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預售屋交易量縮近三成！台北市市場在政策影響下能否穩住？

作者：管理員於 2025-01-15

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2024年第三季，台北市預售屋市場出現量縮價穩的現象。根據台北市政府地政局的統計，預售屋平均單價為每坪119.71萬元，比前季下降了3.64%。此外，成交件數和交易總額分別減少28.34%和28.9%。儘管市場交易量大幅減少，住宅價格指數仍上升，顯示出市場的調整過程中，價格尚未大幅下跌。

一方面，台北市的住宅市場呈現動能降溫，價格持穩的趨勢；另一方面，租金持續上漲，第三季全市住宅租金指數年漲4.31%。此外，央行加強不動產放款總量檢核及第七波選擇性信用管制對市場的資金供應造成影響，使得貸款態度變得保守，從而對房市形成抑制。

總體來看，台北市預售屋市場受政策影響較大，成交量減少，但價格穩定，市場的長期走向仍然存在不確定性。

預售屋交易量縮近三成！台北市市場在政策影響下能否穩住？

文章概述

2024年第三季，台北市預售屋市場經歷了一定的調整，顯示出量縮價穩的趨勢。根據台北市政府地政局公布的最新實價登錄數據，預售屋的平均成交單價較2024年第二季下降了3.64%，成交件數減少了28.34%，交易總額也呈現下降。然而，儘管市場成交量下滑，住宅價格指數仍保持上升，顯示出價格的穩定。另一方面，租賃市場則呈現上漲趨勢，第三季住宅租金指數上漲了0.6%。

此次市場變動主要受到央行第七波不動產信用管制政策的影響，這些措施有效抑制了非自住型需求，並減少了市場上的投機行為。對於投資者而言，雖然短期市場波動，長期來看，台北市的房地產市場仍然具有穩定增長的潛力。隨著基礎設施的完善和政府政策的支持，未來市場將會持續穩定回升。這一市場回調也為理性投資者提供了更好的進場時機。

台北市預售屋市場的現狀與政策影響

台北市預售屋市場的現狀反映出2024年第三季的市場調整趨勢，這一趨勢主要表現為「量縮價穩」，即成交量減少，但價格保持相對穩定，未出現大幅波動。根據台北市政府地政局的數據，預售屋的平均成交單價在2024年第三季相較於2024年第二季有所下降，下降幅度為3.64%。成交件數則下降了28.34%，成交總額也減少了28.9%，顯示出台北市預售屋市場的活躍度明顯降低。

影響市場的主要因素

央行的信用管制政策：央行自2024年8月起強化對不動產市場的信用管制，特別是針對不動產貸款的總量管制，進一步提高了貸款審核的標準，並將非自住型購房者的貸款成數進行限制。這一政策旨在打擊投機性需求，降低過度依賴貸款的市場過熱現象。央行的這一調控手段，無論是在銀行的放款態度上，還是對市場資金流動的影響上，都顯示出政策的抑制效果。銀行貸款審核趨於保守，並且非自住購房者的貸款成數被大幅壓縮，使得預售屋市場的投資者需求減少，從而帶動成交量下降。
購房者的觀望情緒：在政策影響下，尤其是房貸條件的收緊，購房者的需求也逐漸變得謹慎。尤其是首購族和投資性需求減弱，更多購房者選擇觀望市場走勢，這使得市場成交量大幅下降。即便是自住型需求，受到資金壓力的影響，也呈現出觀望情緒，導致整體市場的交易活動減少。
市場價格的穩定性：儘管成交量顯著下降，住宅價格指數仍然呈現上升趨勢，顯示出台北市的房價仍有一定的穩定性。根據地政局的統計，台北市的住宅價格指數為129.97，較上期增長1.89%。這一指數的上升，表面上顯示出價格的上行動能，但實際上，由於成交量大幅縮水，價格的增幅已經放緩，顯示出市場價格的穩定性遠超過市場的動能。

台北市預售屋市場的趨勢

市場調整仍需時間：受政策影響，台北市預售屋市場進入調整期，成交量大幅萎縮，價格相對保持穩定。在短期內，這一趨勢仍可能會持續。由於政策壓制了投機性需求，未來一段時間內，市場可能會繼續保持成交量不高，但價格穩定的局面。購房者的需求將主要來自自住型需求，投資型需求將受限於銀行放款政策和投資回報的不確定性。
租賃市場的持續上漲：在購房市場冷卻的同時，台北市的租賃市場卻持續升溫。根據最新數據，第三季全市住宅租金指數為102.48，較上期增長了0.6%，年增幅為4.31%。這一現象表明，儘管購房需求有所下降，租賃市場的需求仍然強勁，尤其是在台北市這樣的都會區，住房需求穩定，租金上漲顯示出短期內的租賃市場仍然具有較強的吸引力。
長期市場的穩定性：即便短期內市場面臨調整，台北市的基本面仍然強勁。台北市擁有強大的基礎設施支持，且交通便捷，這使得其作為不動產投資的熱點城市具有持續的吸引力。長期來看，隨著政策的調整和市場的回暖，預售屋市場有望逐步恢復增長動能。

2024年第三季價格及交易量分析

項目	2024年第二季	2024年第三季	變化百分比
平均成交單價	124.75萬元/坪	119.71萬元/坪	-3.64%
成交件數	2,244件	1,608件	-28.34%
交易總額	962.86億元	684.61億元	-28.9%
住宅價格指數	127.71	129.97	+1.89%
租金指數	101.89	102.48	+0.6%

從表格中可以看出，2024年第三季的預售屋市場在成交單價、成交件數和總交易額方面都呈現下降趨勢。尤其是成交件數，單季減少了28.34%，顯示市場活躍度有所下滑。然而，住宅價格指數仍顯示出1.89%的增長，顯示出儘管成交量下降，價格依然保持相對穩定。

市場動向與趨勢

在2024年台北市的預售屋市場中，經歷了顯著的市場調整，主要反映在成交量的顯著減少以及價格增幅的趨緩。這些變化不僅是央行政策的直接反應，也是長期市場動向的一部分。以下將深入探討目前市場的動向與未來可能的趨勢。

1. 市場量縮的趨勢延續

根據最新的統計數據，台北市的預售屋市場正面臨明顯的「量縮」現象。2024年第三季的成交件數和交易總額分別下降了28.34%和28.9%。這一現象反映出市場活躍度的顯著下降，成交量的減少主要受限於貸款審查政策的收緊及購房者觀望情緒的影響。特別是在央行第七波信用管制政策出台後，市場的資金流動性受到壓制，這直接導致了投資需求的減弱。雖然購房者的需求未必完全消失，但在較高的貸款成本及收緊的貸款政策下，部分潛在買家選擇延遲或放棄購房計劃。

2. 價格穩定，漸顯疲軟

儘管成交量大幅減少，預售屋市場的價格卻顯示出一定的穩定性。根據台北市政府地政局的數據，2024年第三季的預售屋平均單價仍維持在每坪119.71萬元，雖較第二季最高點下降3.64%，但相對於市場量縮，這樣的價格調整幅度較小，顯示出市場價格的抗跌性。台北市住宅價格指數在第三季的數值為129.97，季增率為1.89%。這表明，在需求減少的情況下，房價仍具上行壓力，但增幅已經逐步放緩。這表現出，儘管市場整體在調整，但台北市作為主要都市區，房價的穩定性仍有一定的支持基礎。

3. 購房者結構變化，觀望情緒加劇

由於政策的收緊以及貸款條件的苛刻，購房者的結構也發生了一定變化。首先，首購族和自住型需求仍然是市場的主力，但在房貸利率上升和貸款成數縮減的背景下，這些群體的購房能力受到影響，需求的增長趨緩。另一方面，投資型需求的顯著減少，尤其是非自住型購房者的貸款成數被嚴格限制，投資性購房的吸引力減弱。這種結構性變化使得市場的熱度顯著下降。

此外，觀望情緒在當前市場中占據主導地位。許多購房者選擇等待政策變化或房價進一步調整後再作決策。尤其是對於預售屋市場而言，尚未完工的項目可能會面臨較長的交屋期，增加了購房者的不確定性，也讓他們在當前市場情勢下更傾向於觀望。

4. 租賃市場的需求增長

在購房市場冷卻的同時，台北市的租賃市場卻顯示出持續的需求增長。根據最新數據，第三季全市住宅租金指數為102.48，季漲0.6%，年漲4.31%。儘管租金的漲幅相較前期有所減緩，但依然顯示出台北市租賃市場的強勁需求。這主要受限於台北市作為全國重要的經濟與商業中心，仍有大量外來人口及年輕人群體，這些人群的租房需求較為穩定。此外，部分自住型需求因為購房難度增加，轉而選擇租賃，從而推高了租金市場的需求。

投資利多

穩定的長期回報

儘管短期內台北市預售屋市場面臨一定的調整，但長期來看，台北市仍具有穩定的投資潛力。隨著交通建設、公共設施的改善以及市區的重劃與發展，台北市的土地價值仍有增長空間。對於有長期投資規劃的投資者來說，目前的市場回調可能帶來更多購房機會。

政策支持與市場穩定

政府實施的信用管制措施有效地抑制了過度投機行為，對於未來的市場穩定發展具有正面影響。市場回調有助於調整過度的價格壓力，對於準備進場的投資者來說，是一個進一步了解市場動向、鎖定優質資產的良機。

政府政策的影響

台灣政府未來仍可能會針對不動產市場推出更多管控措施，進一步提高非自住型住宅的購房門檻。這將促使市場進一步理性回歸，對於投資者來說，適時進場與謹慎選擇房產將成為關鍵。

未來展望

短期內，台北市的預售屋市場仍將面臨一定的調整壓力，尤其是受到政府政策的影響，成交量的萎縮和價格增幅的放緩仍將持續。隨著市場資金逐步收緊以及投資需求的減少，未來幾個季度內的市場活躍度可能將維持在較低水平。

然而，從長期來看，隨著政策調控的逐步發酵以及台北市經濟發展的穩定性，預售屋市場有望逐步回穩。台北市不僅是台灣最重要的經濟中心，還擁有完善的基礎設施和交通配套，這些因素將在未來促使市場需求逐步回升，特別是自住型需求。隨著市場的恢復，價格也有可能會再次上行，但這一過程需要時間的積累和市場的自然調整。

結論

台北市預售屋市場在2024年第三季呈現量縮價穩的局面，反映出央行信貸管控政策的有效性。雖然市場短期內面臨成交量下降的挑戰，但價格穩定的趨勢讓投資者仍可在此環境中找到長期回報的機會。隨著政府政策的支持與市場基礎設施的發展，台北市的房地產市場將在未來繼續保持穩定增長。對於長期看好的投資者來說，這是一個理性投資的好時機。

在央行信用管制政策的影響下，投資需求大幅減少，市場的觀望情緒愈加明顯。短期內，台北市預售屋市場可能會持續面臨調整，但長期來看，隨著政策逐漸穩定，市場有望恢復增長。