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海外房產交易：免稅額750萬 vs 漏報罰鍰關鍵對比？

作者：管理員於 2025-01-15

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海外不動產交易涉及稅務規範，了解相關規定能避免高額罰金。依據《所得基本稅額條例》，中華民國境內居住者若當年度海外所得超過100萬元，需納入基本所得額申報，未報可能被視為漏報。稅務機關對於無法提供交易成本與必要費用證明者，將以成交價12%推算課稅所得。2024年個人最低稅負免稅額調高至750萬元，降低了高額海外所得者的稅負壓力。

舉例來說，一位在美國出售不動產的個人，若未申報海外所得，稅務機關將以12%核定所得額並處罰，罰款可高達漏稅額的三倍。然而，稅務機關也允許在未被稽查前主動補報並繳稅者，僅需支付利息，可免除處罰。

國稅局提醒，應完整保存交易文件及相關成本證明，確保申報準確。透過合法申報，不僅能減少稅務風險，還可避免不必要的罰金負擔。對於規劃海外不動產交易的民眾，及早掌握稅務規範尤為重要。

海外房產交易：免稅額750萬 vs 漏報罰鍰關鍵對比？

文章概述

隨著全球化經濟的發展，越來越多台灣民眾選擇投資海外不動產。然而，隨之而來的稅務規範和申報要求卻常常被忽略，導致許多人在交易完成後面臨補稅甚至罰鍰的風險。根據財政部中區國稅局的規定，台灣境內居住者在境外出售不動產時，交易所得需依《所得基本稅額條例》納入個人基本所得額申報，並以20%的稅率計算個人基本稅額。

本文深入解析海外不動產交易所得的計算方式、免稅額規定與稅務申報要求，並通過實際案例和表格式分析，幫助讀者理解如何正確處理稅務申報以避免潛在風險。例如，若無法提供取得成本與必要費用證明，稅務機關將按實際成交價格的12%推算所得額；未於期限內完成申報，將導致每日1%的怠報金，最高可達所漏稅額的三倍罰鍰。

此外，本文還特別說明了2024年免稅額從670萬元提升至750萬元的政策調整，對高額海外所得者帶來的稅負減輕效果。同時提供了諮詢專業會計師與合理稅務規劃的建議，幫助讀者避免稅務問題對財務與投資策略的影響。這些資訊對於任何計劃或已經進行海外不動產投資的個人都極具參考價值。

背景說明

根據財政部公告，境內居民在境外出售不動產，所得需計入個人基本所得額申報，並依20%稅率計算個人基本稅額。此規定旨在確保所有境外交易所得均納入稅務監控，以避免稅基流失。

新免稅額標準解析

隨著稅制的更新，2024年起，我國針對個人最低稅負免稅額標準進行調整，由原本的670萬元提高至750萬元，增加了80萬元的免稅額度。這一改動對於涉及海外所得的納稅人來說具有重要意義，特別是在全球化經濟背景下，越來越多的個人參與跨國不動產投資或其他形式的海外資產交易。以下從幾個角度詳細說明新免稅額標準的影響與應用：

1. 免稅額調整的背景與意義

政策背景：免稅額的調整是根據經濟增長、物價指數及國際稅務趨勢進行的年度檢討結果。提高免稅額反映了對人民實際生活負擔及國際資產交易普及化的關注。
意義：增加免稅額可減輕納稅人負擔，特別是對於有較高海外所得的投資者而言，新的免稅標準能有效降低其稅務壓力，鼓勵更多人進行合法海外資產配置與交易。

2. 新免稅額對海外所得的影響

降低納稅壓力：免稅額從670萬元增加到750萬元，意味著有更多的所得額可以免於繳稅。例如，一名投資者在2024年取得800萬元的海外所得，僅需對超過750萬元的50萬元部分繳納稅款，而非舊標準下的130萬元。
提升投資意願：免稅額提高，降低了個人最低稅負的門檻壓力，將促使更多人投入海外資產市場，特別是在不動產、基金及企業股權等高收益項目中更具吸引力。

舉例說明

以2023年與2024年的免稅額標準進行對比，說明納稅額的減少：

情境一：2023年標準（670萬元）
- 海外所得：1000萬元
- 超過免稅額部分：1000萬元 - 670萬元 = 330萬元
- 稅額 = 330萬元 × 20% = 66萬元
情境二：2024年標準（750萬元）
- 海外所得：1000萬元
- 超過免稅額部分：1000萬元 - 750萬元 = 250萬元
- 稅額 = 250萬元 × 20% = 50萬元

在此案例中，稅額減少了16萬元，這對於高額海外所得的納稅人是一個顯著的減稅優惠。

3. 實務應用與建議

合理規劃海外所得：納稅人應根據新的免稅標準，適時調整資產配置與交易計劃，最大化享受免稅額度的利益。
提高成本紀錄意識：對於從事海外不動產交易的人士，應妥善保存購置成本與相關費用的證明文件，以便在免稅額之外進一步減少稅負。
關注後續調整：免稅額的提高是根據年度經濟狀況調整，納稅人應保持對未來政策變動的關注，及時更新稅務計劃。

4. 政府與納稅人的雙贏局面

新免稅標準的實施，不僅有助於提升納稅人的財務靈活性，也能增加納稅人對於稅務政策的支持度，從而促進政府的稅收穩定性，最終實現政府與納稅人的雙贏局面。

總之，新免稅額標準的出台對於個人財務規劃與海外資產交易具有深遠影響，納稅人應充分了解並善加利用，實現合規與減稅的雙重目標。

海外不動產交易所得計算方式

對於台灣境內居住者，海外不動產交易所得的計算是一個關鍵且嚴謹的步驟，必須遵守相關規範來正確申報。根據財政部的規定，計算方式可以分為兩種情況：有完整成本及必要費用的資料，或無法提供相關證明的情況。以下詳細說明這兩種計算方式：

1. 提供成本與必要費用證明的情況

當交易者能夠完整提供不動產原始取得成本及相關必要費用的證明文件時，所得額的計算公式為：

所得額 = 實際成交價額 - 原始取得成本 - 相關必要費用

原始取得成本：包括購買不動產的實際價格，及與購買相關的費用如契稅、登記費等。
必要費用：指在持有或交易過程中產生的合理支出，如修繕費、仲介費、法律諮詢費等，這些費用必須有正式收據或合規文件作為證明。

2. 無法提供相關證明的情況

如果交易者無法提供原始取得成本及相關必要費用的證明文件，則稅務機關會採用推算方式計算所得額。此時的公式為：

所得額 = 實際成交價額 × 12%

此方式以實際成交價格的12%作為推算所得額，是稅務機關對於無法提供成本證明的交易者的一種簡化處理。

3. 稅負計算

所得額確定後，需將其納入個人基本所得額，按照《所得基本稅額條例》規定計算個人基本稅額。如果該年度的個人基本所得額超過免稅額（2024年為750萬元），則超過部分需以20%的稅率繳納稅款。

舉例說明

假設陳先生於2023年在美國出售一處不動產，成交價為新台幣6000萬元：

情境一：提供完整成本證明
- 取得成本：4000萬元
- 必要費用：200萬元
- 所得額 = 6000萬元 - 4000萬元 - 200萬元 = 1800萬元
- 超過免稅額（670萬元）部分 = 1800萬元 - 670萬元 = 1130萬元
- 稅額 = 1130萬元 × 20% = 226萬元
情境二：無法提供成本證明
- 所得額 = 6000萬元 × 12% = 720萬元
- 超過免稅額部分 = 720萬元 - 670萬元 = 50萬元
- 稅額 = 50萬元 × 20% = 10萬元

注意事項

未申報的後果：未於期限內完成申報將面臨怠報金，按每日1%加徵，最高可達所漏稅額的三倍。
自動補報機制：若在稅務機關檢查前自行補報，除了應繳稅款需加計利息外，可免除罰金處分。

交易者應該在完成交易後，詳細整理並保存相關資料，以避免不必要的稅務糾紛及財務損失。建議諮詢專業會計師進行稅務規劃，確保符合相關規定。

重要提醒

依據《所得基本稅額條例》，未按期申報可能導致怠報金及罰鍰累積，最高可達所漏稅額的三倍。

常見的計算誤區

常見錯誤	修正方式
未能準確列舉取得成本及必要費用	提供原始購置文件或專業估價資料支持申報
忽略以實際成交價格的12%計算所得	若無證明文件，應根據12%規定申報，避免被查補稅
誤以為海外所得不足100萬元無需申報	確認年度所有海外所得累計，避免因低估金額而漏報

要素	具體內容
所得定義	成交價 - 原始取得成本 - 必要費用，或依成交價的12%計算
免稅額	2023年為670萬元；2024年已提升至750萬元，能有效降低稅負壓力
稅率	20%
申報期限	海外所得超過100萬元，需於綜合所得稅申報期間完成納稅
未報後果	怠報金按日累計1%，最高為所漏稅額；罰鍰最高達所漏稅額的三倍
補報機制	自主補報並繳納所漏稅款，可免除罰鍰但需支付利息

舉例說明

以張女士為例，她在2024年於澳洲出售不動產，成交價為台幣3000萬元。未能提供相關成本證明的情況下，稅務機關依照成交價的12%計算所得金額為360萬元。因免稅額750萬元，張女士無需繳納稅款，但應完成所得申報。若她未按期申報，可能面臨怠報金及罰鍰。

Q&A

問：所有海外所得都需要申報嗎？
答：當年度累計的海外所得超過100萬元時，需納入個人基本所得額進行申報。若未達100萬元則無需申報，但若不申報超過的部分，可能被視為漏報，導致罰款或補稅。

問：海外所得的12%推算有何限制？
答： 12%的推算方式僅適用於無法提供交易成本及必要費用證明的情況。若能提交完整的成本及相關文件，則應按照實際所得計算稅額，而非直接使用推算比例。

問：若未及時申報會有什麼後果？
答：未於規定期限內申報契稅，稅務機關將按日加徵1%的怠報金，最高為所漏稅額；此外，可能面臨高達所漏稅額三倍的罰鍰，因此建議及時完成申報以避免損失。

問：什麼是免稅額的基本標準？
答： 2024年起，個人最低稅負的免稅額標準由670萬元提高至750萬元，意味著若海外所得未超過750萬元，即可免於繳納基本稅額。

問：出售海外不動產時需要提供哪些文件？
答：包括不動產購置契約、交易契約、相關稅費證明、維修費用發票等。若無法提供，稅務機關將依成交價格的12%推算應稅所得。

問：如何避免被罰？
答：若不慎漏報海外所得，可在未被檢舉或稅務機關調查前，自動向稅務機關補報並補繳稅款，僅需支付利息，免於罰鍰。

問：新的免稅標準對於高所得者有何影響？
答：提高免稅額後，高於750萬元的部分才需要納稅，能有效減輕高所得者的稅負壓力，特別是在不動產交易金額較大的情況下。

問：外國的租金收入是否計入海外所得？
答：是的，外國租金收入屬於海外所得的一部分，需合併計算並進行申報。

問：如何查明海外所得的申報規則？
答：可參閱《所得基本稅額條例》相關規定，或諮詢稅務專家與國稅局，以確保申報合規且正確。

觀點建議

準備完整文件：
建議海外不動產交易前，收集完整的購置成本及費用證明，降低被核定12%的可能性。
諮詢專業會計師：
在稅務申報複雜情況下，應尋求專業協助，避免因誤報或漏報而導致額外成本。
掌握免稅額調整：
密切關注稅法變更，如2024年免稅額提升至750萬元，合理利用稅務規劃優勢。

結論

海外不動產交易所得的稅務申報涉及多層次規範與細節，需投資者高度重視。通過提前準備文件、合理利用免稅額及諮詢專業協助，可有效減少稅務風險。適當的稅務計劃不僅能降低財務負擔，更能為投資策略的長期成功奠定基礎。