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房產繼承省稅技巧：設籍滿6年後，如何享自住免稅額？

作者：管理員於 2025-01-16

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繼承房產後，若未設籍，繼承人可能需要繳納高達66萬的房地合一稅，這是由於未滿足自住免稅額的條件。根據《所得稅法》，若繼承人在父母的房產中設立戶籍並且持續居住滿6年，則可享有400萬元的免稅額，大幅減少稅負。因此，為了避免在出售繼承房產時承擔過重的稅務負擔，繼承人應該提前規劃，並在符合條件時將戶籍遷入房產。這一策略不僅能幫助繼承人避開不必要的稅費，還能在未來出售房產時實現減稅，達到資產保護與增值的雙重效果。

房產繼承省稅技巧：設籍滿6年後，如何享自住免稅額？

文章概述

這篇文章主要探討繼承老公寓後，如何利用合法的稅務規劃減少房地合一稅的繳納。文章以一個真實案例為背景，講述了在房地合一稅法實施後，繼承人如何因為未設籍而面臨高額稅金的困境，並且提供了避免高額稅負的實用建議。

根據案例，繼承人未將戶籍遷入父親的老公寓，導致其繼承房產後需繳納房地合一稅，稅額達到 66.8萬元。這是因為根據《所得稅法》第4條之5的規定，只有符合自住滿6年的條件，才能享受 400萬元的免稅額，從而免除房地合一稅。然而，若繼承人能夠在父母重病期間或生前提前將戶籍設立在該房屋內，則在繼承後立即可以享有該免稅額，避免稅務負擔。

文章也進一步分析了如何運用房屋設籍來達到節稅目的，並結合表格形式進行具體數據展示，對比了未設籍與設籍後的稅務負擔差異。結論強調，繼承人應該提前規劃，將戶籍設立於繼承房產內，這樣不僅能減少稅務壓力，還能為未來的房屋銷售提供更大的靈活性。

這篇文章旨在讓讀者了解如何在繼承房產過程中進行有效的稅務規劃，避免不必要的高額稅款，並提供可操作的節稅方法。

背景說明

隨著政府對於不動產的稅制改革，特別是 房地合一稅 的實施，房屋買賣過程中涉及的稅負問題成為了許多家庭與繼承人關注的焦點。房地合一稅自2016年實施以來，對於房屋買賣的獲利進行課稅，並將這些獲利納入所得稅的徵收範圍。然而，這項稅制最常引發爭議的問題之一就是如何對贈與及繼承取得的不動產進行合理的稅務認定，因為這類不動產的取得成本往往非常低，繼承人出售時面臨的稅額可能會相當高。

在台灣，隨著房價的攀升，許多家庭依賴繼承財產來實現財務轉移，然而，若繼承人未能注意到房地合一稅的相關規定，就有可能遭遇高額的稅金負擔。根據最新的法律規定，若繼承的房屋未能符合 自住滿6年 的條件，則無法享受免稅額，這樣一來，繼承人便需要為獲利部分繳納房地合一稅，甚至會因為獲利較大而面臨稅務壓力。

除了繼承問題，另有一項重要的背景因素是，繼承的房屋和土地往往是根據 房屋評定現值 和 土地公告現值 來進行評估，這些數值遠低於市場價，因此繼承人如果未能做好稅務規劃，將會面臨較大的稅負。

有鑒於此，如何合理規劃繼承財產、理解房地合一稅法規以及避免過度的稅務負擔成為了不少家庭面對的挑戰。針對這一情況，專業地政士提供了寶貴的建議，指出如何在不損害自身利益的情況下，通過設籍規劃來達到合法的節稅目的。這些操作細節為許多繼承人提供了解決困境的方法，並幫助他們減少不必要的稅務支出。

因此，這篇文章的背景旨在闡述房地合一稅政策對繼承人所產生的影響，並提供如何進行有效稅務規劃的具體建議，協助讀者理解稅制的變化，從而有效減少稅負。

案件舉例

這位客戶因父親去世而繼承了一棟市價400萬元的老公寓，然而未進行戶籍登記，因此無法享受自住免稅額。根據現行法規，若未設籍並符合6年居住條件，繼承人將面臨66.8萬元的高額房地合一稅。如何節稅呢？答案就在於事先將戶籍登記遷入該房產，並使得這個房產滿足「連續6年」的條件。

根據案例，這名客戶的父親在2017年購入該房產，並在2017年完成戶籍登記並居住滿六年。由於繼承的房產尚未設籍，這位客戶需要等到繼承完成後再遷入戶籍，且必須等候六年才可享有免稅額。

如何避免高額房地合一稅

為了更清楚地理解如何避免因繼承老公寓而產生高額房地合一稅，下面我們通過表格來對比在不同情況下的稅務負擔。這將幫助我們了解如何運用合法的稅務規劃策略來減少稅款。

項目	未設籍情況（高稅負）	設籍並居住滿6年情況（節稅後）
房產核定價額（繼承時價值）	50萬元	50萬元
房產市場價值	400萬元	400萬元
繼承後的獲利	350萬元	350萬元
扣除費用	16萬元	16萬元
應納稅額計算	350萬 - 50萬 - 16萬 = 284萬元	350萬 - 50萬 - 16萬 = 284萬元
稅率	20%	20%
房地合一稅額	284萬 × 20% = 56.8萬元	0元
免稅額	無法享受	400萬元（自住免稅額）

分析結果

未設籍情況（高稅負）：
- 在未將戶籍設入繼承的房產的情況下，繼承人將無法享受自住免稅額，並且稅率會直接應用於獲利金額。根據上述情況，繼承的房屋需繳納高達 56.8萬元 的房地合一稅。
設籍並居住滿6年情況（節稅後）：
- 如果在繼承父母房產時提前設立戶籍並居住滿6年，繼承人可以享有 400萬元的免稅額 和 10%優惠稅率。這樣一來，房地合一稅可以完全免除，甚至將可避免繳納高達 56.8萬元 的稅金。

如何利用設籍達成節稅？

提前設立戶籍：在父母或繼承人死亡之前，繼承人應該提前將戶籍設立在該房屋內。這樣可以使得房產在繼承後符合「連續居住六年」的條件，從而享有免稅額。
保持居住：設立戶籍後，繼承人需要確保在該房屋內居住滿六年。即使沒有打算長期居住，這段時間也能確保免稅額的適用。

Q&A: 你的稅務疑問

Q1: 房屋繼承後多久能享受自住免稅額？
A1: 只有在繼承者成功遷入戶籍並連續居住滿6年後，該房產才能享有自住免稅額。根據《所得稅法》第4條之5規定，若繼承人或其配偶、未成年子女在繼承後遷入並居住滿6年，並且在此期間未有出租或作為營業用途的情況下，可以享有最高達400萬元的免稅額。若繼承人未滿足這一條件，則無法享有此免稅額，並需要為房產獲利部分繳納房地合一稅。

Q2: 如何避免高額的房地合一稅？
A2: 若家中的房產不是打算保留，並且有計劃出售，建議在父母生前，將自己、配偶或未成年子女的戶籍提前遷入房產。這樣一來，無論是在父母過世後還是繼承房產的過程中，繼承人只需要等待6年，而不是重新計算6年期，便能享有自住免稅額，這樣能顯著減少或避免高額的房地合一稅。這種策略能幫助繼承人合理規劃稅務，從而減少不必要的稅負。

Q3: 如何計算房地合一稅？
A3: 房地合一稅的計算方法比較簡單，但也需要注意扣除的項目。具體計算方式是：房屋的市價減去核定價格後，扣除一些必要的費用（如仲介服務費用、修繕費用等），然後將這部分獲利按20%的稅率計算。舉例來說，若一處房產的市價為400萬元，核定價格為50萬元，並扣除16萬元的仲介費用，那麼房屋的獲利為334萬元（400萬元 - 50萬元 - 16萬元），再根據20%的稅率，計算出應繳的房地合一稅為66.8萬元。由此可見，若不提前進行稅務規劃，房地合一稅的金額可能會相當可觀。

Q4: 房地合一稅是否只適用於個人賣房？
A4: 不，房地合一稅適用於所有房地產交易，只要是涉及房屋轉手的行為，都需要計算這項稅賦。無論是個人、法人還是繼承的房屋，只要進行出售且有獲利，根據現行稅法，都需要徵收房地合一稅。因此，對於繼承房屋的繼承人來說，在考慮出售房產時，也應該了解相關的稅法規定並做好充分的準備。

Q5: 繼承房產後如何處理稅務問題？
A5: 繼承房產後，首先需要確認房產的繼承價值，即遺產評定價額和市場價的差異。在出售房產之前，繼承人應該確認是否符合自住免稅條件，或考慮設籍規劃以達到享有自住免稅額的條件。如果打算快速出售，則應該依照房地合一稅的規定計算所需繳納的稅額，並儘早向專業人士諮詢節稅方法。最終，繼承人在決定出售前應該詳細了解當地的稅務條件和政策，選擇最適合的處理方式。

Q6: 繼承時是否需要繳納遺產稅和房地合一稅？
A6: 是的，繼承房產時會涉及到遺產稅，這是根據遺產的總價值進行徵稅。繼承人在將來若打算出售該房產，還需要繳納房地合一稅。遺產稅與房地合一稅是兩項不同的稅收，儘管兩者分開徵收，但兩者合併起來的稅負可能會非常沉重。因此，繼承人需要在遺產繼承和出售過程中了解各項稅收政策，以便做好全面的稅務規劃。

觀點與建議

根據這個案例，我們可以看出，合理的稅務規劃對於房產繼承至關重要。提前在父母或遺贈者生前進行戶籍遷入，不僅有助於節稅，還能有效降低未來可能遭遇的高額房地合一稅，為繼承人減少財務負擔。

除了戶籍設置，繼承人還可以利用房地合一稅的優惠條件進行其他稅務規劃，如提前了解房屋評定價額和市場價值，這樣有助於做好預算並避免意外的稅務風險。

結論

通过表格分析可以清楚地看出，在未设籍和设籍的情况下，房地合一税的负担差异明显。未设籍的情况下，继承人需要承担高额的房地合一税，而通过提前设立户籍并满足六年居住条件后，继承人不仅可以享有最高400万元的免税额，还能大幅减少未来的税务负担。这一策略不仅能帮助继承人合理避税，还能在出售房产时减少不必要的经济压力。因此，继承人在继承房产后，应该提前规划税务，并在符合条件时尽早迁入户籍，以享受政策上的优惠和减税。

在繼承或贈與房產時，了解並運用合法的節稅手段，可以讓繼承人最大限度地減少稅務負擔。尤其在處理老舊房產時，通過事先設籍並保持連續居住，能夠利用免稅額和優惠稅率來降低房地合一稅。如果對於稅務規劃有所疑慮，建議諮詢專業的代書或地政士進行詳細的節稅規劃。