冬。預計在這種情況下，建商會對投資決策更加謹慎，優先選擇具有長期穩定回報的土地或不動產項目。與此同時，隨著市場調整，可能會出現更多的商機，例如低價土地的出現以及價格較低的開發項目，這些可能成為建商未來布局的焦點。

建商的購地動向

建商交易金額 (億元)主要購地項目位置用途
仁寶建設190桃園精華區桃園高價住宅區
兆豐建設130台中舊廠房台中都更改建
宏達電95高雄產業聚落高雄商業大樓
佳和建設88新北舊廠房新北都更改建

表格中顯示，儘管建商在台灣各大城市依然有不錯的購地活動，但他們的策略逐漸轉向更具潛力的都更及危老改建項目，尤其是在台中、新北等地區，這些舊廠房改建或將成為未來市場的亮點。

2024年土地市場與信用管制

2024年，土地市場在政府信貸管制政策的影響下，顯示出顯著變化。儘管全年土地交易額達到2,141億元，較2023年增長66%，但第四季交易量明顯下滑，顯示出信貸管制對建商的影響逐漸顯現。

土地市場表現

2024年土地市場交易概況

交易類型交易額 (億元)佔比主要買家交易地點
商業土地1,22157%建商、投資機構台北、台中、高雄
工業土地72134%科技業、建商南科、中科
住宅土地1999%建商桃園、新北

表格顯示，商業土地和工業土地仍是2024年土地市場的主要交易類型，尤其在南科、中科等工業區域，科技業對工業土地的需求仍保持強勁，成為市場主力。

零售、觀光旅遊與碳排放挑戰

  • 1. 零售市場變革

台灣的零售市場正在經歷一場劇變。隨著消費模式的快速轉變和數位化浪潮的興起，傳統零售業，尤其是百貨公司和實體商店，正面臨前所未有的挑戰。電商的崛起成為零售業最具顛覆性的力量，消費者日益青睞網購，使得傳統零售業態不斷萎縮，尤其是百貨公司和大型零售商的市場份額逐年下降。根據2024年最新的市場數據，電子商務已經擠壓了傳統零售業，並占據了市場的主導地位。

另一方面，雖然便利商店和超市等零售商在一定程度上受到疫情後市場消費回升的支撐，但它們面臨的競爭壓力依然巨大。零售業的轉型不僅僅體現在商品銷售的方式上，更體現在消費者對零售空間功能和需求的變化上。未來幾年，將會有更多企業探索新的零售形態，例如結合線上和線下的全渠道銷售模式，並根據消費者的需求進行創新。這也將影響不動產市場中商業用地和購物中心的需求。

  • 2. 觀光旅遊業的挑戰

觀光旅遊業在2024年面臨重大挑戰，尤其是國內外旅遊市場的動態和消費者行為的變化。雖然台灣的觀光業在疫情後有所回升，但與之相比，國際旅遊的復甦速度相對較慢，且受多種因素影響，包括全球經濟不穩定性、通脹壓力以及疫情後的旅行習慣改變。根據2024年12月的統計數據，台灣國際旅客的入境人數達到了555萬，而出境人數則超過了1,275萬，顯示出國人數大幅超過了入境旅客，這對國內觀光業帶來了壓力。

台灣的觀光旅館業面臨著與其他國際旅遊目的地的競爭，尤其是亞洲其他國家，如日本、韓國及東南亞國家，在吸引國際遊客方面的優勢愈發明顯。此外，台灣的國內觀光市場尚未完全恢復到疫情前的水平，這使得觀光業的回暖變得相對緩慢。在此背景下，如何提升觀光業的競爭力並吸引更多國際遊客成為政府和業界亟待解決的問題。

  • 3. 碳排放與環保挑戰

隨著全球對環境保護與碳排放問題的日益關注，台灣不動產市場中的碳排放挑戰逐漸成為一個不可忽視的重要問題。政府於2024年12月30日宣布，擴大碳盤查對象，將涵蓋高用電量的醫院、百貨公司、購物中心、量販店、連鎖便利商店、超市、旅館業、電信業、大專院校以及具一定規模的運輸業等。這一政策的出台將對商業不動產產生深遠影響，特別是對於建築物的能源消耗、碳排放量等方面的要求更加嚴格。

在此背景下，企業和開發商需要對碳排放問題給予足夠重視，並採取積極措施來減少碳足跡。對於商業不動產而言，未來的租戶將更青睞符合碳中和要求的建築，這將使得節能減碳成為未來不動產開發的重要趨勢。事實上，許多企業已經開始關注可持續發展的建築設計，並將其作為未來選擇不動產的關鍵因素之一。這不僅涉及能源效率、再生能源的使用，也包括建築材料的選擇、廢棄物的處理和空間利用的最大化等。

看這裡投資建議

展望2025年，台灣商用不動產市場將繼續受益於AI、科技業發展及綠色建築的需求。對於投資者而言，應該關注以下幾個領域：

  • 工業不動產：隨著AI和高科技製造業的發展，對於工業用地和廠房的需求仍將保持高位。
  • 都更與危老改建：隨著政策支持的加強，老舊建築改建將成為未來的投資熱點。
  • 碳中和建築：符合綠色建築標準的商用不動產將迎來新一波的需求。

未來展望

展望2025年及未來幾年，建商購地態度將持續維持謹慎，並將集中在以下幾個領域：

  • 老舊建築改建與都更項目：由於都市更新政策的持續推進，許多舊有區域將進行大規模改建，這為建商提供了豐富的土地和項目選擇。
  • 商業及工業用地需求：隨著台灣科技業、AI產業的發展，對於商業用地和工業用地的需求將持續上升。尤其是位於成熟工業區的土地，將成為建商和企業積極布局的目標。
  • 碳中和與綠色建築：隨著政府對環保政策的加強以及市場對碳中和建築需求的增加，建商將更關注符合綠色建築標準的土地和不動產項目，這類項目的需求將成為未來市場的重要方向。

結論

未來幾年，零售業、觀光旅遊業以及碳排放挑戰將成為台灣商用不動產市場中重要的議題。隨著市場需求的變化，零售業態將繼續轉型，並且會有更多的商業不動產項目需要考慮環保及碳中和標準。觀光業在疫情後仍需面對全球競爭的壓力，如何提升國內觀光吸引力以及提升旅遊業的整體競爭力將是未來幾年內的重要課題。

此外，碳排放政策的逐步加強將驅使不動產市場向更為綠色、可持續發展的方向發展。這不僅會改變開發商和投資者的策略，還將在市場中形成新的需求趨勢。企業和開發商需要積極擁抱這些變化，適應市場的新要求，並將綠色建築、能源效率和碳中和作為未來發展的重要戰略方向。

總結來說，2024年台灣商用不動產市場在科技業需求的推動下顯示出強勁的增長潛力。儘管面臨政策調控和市場風險，科技業、AI浪潮及綠色建築的需求將繼續為市場注入動能。對於投資者來說，未來幾年內，工業不動產和老舊建築的改建將成為焦點，而符合碳中和標準的商用不動產將成為市場的長期選擇。

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(圖片來源:理財周刊)
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