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「如何避免錯誤申報契稅，節省不必要的費用？」

作者：管理員於 2025-01-15

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在建築工程中，若中途變更起造人，是否需要繳納契稅是許多建商關注的問題。根據雲林縣稅務局的規定，若變更發生在建築物尚未完成時，並不需要立即申報契稅，但必須在建築物完工並取得使用執照後，於60日內進行契稅申報。若未在規定期限內申報契稅，則會依照延遲申報的天數，按應繳稅額加徵1%的怠報金，且最高不超過1.5萬元。建商應該特別注意契稅的申報時限，以避免不必要的費用和罰款。此政策旨在規範建築過程中的契稅繳納，對於建商在資金周轉困難或變更起造人情況下提供了靈活的申報時機。

「如何避免錯誤申報契稅，節省不必要的費用？」

文章概述

隨著台灣建築市場的變化，許多中小型建商因資金不足、工人短缺或原物料價格上漲等問題，選擇在建造過程中途變更起造人，即將未完成的建築工程轉交給他人繼續建設。這一做法雖能減少項目停滯風險，卻在契稅申報上引發了不少疑慮和問題。根據當地稅務局的規定，若建築物在建造過程中更換起造人，且未涉及財產的買賣或交易，則可免徵契稅。然而，當建築物完成並取得使用執照後，新的起造人必須在60日內申報契稅，若未按時申報，則需支付逾期申報罰金。這一政策旨在減少因變更起造人所帶來的稅務爭議和管理難度，並確保政府的稅收不受影響。

在此背景下，建商必須更加重視契稅的申報程序，並確保在變更起造人後按時繳納契稅。本文將深入解析這一過程中的法律規範、稅務處理，以及實際操作中的注意事項，並提供建商應對契稅申報的有效建議。透過這些內容，建商不僅能避免不必要的稅務風險，也能更有效地應對市場中突發的各種挑戰。

中途變更起造人的原因與背景

為何會中途變更起造人？

隨著建築市場的波動，許多建商在開工後可能會因為資金不足、營建工人短缺或其他無法預見的困難，選擇將興建中的工程轉讓給其他建商或承包商來完成。這樣的安排雖然有助於避免工程停擺，但也涉及到契稅等稅務問題。

變更起造人對契稅的影響

根據雲林縣稅務局的規定，若在建築物建造完成前變更起造人，無需申報繳納契稅，但完成建造並取得使用執照後，應在60日內完成契稅的申報。這一規定主要是為了避免建商因為資金問題而過度延遲稅務申報，並保障政府的稅收。

契稅相關法律規範

契稅是指在一定的財產交易中，依法對契約、買賣、交換、贈與等行為所產生的稅費。它屬於地方稅的一種，通常由地方政府徵收。在台灣，契稅涉及不動產的交易、交換或贈與時，依照《契稅條例》進行徵收。這些規範的設立，旨在規範不動產的交易行為，確保政府稅收的合理徵收。

1. 契稅的基本定義和範圍

根據《契稅條例》第1條，契稅是對不動產所有權的轉移，無論是透過買賣、交換、贈與、或其他形式的法律行為（包括更換起造人、土地分割等）進行徵收的稅費。一般來說，契稅通常徵收於不動產的交易，當所有權發生變動時，才需要申報和繳納契稅。契稅的徵收對象包括：

不動產的買賣、交換、贈與等。
建築物在建造過程中發生變更起造人時。
土地或建物的改建、分割等。

2. 契稅的徵收方式

契稅的徵收額度通常是根據交易價格或估價作為基準。在交易中，買賣雙方需要依約定支付契稅，且在交易完成時，應向稅務機關進行申報。根據《契稅條例》第5條，契稅的徵收標準通常有兩種方式：

交易價格基準：即按交易中約定的價格作為契稅徵收的基準。若交易價格與市價偏差過大，稅務機關可依估價作為徵稅基準。
估價基準：當市場價格不明確或交易價格不公正時，稅務機關可根據評估價來計算契稅額。

契稅的稅率通常會依地區、交易類型和其他相關規定有所差異。在台灣，對於住宅交易，契稅的稅率一般為交易價格的6％，而商業不動產則可依不同區域或條件變動。

3. 變更起造人與契稅規定

在建設過程中，某些建商可能會因為資金問題或其他原因將建築工程的起造人變更為其他人。這一過程若在建造完成前發生，根據《契稅條例》第6條規定，若更換起造人並未涉及財產轉讓（如買賣或交換），則免徵契稅。換句話說，建造中的房屋若在施工過程中改變了負責建設的公司或人員，只要沒有進行財產的交易，則不需繳納契稅。

不過，一旦建築物完工並取得使用執照，新的起造人則必須在取得使用執照日起60日內，依照《契稅條例》向稅務機關申報契稅。如果沒有依規定申報或逾期申報，將面臨罰金處罰，根據第7條規定，遲報罰金為應納稅額的1%，每逾三日加徵一次，最高不超過應納稅額的1.5萬元。

4. 契稅申報的程序

申報契稅的流程相對簡單，但需要建商或相關方在時間上嚴格遵守規定：

契稅申報：建商或購買者必須在交易完成或取得使用執照後，60日內向當地稅務機關申報契稅。
繳納契稅：在申報契稅後，必須於規定期限內繳納契稅，否則將面臨罰金。
報稅資料：需準備交易契約、房屋交易或建造相關的證明文件，以及稅務機關要求的其他資料。

5. 契稅的特例與免稅情況

在某些特定情況下，契稅可免徵或減徵。例如，若建設中的建築物因為資金問題或其他原因，在建造過程中變更起造人，且該過程未涉及買賣交易，則不需繳納契稅。此外，根據《契稅條例》第11條，若房屋是由政府部門或國有企業承購，可能會有免徵契稅的優惠。

契稅的免徵條件

依照稅務局的規定，在建造過程中更換起造人時，若變更發生在建築物未完成建設之前，且未涉及財產的買賣或其他類型的交易，則可以免徵契稅。然而，這一免稅條件必須符合特定的法規要求，並在建設完成後的60日內完成使用執照的申報。

中途變更起造人對契稅的影響

在此情境下，建商必須注意以下幾點：

變更起造人後的申報責任：如果建築物在變更起造人後仍未完工，則變更後的起造人需負責在建築完成並獲得使用執照後，根據規定於60日內申報契稅。
申報時限的嚴格要求：建築完成並取得使用執照後，必須立即進行契稅申報，若逾期未申報，將依照遲報金進行處罰。
免徵契稅的條件：若變更起造人並非涉及買賣或交易，只是更換施工方，且符合建築物未完工的情況，則契稅可以免徵。

1. 中途變更起造人是如何影響契稅的？

根據《契稅條例》的規定，在建築物尚未完工前，若發生中途變更起造人的情況，並不會直接導致契稅的徵收。具體來說，變更起造人指的是建築工程原本由某個起造人（通常是建商）負責建設，然後在工程過程中，建商將負責施工的權利轉交給另一個公司或個人，這樣的變更過程並不涉及實質的財產轉移，因此，依照規定，契稅不會在此時徵收。

這一規定的設立主要是為了減少因為建築工程中途交接而對業主或建商造成不必要的稅務負擔。例如，若某一建築物的建設因為資金問題或其他經營上的困難，建商將工程交由他人完成，這樣的轉交並不會影響到最終物業的所有權結構，因此也不需要對該過程徵收契稅。

2. 變更起造人後的契稅申報時間

雖然在建設過程中，變更起造人本身並不涉及契稅的徵收，但一旦建築物建造完成，並且取得使用執照，則無論是原始起造人或新起造人，都需要依法申報契稅。根據《契稅條例》第6條規定，在建築物完工並取得使用執照後，無論起造人是否變更，都必須在取得使用執照後60日內向當地的稅務機關申報契稅。

這是因為，一旦建築物完工並交付使用，實質的所有權便轉移至最終擁有者。此時，政府有權對該不動產的交易進行徵稅，即使在建造過程中發生了起造人變更，這一過程依然需要納入契稅申報的範疇。

3. 契稅免徵條款

根據台灣的稅務規範，在建築過程中，若起造人變更僅限於名義上的轉移，並未涉及財產轉移（例如完全的買賣或交換行為），則通常可免徵契稅。例如，當建設中的建築物由原起造人轉交給另一家建商繼續建設，並未涉及實際的財產交易，這樣的變更可以免於契稅徵收。

然而，這一免徵政策僅適用於在建築物未完工且未取得使用執照前的情況。若在建築物完工後，所有權或起造人發生了變更，並且涉及財產交易，則必須依法繳納契稅。

4. 契稅的遲報與罰款

如前所述，契稅的申報有嚴格的時間限制，尤其是在建築物完成後必須在取得使用執照後60日內進行申報。若未在規定的期限內完成申報，稅務機關將會依照遲報罰則徵收怠報金。根據《契稅條例》第7條規定，未於規定期限內申報契稅的，將被處以每逾三日加徵應納稅額1%的怠報金，最高不超過1.5萬元。

因此，即便是由於起造人變更導致的延誤或誤解，也必須在規定時間內進行契稅的申報。若未能遵守，將會影響企業的財務狀況並造成不必要的稅務負擔。

5. 中途變更起造人與資金運作

除了契稅的影響外，起造人變更通常反映了建設方的資金或經營運作的變動。許多中小型建商會因為資金不足或其他營運壓力將工程交給其他建商。這樣的變更不僅會影響到契稅的申報問題，還會對建設的流程、施工的進度以及最終的市場銷售等產生連鎖反應。

因此，對於業界人士來說，了解中途變更起造人對契稅的影響，以及如何在法律框架內運作和規劃，不僅有助於順利進行財產交易，還能幫助預防因法律疏忽所帶來的額外成本。

中途變更起造人的情況及契稅規範

變更情形	契稅要求	申報期限	備註
變更起造人，建築物未完成	免徵契稅	完工後60日內	未完成建造時變更起造人，免徵契稅
建築物完成後變更起造人	需申報契稅	完工後60日內	完工後需依規定繳納契稅
未按時申報契稅	逾期申報罰款	逾期3日加徵1%	逾期申報將加收1%怠報金，最高1.5萬

問&答

問：中途變更起造人後，是否需要立即申報契稅？
答：如果變更發生在建築物未完成時，則不需立即申報契稅。根據稅法規定，變更起造人名義在建築物尚未完工且未取得使用執照之前，並不會觸發契稅徵收。然而，當建築物完工並獲得使用執照後，無論是否有變更起造人，都必須在60日內完成契稅申報。

問：契稅申報未及時完成會有什麼後果？
答：若未在規定的60日內完成契稅申報，將會加徵1%的怠報金。這個懲罰是根據應納稅額計算的，每逾三天未報告都會增加額外的費用，最高可達1.5萬元。建商應該特別注意契稅的申報時限，避免額外的經濟負擔。

問：若建設項目因資金問題變更起造人，如何處理契稅？
答：即使建設項目因為資金問題變更了起造人，契稅的處理規定不變。只要變更發生在建築物未完成階段且未涉及實質的財產交易，契稅將不會被徵收。待建築物完成並取得使用執照後，再根據規定進行契稅申報。

問：契稅申報會影響哪些部分的財務規劃？
答：契稅申報的及時性對建商的財務規劃至關重要。若未能按時申報，將需要支付罰金，進而影響項目的預算。尤其在資金流動較為緊張的情況下，這些額外的費用會對建商的現金流造成壓力，因此應密切關注契稅的申報時限。

問：如何確保契稅申報不會延誤？
答：為了避免延誤契稅申報，建商應提前準備好相關資料，並在取得使用執照後的60日內，向當地稅務機關申報契稅。此外，與專業的會計師或稅務顧問合作，能有效避免錯過申報期限，確保不會產生額外的罰金。

觀點建議

為了避免因申報延誤而遭遇怠報金，建商應該在建築物完工後的60日內，即刻向主管稅務機關報告契稅。並且，建商在進行中途變更起造人時，應該確保所有合約和文書規範清晰，並符合契稅免徵條件。

結論

中途變更起造人對契稅的影響主要體現在其是否涉及財產轉移上。若變更起造人過程中未涉及不動產所有權的轉移，則不會徵收契稅。但一旦建築物完工並取得使用執照後，無論是否有變更起造人，都需要依法申報契稅。建商和其他相關方必須熟悉這些規範，並確保在規定的時間內完成申報，避免因疏忽或未及時繳納而產生罰款或額外費用。

在建築行業中，由於各種原因，建商在項目中途變更起造人的情況屢見不鮮。了解契稅申報規範及其時限要求對於避免罰款至關重要。建商應建立完善的財務管理流程，確保在建築物完成後即時申報契稅，並定期與稅務機關保持聯繫，解決所有可能的疑問。