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「2024房貸利率 vs 2025年政策調整，對房市有何影響？」

作者：管理員於 2025-01-15

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2024年，台灣六大都市的房市表現呈現波動，受央行加息、房貸政策緊縮等因素影響，市場活力較為保守。雖然六都的建物買賣移轉棟數顯示輕微增長，但與2023年相比，整體交易量仍有所下降。不同都市的市場表現存在差異，其中桃園市和高雄市因新屋交屋潮及地方經濟發展較為穩定，市場表現較強。相對而言，台南市及台北市受高房價和貸款收緊影響，交易量疲軟。展望2025年，台灣房市將繼續處於調整階段，銀行放款政策仍將是關鍵因素。預計市場將逐步回暖，特別是在政策調整及消費者信心回升的情況下，部分區域的市場將迎來回升，尤其是自住需求為主的市場。在此背景下，房市的未來半年將呈現穩定而謹慎的發展趨勢。

「2024房貸利率 vs 2025年政策調整，對房市有何影響？」

文章概述

台灣的房地產市場，近年來經歷了多次波動，受到多重因素的影響，從央行加息、政府打炒房措施，到市場需求變動等，均為房市的走向鋪設了不同的路徑。2024年，儘管房貸政策嚴格，利率上升，且央行多次推出打炒房的政策，整體房市依然呈現出一定的活力，尤其在新屋交屋潮的推動下，某些區域的房市表現較為穩定，成交量有所增長。特別是在六都中，高雄市和台中市顯示出強勁的增長，分別有28.1%和5.0%的年增幅度。

然而，總體來看，2024年11月的六都房市交易表現仍顯示出下降的趨勢，六都大部分城市呈現年減的態勢，其中台南市年減幅度最為顯著，達40.4%。這主要反映出房貸緊縮政策及利率上升對市場的影響，消費者的購屋意願相對降低，市場處於一定程度的觀望狀態。

展望2025年，房市專家預測，房市將持續處於謹慎調整的階段。由於央行的加息政策以及銀行放款的緊縮，市場的購房需求將受到限制，尤其是對於首購族與投資性需求的影響最為顯著。購房者的信心會受限於房貸的高利率與不確定的市場環境，未來半年房市將不會有太大變化。市場是否能夠回溫，將取決於銀行放款政策的變化，以及房貸利率是否會逐步回歸至消費者可負擔的範圍內。

在此背景下，儘管市場面臨不少挑戰，但仍有一定的機遇。部分區域仍有良好的成交表現，尤其是新屋交屋潮帶來的市場動能。隨著市場逐步調整，房市將更加注重自住需求，投資需求將受到一定的壓制。這一切顯示出，雖然短期內房市可能保持穩定或處於調整期，但隨著政策逐步發揮效力，長期來看，台灣房市仍有回升的潛力。

本篇文章將詳細分析2024年台灣六都的房市表現，探討央行與政府政策對房市的深遠影響，並預測未來2025年房市的發展趨勢與可能的挑戰。我們將深入挖掘每個影響因素，並通過具體數據和實際案例來進行分析，為讀者提供全面、具深度的市場解析，幫助投資者與購房者做好準備，應對即將到來的房市變化。

2024年六都房市表現

過去數年，台灣的房市經歷了不同的變化。自2021年開始，房市漸入高漲狀態，尤其是投資需求激增，市場需求超過供應。然而，隨著2022年起，央行逐步提高利率，並加強對於房市的調控力度，房市的熱度逐漸退燒，進入了整理期。2024年，銀行貸款政策依然緊縮，這使得購屋族群的購買力受到制約，房市呈現多空交戰的局面。

2024年，台灣六大都市（六都）的房市表現呈現出一定的波動性，儘管在央行與政府強力調控下，市場依然顯示出不同的表現。以下將詳細深入分析2024年六都房市的各項指標，並探討各城市在此背景下的特點與市場動向。

整體趨勢與六都概況

2024年，台灣的房市整體表現受制於房貸政策緊縮、利率上升，以及央行打炒房政策的持續影響，整體市場氛圍較為保守。從六都建物買賣移轉棟數的數據來看，2024年11月的年增率為0.9%，顯示出市場仍存在一定的活力，但增長幅度較小，並未出現爆發性增長。

然而，與2023年同期相比，六都的建物買賣移轉棟數出現了15.3%的年減幅度。這主要反映出，房市在經過前幾年的過熱期後，需求逐步回落，並且受到高利率與信用管制的制約，市場交易量有所下降。

各城市的具體表現

1. 台北市

台北市作為台灣房市的重要樞紐，2024年其房市表現相對疲軟。2024年11月，台北市的建物買賣移轉棟數年減達10.5%。這一減幅的主要原因在於以下幾個方面：

高房價壓力：台北市的房價相對較高，對於首次購房者以及年輕族群來說，購房難度增大。
貸款政策收緊：央行加息導致房貸利率上升，對消費者的購房信心造成壓力，尤其是在投資性需求上，許多投資者選擇觀望，進而影響了台北市的市場活躍度。
需求結構變化：台北市的購房需求結構發生變化，更多的需求集中於自住型需求，並且傾向於購買較為小型或較為偏遠區域的房產。

雖然台北市的市場表現較弱，但在部分新建案的交屋潮中，仍有部分區域顯示出較為穩定的成交量。

2. 新北市

新北市的房市表現相對較為穩定。2024年11月，新北市的建物買賣移轉棟數年增率為3.5%，儘管增幅較小，但仍顯示出一定的市場活力。新北市房市的主要特徵包括：

區域差異性明顯：新北市內部的房市表現呈現區域性差異，例如，板橋、三重等區域相對穩定，而遠離市區的部分區域則表現較弱。
需求多樣性：由於新北市的價格相對於台北市較為親民，因此仍然吸引不少首購族及自住型需求者。特別是針對中低價位的物件，市場需求相對穩定。
交通便利性：隨著大台北捷運系統的不斷擴展，尤其是新店、樹林等區域的交通便捷性提升，帶動了部分地區房市的需求增長。

3. 桃園市

桃園市的房市在2024年顯示出強勁的增長，年增率達20.5%。這一增長主要由以下幾個因素驅動：

新屋交屋量大：2024年，桃園市的許多新建案交屋，提供了大量的市場供應，並且部分新屋的價格較為優惠，吸引了不少購房者進場。
產業發展支持：桃園市作為台灣的工業重鎮，產業發展帶動了當地的住房需求，尤其是與科技產業相關的購房需求較為強勁。
交通發展：隨著桃園機場捷運的開通，桃園市的交通便捷性大幅提升，這進一步促進了市區及周邊地區的房市發展。

4. 台中市

台中市的房市在2024年11月的表現較為穩定，年增率為5.0%。特別是在北屯區等地，因為大量新屋交屋，推動了市場交易量的增長。台中市房市的主要特徵包括：

新屋交屋潮：台中市的交屋量相對較大，尤其是在北屯區、南區等熱門區域，這些地區的買賣移轉棟數增長明顯。
購房者信心回升：隨著台中市經濟逐步回暖，消費者對未來的購房信心有所增強，這在一定程度上帶動了市場交易的回升。

5. 台南市

台南市的房市在2024年11月出現了40.4%的年減幅度，成為六都中下降幅度最大的城市。台南市房市低迷的主要原因包括：

市場需求疲軟：高房價區域的市場需求相對疲弱，尤其是對於首次購房族和年輕人來說，負擔較重。
投資性需求減少：由於央行加息，投資者的購房意願減弱，台南市的房市表現受到影響。
市場觀望情緒：市場的觀望情緒較為濃厚，特別是針對高價位房產，交易量顯著下降。

6. 高雄市

高雄市在2024年11月的房市表現相對亮眼，年增率達28.1%。高雄市的增長主要受到以下因素的推動：

中低價位物件受青睞：在高雄市，特別是中低價位的物件需求強勁，政府政策對這些物件的支持，使得市場交易量顯著增長。
房價較為親民：高雄市相較於台北市及新北市，房價較為親民，對於首次購房者及自住型需求者吸引力較大。
地方經濟穩定：高雄市的地方經濟穩定發展，加上政府的基礎設施建設提升了生活便利性，這也帶動了房市的需求。

2024年，六都的房市表現呈現出不同的走勢。以下是各大城市的買賣移轉棟數年增率與主要影響因素：

城市	年增率	主要影響因素
台北市	-10.5%	高價物件需求疲軟，利率上升影響購房意願
新北市	3.5%	部分區域受政府政策推動影響，交易量微增
桃園市	20.5%	新屋交屋量增大，部分購屋族群轉向購房
台中市	5.0%	北屯區交屋潮顯著推動交易量增長
台南市	-40.4%	高房價區域市場低迷，交易量大幅下降
高雄市	28.1%	政府政策對中低價位物件支援，市場回溫

台中市與高雄市的突出表現

特別是在台中市，由於北屯區等地的交屋量大，買賣移轉棟數呈現回升。而高雄市的市場也顯示出強勁的增長，年增率達28.1%，成為六都中增長最快的城市之一。這顯示出，即使在高房貸利率的環境下，依然有一部分市場需求未被完全抑制。

央行與政府的政策影響

央行為了打擊房市過熱，從2022年起多次加息，並實施房貸限額等措施。這些政策對市場的冷卻作用顯著，特別是在購房貸款變得更加困難的情況下，很多潛在的購房者選擇觀望，等待市場的變化。

此外，政府也持續進行打炒房措施，特別是針對投資性需求的打壓，強化了對非自住型買家的限制。在此背景下，房市的投資熱度有所下降，取而代之的是自住需求市場的主導地位。

2025年展望：未來半年房市預測

展望2025年，台灣房市將面臨著諸多不確定的挑戰和機遇，特別是在央行與政府政策的持續影響下。隨著2024年逐漸步入尾聲，房市的表現顯示出一定的調整跡象，並且受到房貸政策、利率走勢以及宏觀經濟等因素的深遠影響。預計未來半年，台灣房市將繼續呈現謹慎調整的狀態，並且市場的回溫將會更加依賴政策面和消費者信心的轉變。

1. 銀行放款緊縮對市場的影響

自2023年以來，銀行的放款政策已經趨向保守，且在央行加息的背景下，房貸利率顯著上升，這對於整體購房需求造成了壓力。根據預測，2025年上半年，銀行放款緊縮的趨勢可能會繼續，這意味著在未來半年，消費者的購房資金將受到更大限制，尤其是對於首次購房族以及中低價位房產的需求會進一步放緩。

儘管如此，也不排除部分銀行在市場放緩的情況下可能會開始微調放款政策，尤其是對於自住需求者的支持會有所增加。若銀行在下半年放寬貸款政策、降低利率或提高放款成數，將有助於市場信心的恢復，並可能帶動一定程度的市場回暖。

2. 利率走勢與市場預期

2025年上半年，利率依然是影響台灣房市的重要因素。隨著全球經濟的調整及台灣央行的貨幣政策走向，利率可能會保持在較高水準，這將使得大多數消費者的購房成本增加，對於借貸型購房需求的抑制效果仍然明顯。

然而，也有一些市場觀點認為，若全球經濟放緩且央行面對經濟增長壓力，利率可能會逐步回降。若央行選擇降息，房貸利率將可能降低，這將帶動一部分觀望已久的潛在購房者重新進場，並進一步刺激市場需求，尤其是在首購族和自住型需求者中，將成為2025年房市回升的關鍵。

3. 供需結構的變化與區域市場表現

未來半年，台灣房市的供需結構將發生重要變化。由於房價過高的壓力逐漸浮現，消費者對於購房的需求開始向較為實惠、較小型、以及自住型需求集中。市場將不再僅僅以投資需求為主，而是轉向以自住需求為主的市場。這一轉變將影響市場的主要購房人群，並可能使得一些中低價位物件成為市場的主要成交對象。

另一方面，由於央行的調控措施，部分地區的房市會顯現出區域性差異。一些較為偏遠或新興發展區域，因為交通便利性及生活品質的改善，可能會吸引更多的購房者進場，這些地區的市場表現相對較為穩定。

然而，大都市如台北市、新北市等地，由於價格較高且競爭激烈，市場需求可能相對疲軟。這些區域的房市在未來半年內將處於整理階段，短期內不容易出現顯著回升。

4. 政策面影響

台灣政府持續打房的政策對市場的影響將繼續延續。尤其是政府強化了對於投資性購房的監管，並加大對投機需求的打擊力度。這一政策的核心目標是將市場的焦點轉向自住型需求，降低投資型購房對市場價格的影響。

因此，在未來半年，政府可能會繼續保持相對較高的貸款門檻和限制，並且對於炒房行為進行更為嚴格的監管，這將使得大部分購房者的焦點更加集中於自住需求。在政策的引導下，台灣房市將逐漸回歸穩定，並且市場將更多關注購房者的基本需求，而非過度依賴投資需求來推動市場。

5. 不動產投資市場的挑戰與機會

儘管整體市場增長放緩，但不動產投資市場仍然存在一定的機會。部分區域如台中市、高雄市、桃園市等，因為基礎設施的發展以及地方經濟的穩定，仍然具備一定的投資價值。

投資者若能精準選擇具潛力的地區和物件，並在政策和市場變化中找到合適的切入點，仍然可以在2025年獲得相對穩定的回報。特別是在房價較為親民、且需求穩定的區域，投資性購房依然有吸引力。

然而，投資者需要警惕市場的不確定性，並做好風險管理。隨著銀行放款緊縮，投資者的資金流動性將受到一定限制，且市場的不穩定性可能會使得部分投資型需求受到抑制。投資者應當關注市場信心回升的時機，並儘量選擇低風險、高潛力的投資標的。

6. 預期市場的調整與回升

根據目前的市場走勢，2025年上半年，台灣房市大概率會繼續處於調整期，短期內可能難以回到之前的增長勢頭。然而，隨著銀行放款政策逐步放寬，房貸利率逐步降低，以及政府政策逐漸發揮效力，市場有望在下半年進入回升期。

在此過程中，購房者的信心和需求將是關鍵，尤其是自住型需求的回升將成為市場回暖的驅動力。只要市場穩定，且政策繼續引導市場回歸理性，2025年下半年有望迎來較為穩定的市場走勢，並逐漸形成復甦的態勢。

結論

2025年台灣房市的未來半年將處於一個謹慎觀望的階段，房市的調整將延續，市場增長將放緩。雖然短期內房市回升的速度可能較慢，但隨著政策效果的逐步顯現，市場逐漸回穩，長期看來仍有回升的潛力。購房者和投資者應密切關注利率走勢、政策變動以及市場需求的變化，並作出相應的應對策略。

總體來說，2024年台灣的房市在央行與政府的政策影響下，顯示出較為謹慎的態勢。雖然六都的市場表現不一，但隨著新屋交屋潮的持續，以及價格適度讓利的出現，成交機會有所增加。展望未來，2025年房市仍將處於調整期，需密切關注房貸政策的變化及市場需求的回升。房市的未來，雖然充滿挑戰，但隨著政策的逐步調整，市場仍有潛力實現穩定增長。