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2025年房貸利率走向：銀行內規 vs 市場利率波動，誰主導未來市場？

作者：管理員於 2025-01-14

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隨著2025年房貸利率上升，銀行針對新案房貸訂定了兩大新內規，以應對市場利率波動。第一條規定是建案完成後半年才能開始對保，旨在減少銀行的流動性風險，避免因市場變動而無法撥款。第二條規定則是房貸利率會根據撥款時的市場利率調整，確保銀行不會因為低利率風險而承擔損失。這些新規讓建商和購房者的房貸條件更加嚴格，尤其是在利率和資金管理方面。由於銀行放款水位吃緊，過去的低利率房貸已不再普遍，許多房貸利率已經上調至2.4%以上，甚至接近3%。此外，隨著交屋潮的到來，銀行對保時間的延長將帶來更多的不確定性，這使得新案購房者面臨更高的利率和長期負擔。總體來看，房貸利率的上升與銀行新內規的實施，將對未來購房市場帶來深遠影響，尤其是對建商和購房者的資金流動和決策。

2025年房貸利率走向：銀行內規 vs 市場利率波動，誰主導未來市場？

文章概述

2024年，台灣房貸市場在多重因素的影響下發生了顯著變化，尤其是在央行加息、房價攀升和銀行內部規範調整等多重挑戰下，市場面臨了不同於過往的風險與機遇。在這一背景下，銀行對於建商的整批性分戶房貸政策進行了調整，推行了新的內部規定，旨在應對日益增加的流動性風險和市場不確定性。這些規定包括對保時間的延長及利率調整機制的重新設定，意在確保銀行在市場利率變動過程中能夠有效控制風險並最大化利潤。

此外，隨著交屋潮的到來和建案推動的加速，建商的資金需求與銀行的貸款政策之間的摩擦日益增加，銀行放款水位趨緊，導致房貸市場競爭趨向理性，不再出現之前為爭奪市場份額而大幅度降低利率的情況。相對而言，銀行對房貸利率的設定更加謹慎，尤其是面對市場利率的不確定性，房貸利率將更具彈性，並可能在撥款時根據當時市場利率的變動進行調整，這一策略旨在減少銀行的潛在風險。

對於購房者而言，這些變動將使其面臨更大的購房壓力，特別是在高房貸利率的環境下，購房者的月供負擔將顯著增加。另一方面，建商在應對高利率環境下的投資策略時，開始將重心轉向具增值潛力的地產項目，並且未來市場的需求將逐步由新房向二手房、都更案等增值項目轉變。

因此，2024年房貸市場將成為一個充滿挑戰與機遇並存的時期。銀行、建商與購房者都需根據市場走勢進行策略調整，以應對未來的不確定性並最大化利益。

央行升息對房貸市場的影響

隨著台灣央行自2023年起多次升息，市場利率持續上升，銀行的放款策略和房貸利率也隨之調整。為了應對市場變動和風險，銀行開始加強對房貸業務的管理，特別是對建商的整批性分戶房貸，銀行開始實行更為謹慎的內部規定，包括延長對保時間和調整房貸利率的政策。

銀行新內規詳解

隨著2024年房市與金融環境的變化，銀行在面對日益複雜的市場情況時，對於建商和購房者的房貸政策做出了調整。銀行的新內規主要集中在對房貸的對保時間及利率調整機制上，這些改變不僅影響了房貸申請流程，也改變了整體房貸市場的風向。以下是銀行新內規的詳細解讀：

1. 對保時間調整：最早交屋前半年才能對保

在以往的操作模式中，銀行對保房貸的時間通常可以提前一年，這使得建商和購房者可以在建案完成前較早鎖定低利率。然而，隨著市場環境的變化，銀行不再輕易接受過早對保。根據最新的內規，銀行要求建商的整批性房貸必須在建案完成後半年才可開始對保。這一措施的背後，是銀行希望降低市場波動對房貸計畫的影響，特別是隨著交屋潮的到來，銀行的流動性風險和資金壓力增大，因此延長對保時間能夠幫助銀行更好地掌握市場動向。

另外，部分銀行甚至要求在交屋前3個月才開始對保，這樣可以確保建商在拿到使用執照後，銀行才會為房貸進行對保操作，降低風險。這一做法可以減少在房貸撥款過程中的不確定性，從而保障銀行資金流的穩定。

2. 利率調整機制：市場利率走高時可進行調整

銀行的另一項新內規是對房貸利率的調整機制。根據規定，銀行將根據撥款時的市場利率重新設定房貸利率，這意味著即使在簽訂合約時已經鎖定了利率，若市場利率在撥款時發生變動，銀行有權上調利率。這一舉措旨在保障銀行自身的風險控制，尤其是在央行加息周期或市場利率波動較大的情況下。銀行將依照撥款時的市場情況重新計算利率，若利率上升，則房貸利率也將隨之調整。

此舉不僅影響到建商和購房者的月供壓力，也讓整體的房貸條件變得更加彈性和具有風險性。對於購房者而言，這意味著房貸的長期成本會受到更大的變數影響，尤其是在長期借款的情況下，最初的低利率可能在未來幾年內被市場利率上調所替代。

3. 放款風險控制：降低流動性風險

銀行對於房貸的風險控制尤為重視，尤其是在當前市場變化快速且充滿不確定性的情況下。銀行對房貸的放款額度與利率設定更加謹慎，並根據流動性風險管理（LCR）和不動產放款比例限制來確定是否可以進行放款。當銀行的放款比例接近或達到法定上限時，它們會暫停或限制某些房貸產品的放款，這對建商和購房者的影響不容忽視。

此外，銀行也更加注重避免過度集中的放貸風險，特別是對於高風險項目的放款，銀行會提高審查標準，並設置更高的貸款條件，以確保即使市場波動加劇，銀行也能保持足夠的資金流動性。

4. 針對二房族的房貸利率上調

除了對市場利率進行調整外，銀行還針對不同客戶群體設置了不同的利率政策。對於「二房族」（即已經擁有房產的購房者），銀行會設置較高的房貸利率。這是因為銀行認為這些購房者的資金能力較強，風險相對較低，因此會收取較高的利息作為風險溢價。相較於首購族，二房族的貸款利率可能會高達接近3%以上，這將進一步增加這些購房者的月供負擔。

此舉反映了銀行對於不同借款人群的風險評估策略，並且是基於對市場需求和資金流動性的綜合考量所作出的調整。

房貸利率走勢分析

房貸利率的走勢直接影響到購房者的月供負擔及整體住房市場的活躍度，因此其走勢對於整體經濟、建設業以及家庭財務狀況具有深遠影響。近年來，房貸利率的波動受到多方面因素的影響，包括央行的貨幣政策、金融市場的資金流動、經濟增長預期以及全球經濟環境的變化。以下將深入分析目前房貸利率的走勢及未來的可能走向。

1. 央行貨幣政策的影響

房貸利率的走勢通常會受到央行利率政策的影響，特別是央行基準利率的調整。央行通過加息或降息來調控市場流動性，進而影響房貸利率的水平。

(a) 加息周期的影響

當央行處於加息周期時，市場利率普遍上漲，銀行的融資成本上升，為了彌補成本，銀行通常會提高房貸利率。因此，在加息周期中，房貸利率往往會呈現上行走勢。2022年到2024年間，全球央行普遍進入加息周期，央行為了應對通脹壓力，將基準利率大幅上調。這也導致房貸利率自2022年以來一路上漲。

(b) 降息預期的影響

當央行認為經濟增長放緩或通脹壓力減少時，可能會選擇降息來促進經濟增長。降息會降低銀行的融資成本，進而促使銀行降低房貸利率。因此，當市場預期央行將進入降息周期時，房貸利率可能會呈現下降趨勢。

2. 市場資金流動性與貸款需求

除了央行的貨幣政策外，市場的資金流動性和貸款需求也對房貸利率有直接影響。

(a) 資金流動性與銀行放款意願

銀行的放貸決策會受到資金流動性的影響。當市場資金充裕、銀行間流動性較好時，銀行通常會願意提供更多的貸款並競爭房貸業務，這時銀行可能會降低房貸利率來吸引客戶。然而，當市場資金緊張時，銀行的放貸意願可能減弱，房貸利率則可能上升。

(b) 貸款需求與市場熱度

在房市需求旺盛的情況下，尤其是在交易熱度高、投資者和購房者活躍時，銀行可能會維持較低的房貸利率，以促使更多購房者申請貸款，進而推動市場成交量。在需求較弱的時候，銀行為了避免資金積壓，可能會調高房貸利率來限制借貸需求。

3. 房貸市場的競爭環境

銀行之間的競爭會對房貸利率的走勢產生影響。在房貸市場競爭激烈的情況下，銀行通常會通過降低房貸利率來爭取更多的市場份額。特別是在房市冷淡、貸款需求相對低迷的情況下，銀行可能會以較低的利率來吸引客戶，這有助於推動借貸活動。

4. 房貸利率的結構與條款調整

隨著房市與金融政策的調整，銀行的房貸利率結構也可能發生變化，特別是在對保和利率調整方面，銀行會根據當前市場的利率情況作出相應的調整。

(a) 定期與浮動利率的選擇

房貸利率通常有兩種選擇：定期利率和浮動利率。定期利率意味著在貸款期間內，利率保持固定不變。浮動利率則會根據市場基準利率的變動而調整，這種利率結構通常會更具彈性，但也意味著風險較高。在目前的利率上升周期中，浮動利率的房貸對於購房者來說風險較大，尤其是當市場利率再次上升時，購房者的月供負擔會增加。

(b) 房貸利率的再調整

隨著銀行對房貸的風險管控和流動性要求加強，銀行開始採取更靈活的房貸利率調整機制。這意味著即使購房者在購房初期鎖定了某一利率，銀行仍然有可能根據市場的變動進行調整。例如，在2024年，部分銀行開始對已經對保的房貸進行利率調整，根據實際撥款時的市場利率進行相應的調整。

5. 未來房貸利率走勢展望

在未來幾年，房貸利率的走勢將受多種因素的影響：

(a) 央行政策調整

若央行決定進入降息周期，房貸利率可能會進一步下行，尤其是在通脹壓力得到控制的情況下。然而，央行的降息操作仍需謹慎，以避免再次引發經濟過熱。因此，短期內房貸利率可能維持穩定或略有上升。

(b) 經濟增長與房市需求

如果經濟增長放緩，尤其是出口放緩或國內需求萎縮，可能會抑制房市需求，從而減少購房者的貸款需求，這可能導致銀行進一步調低房貸利率來刺激市場。

(c) 資金市場的穩定性

如果市場資金充裕，銀行的資金成本較低，這也有助於房貸利率的下降。相反，當資金市場緊張時，銀行可能會提高房貸利率以維持盈利和資金流動性。

房貸市場的影響

購房者負擔的增加

由於房貸利率的上升，購房者的月供壓力顯著增加。尤其是對於首次購房者而言，面對高利率和高房價的雙重壓力，購房門檻大大提高。這可能會導致部分購房者推遲購房計劃或轉向尋求價格較低的房產。

建商與不動產市場的調整

建商在面對這些變化時，開始轉向更具增值潛力的項目，特別是舊廠房的改建和都更案。這些項目相對來說開發成本較低，且在市場需求不振的情況下，能夠提供更穩定的投資回報。

銀行房貸政策變動的詳細數據與趨勢分析

主要指標	2023年數據	2024年數據	預測未來走勢
央行基準利率	1.375%	2.375%	可能進一步上升
銀行房貸利率（平均）	2.185%	2.4%	預計2.5%-3%
對保開始時間（建案）	最長1年	最長6個月	短期內將縮短至3個月
銀行放款政策變動	積極搶貸	謹慎放款	更加保守
購房者月供壓力	較低	顯著增加	持續增加

Q&A

問：銀行為何提高對保時間的要求？
答：銀行提高對保時間的要求是為了降低風險，確保能夠在較短的時間內對貸款進行撥款，減少因為流動性不足而帶來的風險。隨著交屋潮來臨，銀行在資金流動性風險管理上會更加謹慎，延長對保時間能確保在需要撥款時有足夠資金，避免違規或出現客戶不滿。

問：房貸利率為何會隨時調整？
答：由於市場利率的波動，銀行為了保障自己的收益，在撥款時根據當時的市場利率進行調整，這樣可以確保貸款利率不會過低，避免未來的利差損失。隨著央行加息或市場流動性改變，房貸利率也會相應地進行調整，以保持銀行的盈利能力和風險管理。

問：銀行對房貸利率的調整有何影響？
答：銀行調整房貸利率的主要影響是增加或減少借款人的月供負擔，從而影響到購房者的償還能力和購房需求。當利率上升時，借款人的月供將增加，可能會抑制市場的購房需求；反之，利率下降時，則可能刺激更多的人進行購房或再融資。

問：為何銀行在房貸貸款利率上會有所變動？
答：銀行在房貸貸款利率上的變動主要受到市場基準利率、央行政策、以及市場資金流動性等多重因素的影響。隨著市場情況的變化，銀行會根據實際的撥款時間來調整房貸利率，以確保能夠合理應對資金成本的波動並減少風險。

問：新內規下的房貸對保對購房者有何影響？
答：新內規要求延長對保時間，這對購房者來說，可能會推遲他們的貸款批核時間，增加不確定性。此外，由於利率調整機制的引入，購房者的貸款利率也可能在撥款時上調，這會增加其財務負擔。購房者應該提前做好規劃，考慮到房貸可能帶來的利率風險。

問：房貸利率調整的頻率會有多高？
答：房貸利率調整的頻率通常取決於市場的整體經濟狀況及央行的貨幣政策。如果央行決定進行加息或降息，則銀行可能會相應地調整利率。而在經濟穩定的情況下，銀行會根據自身的資金需求和市場競爭態勢進行不定期的調整。

問：銀行提高對保時間是否會影響整體房市？
答：銀行提高對保時間可能會對房市產生一定影響，特別是在交屋高峰期。這將延長購房者獲得房貸的時間，可能會使部分潛在購房者延遲購房或選擇更為保守的借款計劃，進而影響短期內的市場需求。但長期來看，銀行這一舉措有助於市場穩定，避免因流動性不足而造成的信貸風險。

問：是否所有銀行都會遵循相同的房貸利率政策？
答：雖然大部分銀行會根據市場利率調整房貸利率，但具體的利率政策會根據每家銀行的策略有所不同。有些銀行可能會提供更優惠的貸款條件，尤其是對首次購房者，或在一定的時間內進行促銷活動，進而吸引更多的客戶。因此，購房者可以根據不同銀行的政策選擇最合適的貸款產品。

問：如何應對房貸利率上升的壓力？
答：如果房貸利率上升，購房者可以通過幾種方式來應對壓力。首先，提前償還部分貸款本金可以減少利息負擔。其次，選擇固定利率貸款可以減少未來利率上升的風險。此外，合理規劃家庭財務，保持充足的流動性，對於應對突如其來的利率調整也至關重要。

觀點與建議

對於銀行而言，應加強風險管理，保持對市場動態的靈活應對。在對保時間和利率的設定上，要更加謹慎，防止過度依賴短期貸款。對於購房者而言，應該提前做好規劃，根據自己的財務狀況選擇合適的貸款產品，並關注市場的變動，避免在高利率時期進行大額貸款。

結論

房貸利率的走勢受多重因素影響，包括央行貨幣政策、市場資金流動性、銀行的競爭策略和房市需求等。雖然目前房貸利率面臨上行壓力，但隨著市場情況的變化，利率仍有可能出現波動。對於購房者而言，密切關注房貸利率的變動，並根據自身的財務狀況做出適當的選擇和規劃，將是未來數年內穩定財務的重要策略。

隨著台灣房貸市場的變化，銀行的內部政策逐漸收緊，房貸利率和對保時間的變動將成為市場的主要焦點。對於建商和購房者而言，未來的市場將面臨更多挑戰，如何在這些變化中尋找機會，將是未來幾年的重要課題。