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2024年房屋稅新制：你能輕鬆省下高達4倍稅金！

作者：管理員於 2025-01-14

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2024年房屋稅新制將於7月起實施，若屋主希望享有較低的自住稅率，必須在2024年3月24日前完成房屋戶籍設立。自住稅率為1.0%至1.2%，但若未設立戶籍或房屋為空置狀態，將依3.2%至4.8%的非自住稅率徵稅，差距高達四倍。為了減少房屋稅負擔，屋主可選擇現值較高的房屋來設立戶籍，這樣可以享有較低的稅率。此外，新制鼓勵空置房屋出租，若符合租賃標準並提供公益用途或社會住宅使用，可享1.2%至2.4%的優惠稅率。屋主若未在指定日期前辦理戶籍設立或申報租賃契約，將無法享有優惠，需繳納較高的稅金。建議屋主儘早規劃，確保在新制生效前完成必要的登記和申報程序，以免錯過稅率優惠，增加不必要的負擔。

2024年房屋稅新制：你能輕鬆省下高達4倍稅金！

文章概述

自2024年7月1日起，房屋稅2.0新制將正式實施，這一政策將大幅改變台灣的房產稅制，特別是對於多屋者、空置屋主以及未有效利用房屋的屋主而言。根據新制，夫妻及未成年子女在全國持有三戶以內的房屋者，必須在2024年3月24日前完成房屋戶籍設立，才能繼續享受較低的自住稅率（1.0%或1.2%）。若未能按時辦理戶籍設立，這些房屋將根據非自住稅率（3.2%至4.8%）課徵，最大稅負差異可達四倍之多。

此次改革的主要目的是提高多屋、空置或未有效利用房屋的稅負，鼓勵屋主將閒置房產進行出租或有效利用，從而改善當前社會上空置房屋的問題，並減少囤房行為。此外，政策還引入了一些優惠措施，對於將房屋出租、委託包租代管，或者將房屋供公益用途等情形，都可適用優惠稅率（如1.5%至2.4%）。這些新規範將使得屋主在繳納房屋稅時有更多的選擇和策略空間。

對於大多數屋主而言，房屋稅2.0新制不僅關乎稅金的計算，還需要及時完成各項申報程序。如果錯過了申報期限，將面臨高額稅負，這對於家庭財務規劃來說可能會造成重大影響。因此，屋主需要密切關注新制實施的具體細節，及早做好規劃，避免不必要的經濟損失。

本文將詳細解析2.0新制的主要內容，包括稅率差異、申報期限、戶籍設立的必要性等，同時提供相關策略建議，幫助屋主們順利應對即將到來的變革，確保他們的房屋稅務負擔得到合理控制。此外，本文還將針對政策的實施細節進行表格化分析，幫助讀者清晰理解各類房屋的稅率和申報要求，讓每一位屋主都能在新制下做出最有利的決策。

2.0新制的背景

房屋稅2.0新制自2024年7月1日起生效，主要針對擁有三戶以上房屋的屋主，旨在促進多屋房產的有效利用，並對空置、未有效利用的房屋加徵較高稅負。政府希望藉此措施，解決目前閒置房屋多、租賃市場需求旺盛的問題。

政府政策的目的

政府希望透過此新制，降低空置房屋的比例，推動房屋進入租賃市場，並鼓勵屋主將閒置的資源更好地利用。這樣不僅能改善社會住房問題，還能促使房地產市場活絡，減少囤房現象。

稅率解析與差異

自住稅率與非自住稅率是2.0新制中最核心的區別之一。新制的目標是區分自住與非自住的房屋，對於非自住的房屋徵收更高的稅率，以此促使屋主合理利用房產，減少空置房屋的數量。簡單來說，自住房屋是指屋主本人或其家庭成員（如配偶及未成年子女）居住的房屋，而非自住房屋則指屋主並未居住，且常見於租賃、囤積或空置的房產。

自住稅率

根據2.0新制，符合自住條件的房屋將適用較低的自住稅率，這不僅有助於減少屋主的稅務負擔，也能激勵更多人購房自住。自住稅率會依房屋的現值來計算，並且會在1.0%到1.2%之間波動。

1.0%自住稅率：針對多屋者，通常是夫妻及未成年子女合計持有三戶以內的房屋，並且將其中一戶作為自住用途。這一稅率適用於符合條件的房屋，確保屋主能夠享受最優惠的稅收待遇。
1.2%自住稅率：若屋主家庭擁有的房屋數量較多，且其中有些房屋仍然符合自住條件，但仍需要符合特定標準，則適用1.2%的稅率。這通常適用於持有兩戶以上房屋的情況。

非自住稅率

相對於自住稅率，非自住稅率對於未用來自住或空置的房屋徵收更高的稅金。根據2.0新制，這一稅率區間會在3.2%到4.8%之間浮動，這對於空置房屋、出租房屋或囤積的房屋主而言是一大挑戰。

3.2%非自住稅率：這是最低的非自住稅率，適用於沒有進行出租或有效利用的房屋，主要是空置且不符合任何優惠條件的房屋。
4.8%非自住稅率：這是最高的非自住稅率，主要適用於長期空置、未出租或未經管理的房屋。這一稅率的設立，目的是對囤房行為進行打擊，促使屋主釋放房源或將空置房屋出租，並減少空置房屋對市場的壓力。

稅率差異的具體影響

1. 對於有多戶房屋的屋主

若屋主擁有三戶或以上的房屋，且未按規定完成房屋戶籍設立，他們將無法享有自住稅率。假如屋主未完成戶籍登記，則所有房屋將依照非自住稅率徵稅。例如，若擁有一處自住且兩處出租或閒置的房產，將會對這些非自住房產徵收較高的稅率，從1.0%或1.2%提升至3.2%或更高。

若屋主選擇將自住房屋戶籍設立在一處現值較高的房屋上，則即使擁有多戶房產，也能享有最低的自住稅率。這意味著屋主可以根據房屋的現值來選擇最具優勢的房屋進行戶籍設立，從而減少稅務負擔。

2. 空置房屋的影響

對於長期空置的房屋，若屋主未能完成戶籍設立或出租，則這些房屋將會被課徵較高的非自住稅率。具體而言，這些房屋的稅率可能會達到4.8%，比1.0%的自住稅率高出近四倍。這不僅會使屋主面臨高額的稅務負擔，還會對未來的房產價值產生一定影響。

3. 出租房屋的稅率

出租房屋若符合租賃市場的相關標準，屋主將可享有優惠稅率，該稅率介於1.5%至2.4%之間，具體稅率將根據租賃條件來確定。如果屋主委託包租代管且符合租金標準，則可適用1.5%的優惠稅率。這使得出租房屋成為一種有效的稅務規劃選擇。

4. 新成屋與樓層數的影響

新成屋或樓層數較高的房屋會因為估價較高而在課稅時增加相應的稅額。根據新制，高現值房屋的稅率更容易進入較高的範疇，特別是在未設立戶籍的情況下。因此，對於擁有多戶房產的屋主而言，應該優先選擇現值較高的房屋來設立戶籍，這樣能夠減少高額的稅負。

如何選擇稅率最優惠的房屋設立戶籍

屋主應根據自住房屋的現值來選擇最合適的房屋設立戶籍，這樣可以減少稅金的支出。具體而言，選擇現值較高的房屋設立戶籍，不僅有助於享受較低的自住稅率，還能有效減少長期稅務負擔。

建議

對於擁有多戶房屋的屋主，應優先將現值較高的房屋設立戶籍，以利用較低的自住稅率。
對於空置房屋的屋主，應考慮將房屋釋出至租賃市場，或者儘早設立戶籍，以避免被徵收較高的非自住稅率。

稅率表格分析

稅率類型	稅率範圍	申報要求	影響
自住稅率	1.0%~1.2%	必須於3月24日前設立戶籍	稅負較低
非自住稅率	3.2%~4.8%	未完成戶籍設立	稅負較高
出租房屋優惠稅率	1.5%~2.4%	租賃契約需於房屋稅開徵前申報	稅負可降

此表格顯示了不同稅率之間的差異。自住稅率顯著低於非自住稅率，若未能完成戶籍設立，稅負將大幅增加。因此，屋主應在截止日期前完成申報，避免面對高額的房屋稅。

房屋戶籍設立與申報期限

戶籍設立的必要性

房屋戶籍設立是根據新制享有自住稅率的關鍵。若屋主未在3月24日前完成戶籍設立，房屋將無法適用低稅率，而會被徵收更高的非自住稅率。這一規定對於多屋者尤其重要，因為錯過申報期限意味著將面臨更高的稅務負擔。

如何申報與設立戶籍

屋主需向當地的財稅局提交房屋戶籍設立申請。設立程序簡單，包括填寫申請表並提供相關證明文件（如身分證明、房屋所有權證明等）。若申報過程中遇到任何疑問，屋主可聯繫當地財稅局了解具體操作。

申報期限的重要性

若錯過了3月24日的戶籍設立截止日期，屋主將無法享有自住稅率，將自動被課徵非自住稅率。因此，屋主應該提前規劃，確保在規定的時間內完成申報。

高現值房屋選擇策略

高現值房屋的定義與背景

在討論高現值房屋選擇策略之前，首先需要了解「現值」的概念。現值是由房屋的市場價值、地理位置、建築年齡、結構設計、總樓層數以及周邊設施等多個因素綜合決定的。一棟房屋的現值越高，其評定稅額也會相應增加。因此，對於面臨2.0新制的屋主來說，選擇適合的房屋設立戶籍，是一項十分關鍵的決策。

根據2.0新制，設立戶籍的房屋將能享受較低的自住稅率，尤其是當屋主擁有多戶房產時。選擇現值較高的房屋設立戶籍，能有效降低繳納房屋稅的金額。換句話說，透過合理選擇高現值房屋來設立戶籍，不僅能享受優惠稅率，還能幫助屋主減少長期的稅務支出。

為什麼選擇高現值房屋設立戶籍？

1. 最大化利用稅率優惠

選擇現值較高的房屋設立戶籍是因為這類房屋的基礎稅額較高，若設立戶籍後，所需繳納的稅金將按較低的自住稅率計算。即使該房屋的現值較高，其所承擔的稅務負擔仍然會低於其他未設立戶籍的房屋。如果選擇低現值的房屋設立戶籍，雖然稅率較低，但由於基礎稅額也較低，結果並未能充分發揮稅率優惠的最大效益。

2. 減少長期稅務負擔

對於擁有多戶房屋的屋主，選擇現值較高的房屋設立戶籍，能夠顯著減少整體稅負，並且避免未來因錯過申報而產生高額非自住稅率的繳納。尤其是當多戶房產中有些房屋的現值本身就較高，若選擇將這些房屋納入戶籍範圍，將大幅度降低自住稅率，減少長期的房屋稅負擔。

3. 打擊囤房行為

選擇高現值房屋設立戶籍的策略，不僅對屋主有利，也符合政府打擊囤房行為的政策。囤積高現值房屋不僅會對市場價格造成壓力，還可能讓屋主面臨更高的非自住稅率。而選擇現值高的房屋設立戶籍，既能避免高額稅金，又能達到政策要求的自住條件。

高現值房屋設立戶籍的具體選擇條件

1. 房屋現值與自住稅率的關係

選擇高現值房屋設立戶籍的一個基本原則是，房屋的現值越高，將來的稅負越有可能得到最大化的稅率優惠。當屋主擁有多處房產時，應根據每處房屋的現值來選擇最適合的設立戶籍的對象。

例如，一棟新成屋或樓層數較高的房屋，通常會有較高的市場價值，因此其稅額在未設立戶籍的情況下會比較高，選擇這些房屋設立戶籍能夠享受優惠的自住稅率，並減少相應的稅金。

2. 新成屋與樓層數較高的房屋

新成屋往往是具有較高現值的房產，這是因為新建房屋通常具有較現代化的設計，且可能位於開發較快的區域，這些因素都使得其現值較高。同時，樓層數較高的房屋，因為佔據了更多土地面積，並且可能享有更好的視野或更多的使用空間，也會被評定為較高現值的房產。

這些房屋的評定現值高，且其總價也相對較高，選擇這類房屋設立戶籍，不僅能享受較低的自住稅率，還能減少未來由於房屋評價高而可能帶來的額外稅負。

3. 地理位置與交通便利性

選擇高現值房屋時，屋主應充分考慮房屋的地理位置與交通便利性。位於繁華商業區或發展潛力區的房屋通常會有較高的現值，而這些房屋可能還具有較好的租金回報率。如果這些房屋符合自住條件，選擇它們設立戶籍將有助於屋主更好地規劃房產的長期價值。

4. 未來發展潛力

某些房屋儘管目前的現值相對較高，但如果屋主選擇的地區未來有進一步發展潛力，這些房屋的現值有可能隨著區域發展而進一步上升。這樣的房屋不僅在當前的房屋稅計算中佔據優勢，長期來看，這類房產的增值空間也可能帶來更多的收益。

其他考慮因素與風險管理

1. 稅務策略與靈活調整

對於持有多處房屋的屋主，應該考慮到每年可能出現的現值變動，因此需要在每次房屋稅繳納前進行評估，確保選擇的設立戶籍房屋能夠繼續符合最優惠稅率的條件。靈活調整設立戶籍的選擇，可以幫助屋主根據市場情況進行最佳稅務規劃。

2. 風險防範

選擇高現值房屋設立戶籍的策略雖然能帶來稅務優勢，但屋主在選擇時需要謹慎考慮房產的流動性與維護成本。某些高現值的房產可能會因為地理位置、周邊設施或建築結構等原因，存在未來賣出或出租的難度。因此，屋主應該對房產的長期價值進行充分分析，避免選擇過於專注於當前稅務優勢的房屋。

出租房屋稅收優惠

房屋若用於公益出租、社會住宅或符合租金標準的房屋出租，屋主可享有1.5%~2.4%的優惠稅率。此外，若屋主將房屋交由包租代管並符合租金標準，稅率可降低至1.5%。

屋主需在每期房屋稅開徵前40天，即3月22日前，向財稅局申報租賃契約，並在綜合所得稅申報時列報租金所得。只有這樣，屋主才能享有租賃優惠稅率。

Q&A

Q1: 什麼是非自住稅率？

非自住稅率是指對於未用來自住的房屋徵收的較高稅率。根據2.0新制，若屋主未設立房屋戶籍或房屋為空置狀態，將依非自住稅率徵稅。這些房屋通常會被視為空置或囤積房產，因此需承擔較高的稅務負擔，稅率範圍為3.2%至4.8%。

Q2: 如何申請自住稅率？

屋主需在2024年3月24日前完成房屋戶籍設立，並提供相關證明文件，這樣才能申請自住稅率。自住稅率主要是針對已經自住的房屋而設置的稅率，屋主需確保自己或配偶、未成年子女實際居住於該房屋，並在規定的時間內完成戶籍登記。只有在戶籍設立完成後，屋主才能享有1.0%或1.2%的自住稅率。

Q3: 如何避免繳納過高房屋稅？

為了避免繳納過高的房屋稅，屋主應選擇現值較高的自住房屋設立戶籍。高現值房屋設立戶籍後，將能夠享受較低的自住稅率，相對減少房屋稅負擔。此外，屋主應提前完成房屋戶籍設立程序，並確保不遺漏任何申報手續，以避免因未設立戶籍而被徵收較高的非自住稅率。

Q4: 什麼是自住稅率，為何它較低？

自住稅率是針對那些實際用來居住的房屋所設定的較低稅率。自住稅率低的原因是政府希望促進屋主自住而非囤積房產，並降低空置房屋的數量。對於符合條件的自住房屋，稅率通常在1.0%至1.2%之間，這能夠大大減少屋主的稅負。

Q5: 如何證明某房屋是自住用途？

要證明某房屋為自住用途，屋主需要提供相應的居住證明文件，如住戶名單、身分證明、居住地址等證明材料。這些文件將用來確認屋主或其家庭成員是否實際居住在該房屋中。若屋主未能提供足夠證明文件，則該房屋將無法享受自住稅率，並且會被徵收較高的非自住稅率。

Q6: 若房屋為空置，該如何處理？

若房屋處於空置狀態，屋主應考慮將房屋釋放到租賃市場。根據2.0新制，若房屋出租給符合要求的租戶，並符合租金標準，屋主可適用較低的稅率（如1.5%至2.4%）。如果屋主選擇將空置房屋長期不租出或未設立戶籍，則會面臨較高的非自住稅率，這樣的稅務負擔將對屋主產生較大壓力。

Q7: 什麼是“戶籍設立”程序？

戶籍設立指的是屋主將房屋登記為其居住地址的程序。在新制下，屋主若要享有自住稅率，必須在2024年3月24日前完成此程序，並將房屋列入正式戶籍。完成戶籍設立後，屋主才能夠享受自住稅率，並避免繳納過高的非自住稅率。

Q8: 如果我已經擁有多戶房產，該怎麼選擇房屋來設立戶籍？

若屋主擁有多戶房產，建議選擇現值較高的房屋來設立戶籍。這是因為高現值房屋即便稅額較高，但設立戶籍後能享受較低的自住稅率，從而有效減少整體稅務負擔。如果選擇現值較低的房屋設立戶籍，則可能無法充分利用自住稅率帶來的優惠。

Q9: 什麼時候需要重新設立戶籍？

在2.0新制下，若屋主的家庭結構或房產狀況發生變化，可能需要重新設立或更新房屋戶籍。例如，如果屋主將一戶自住房屋出租，或將某些房屋空置一段時間，則需要及時更新戶籍資料，以避免因戶籍資料不符而產生額外的稅負。

Q10: 稅率如何隨市場變化而變動？

房屋的稅率會隨著市場現值的變動而調整。若房屋的市價上升，現值也隨之增高，這可能導致未來的稅金也隨之增高。因此，屋主應定期檢視房產的現值變化，並根據房屋的現值選擇最適合的設立戶籍房產，以確保能夠享受最低的稅率。

結論

屋主應及早了解房屋稅2.0新制的相關規定，並在3月24日前完成戶籍設立。對於多屋者，應選擇現值較高的房屋來設立戶籍，以減少稅務負擔。政府政策對不同類型屋主的影響，對於持有多戶房屋的投資者而言，2.0新制將大幅提高稅負，因此他們需要特別注意戶籍設立的時間表，以避免繳納過多房屋稅。

房屋稅2.0新制的實施將改變台灣的房產稅制，屋主需要儘早規劃，特別是完成房屋戶籍設立，以享有低稅率。隨著政策的推進，未來的房屋稅負可能大幅增加，因此屋主應該根據自己的房產情況及時調整策略。