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“央行強勢打房，房市逐步冷卻，12月房地合一稅首次下降”

作者：管理員於 2025-01-16

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2023年12月，房地合一稅實徵金額為66億元，年減6.8%，終止了連續16個月的正成長，顯示央行的第七波選擇性信用管制措施開始對市場產生影響。雖然房市總體買氣較為清淡，央行的打房政策及銀行放款趨於保守，使得民眾購房態度變得觀望。然而，年底的新屋交屋潮及房貸排隊潮等因素推動了市場短暫回溫，契稅和土增稅有所回升，分別實徵17.9億元和71億元，年增15.9%和5.3%。儘管土地交易量在第4季明顯下降，全年房地合一稅實徵金額仍創下新高，達975.7億元，年增58.1%。市場整體表現受政策調控影響逐步顯現，未來可能繼續受到央行政策影響而呈現穩定或調整狀況。

“央行強勢打房，房市逐步冷卻，12月房地合一稅首次下降”

文章概述

在台灣，房地產市場正面臨來自政府和央行的多重調控措施，尤其是央行的選擇性信用管制政策，旨在限制過度投機和過快上漲的房價。2024年，台灣財政部公布的稅收數據顯示，儘管2023年12月的房地合一稅實徵金額出現首次負成長，達到66億元，年減6.8%，但全年房地合一稅的總額達到了975.7億元，創下歷史新高，顯示出房市仍有一定的增長潛力。

此外，儘管整體房市受央行調控措施影響，房屋交易量仍顯示出逐步回暖的跡象，尤其是契稅部分，12月出現15.9%的年增長。土地交易方面，也呈現出穩定的增長，雖然第四季的交易量有所減少，但在前三季的強勁表現下，整體市場依然保持良好的發展勢頭。綜觀2023年全年，房地產稅收的實徵金額顯示出在政策調控和市場環境的共同影響下，市場逐步進入調整階段，但仍然維持較高水平。

隨著2024年及未來幾年的政策逐步落實，台灣房地產市場將進一步調整並逐步穩定。在此過程中，投資者需關注央行和政府政策對市場的影響，尤其是房價、土地交易和稅收的變動。由於台灣政府強調永續發展和低碳建設，未來幾年內，這些新興領域將可能成為新的市場增長點，對房市產生新的影響，並帶來長期的增值機會。

央行打炒房政策的背景與實施
房地合一稅的變化與影響
房地產市場的現狀分析
投資利多
結論

央行打炒房政策的背景與實施

隨著台灣房價長期高漲，央行於近幾年採取了多項措施進行選擇性信用管制，以抑制過熱的房市。這些措施的實施目的是為了減少過度的房地產投機，防止金融體系的風險積累。央行的調控措施包含提高貸款利率、提高首購房貸成數限制等，從而抑制過多的市場資金流入不動產市場。

房地合一稅的變化與影響

房地合一稅是台灣政府針對房地產交易所徵收的稅種，其設立的初衷是為了打擊不動產市場中的短期投機行為，穩定市場，並且促進長期住房的合理需求。自2016年起，台灣開始實施房地合一稅，將土地與房屋交易的所得視為一個整體來計算稅收，而非將其拆開分別徵稅。這一措施從根本上改變了台灣不動產市場的稅制結構，對投資者、業主以及市場產生了深遠的影響。

1. 房地合一稅的歷史背景

在此之前，台灣的土地與房屋交易並未合併徵稅。由於土地與房屋的價值增長與市場波動存在很大差異，投資者可以通過持有土地或房屋的長期增值來避開較高的稅負，導致不動產市場中充斥著大量的投機行為。這些投機活動造成了不動產價格的非理性上漲，並對居民的購房需求造成了巨大壓力，尤其是對年輕一代及低收入群體，進一步加劇了社會不公平的現象。

因此，為了控制不動產投機並提高稅收的公平性，政府於2016年推出了房地合一稅。這項新稅制將土地和房屋的交易視為一項綜合性的資產處分行為，進行統一徵稅。根據政策，賣方必須繳納一定比例的所得稅，這個比例根據持有期限長短而有所不同，持有期限越短，稅率越高。

2. 房地合一稅的變化

房地合一稅自2016年起實施，主要以土地和建築物合併課稅的形式來控制投機者和降低市場不穩定性。最初的稅率為：

持有不滿2年：稅率為45%
持有2年以上未滿5年：稅率為35%
持有5年以上：稅率為20%

隨著時間的推移，政府逐步進行調整。2018年，房地合一稅的稅率有所變動，政府針對不同的交易類型設計了更多的稅負結構，並提高了短期內（1~2年內）交易的不動產的徵稅比例，以增加持有不動產的成本，進而減少市場的炒作現象。

2020年，台灣政府再次對房地合一稅進行了調整：

持有不滿2年：稅率提高至45%
持有2年以上未滿5年：稅率為35%
持有5年以上：稅率為20%（維持不變）

此外，政府還規定，若為非自住用途的房地產交易者，應繳納相應的額外稅金，進一步降低房地產的投機風險。

3. 房地合一稅的影響

房地合一稅的實施與調整對台灣不動產市場產生了深遠的影響。這些影響可以從以下幾個方面來分析：

a. 投資者行為變化

房地合一稅加大了短期投機者的稅負，特別是在短期內交易不動產的投資者必須面對較高的稅率。這迫使部分投資者轉向長期持有策略，減少了頻繁的買賣行為，進而降低了市場的投機性。持有不動產的成本上升，使得投機者在短期內未必能夠獲得足夠的利潤，這導致市場上出現了相對穩定的價格增長。

b. 房價的影響

短期內，房地合一稅的徵收提高了房地產的交易成本，這使得一些投資者選擇觀望，房市買氣放緩。然而，隨著稅收政策的逐步完善和調整，房市逐漸恢復穩定，尤其是在長期持有房產的情況下，市場逐漸回升。房地合一稅的實施對於投機炒作造成了抑制作用，但對於自住型需求和長期投資者而言，並未造成太大負面影響，甚至部分地促進了合理需求的釋放。

c. 稅收的增長

房地合一稅的實施也帶來了顯著的稅收增長，這對政府財政的改善起到了積極作用。2023年，房地合一稅實徵金額達到975.7億元，創下歷史新高，顯示出這一稅制的有效性，對市場過熱起到了有效的冷卻作用，同時也為政府帶來了可觀的稅收收入，進一步促進了公共建設和社會福利。

d. 市場結構的變化

隨著房地合一稅的實施，台灣的房地產市場結構發生了變化。由於短期投機活動的減少，房市的結構逐漸向理性化發展，這不僅促使自住需求得到滿足，也讓投資者更加注重長期回報。這種變化將有助於市場的健康發展，減少泡沫風險。

4. 期望未來的房地合一稅政策

在未來，房地合一稅政策可能會進一步調整，以應對市場環境和政策目標的變化。隨著政府對房價穩定和房市健康發展的重視，房地合一稅可能會進一步加大對短期炒作行為的打擊，並推動更加公正與可持續的房市發展。

政府或許會繼續調整稅率結構，進一步促進長期自住型需求，並在政策上配合更有效的市場調控措施，從而維持市場的穩定與繁榮。隨著台灣不動產市場逐步進入調整期，房地合一稅的優化有助於促進更健康的市場運行，對房價和經濟發展產生長遠影響。

時間	房地合一稅（億元）	年增減幅度	土增稅（億元）	年增減幅度	契稅（億元）	年增減幅度
2023年12月	66	-6.8%	71	+5.3%	17.9	+15.9%
2023全年	975.7	+58.1%	893	+19.8%	193	+21.9%

房地產市場的現狀分析

台灣的房地產市場是當前經濟體系中一個非常重要的組成部分，它在促進國民經濟發展、提供就業機會、以及成為民眾財富的重要來源方面，都扮演著舉足輕重的角色。近年來，由於政府政策、經濟環境變化以及國際因素的影響，台灣的房地產市場出現了一些顯著的變化。本文將從多個角度對當前台灣房地產市場的現狀進行深入分析，並探討未來的發展趨勢。

1. 市場需求結構的變化

隨著台灣社會結構的變化，尤其是人口結構的老齡化，房地產市場的需求結構也在發生變化。長期以來，台灣的房地產市場主要由購房者的自住需求所主導。然而，近年來隨著年輕人結婚生育的推遲、單身家庭的增多以及人口結構的轉變，傳統的住房需求模式正在改變。雖然對於傳統家庭型住宅的需求依然存在，但隨著單身人口比例的增加，對小戶型、租賃市場以及老年住宅的需求逐漸增多。

此外，隨著台灣年輕族群對於生活品質和居住環境的要求提升，一些更高端、精品化的住宅需求也開始崛起。這些住宅通常設有更為先進的設施，並且重視居住舒適度和社區環境的綠化。由此可見，台灣房地產市場的需求呈現出多樣化和細分化的趨勢。

2. 房價的波動與挑戰

過去幾年，台灣房地產市場的價格處於穩步上升的態勢，但隨著全球經濟放緩、通脹壓力增大，以及政府房地產調控政策的出台，房價的增長逐漸受到制約。根據政府公布的統計數據，2023年台灣房價的增幅開始放緩，並且部分區域的房價出現回調。特別是在政府實施多項調控措施的背景下，短期內的價格波動較大，市場的不確定性增加。

然而，即便如此，台灣的房價依然處於較高水平，並且市場需求仍然強勁，尤其是在大台北地區以及其他一些主要都市區域。根據最新的數據，台北市以及新北市等大都市的房價依然保持較高的增值空間，尤其是在某些核心地段和商業中心，房價持續上漲。

這樣的情況讓很多首次置業者以及年輕家庭面臨較大的購房壓力，特別是在低薪、高房價的環境下，購房門檻較高。此外，隨著政府對於房地產市場的逐步調控，未來的房價增長可能會趨於穩定，市場的過熱狀況可能會得到抑制。

3. 政府政策的影響

台灣政府對房地產市場的調控政策具有深遠的影響。從2016年起，政府陸續推出了各種針對不動產市場的調控措施，包括房地合一稅、選擇性信用管制、以及限購政策等，旨在抑制過度投機和不合理的房價上漲，促使房市回歸理性發展。

在這些政策的推動下，短期內的房價增長有所放緩，但也在一定程度上有效遏制了市場的過度泡沫，降低了投資者的投機風險。2023年，台灣房地產市場的稅收表現也顯示出政策調控的效果，雖然全年房地合一稅、契稅等稅收創下新高，但12月的實徵數據顯示出市場冷卻的迹象。

未來，隨著政府加大對房市的監管，房地產市場將可能面臨更加嚴格的政策環境。特別是2025年開始全面推行碳費政策，將對開發商和房產持有者的成本結構產生影響，可能會進一步影響房價。

4. 融資環境與購房壓力

目前，台灣的融資環境相對緊張，尤其是銀行對於購房者的貸款審查變得更加嚴格。由於央行在多次加息後，利率水平相對較高，這對貸款人的月供負擔產生了較大影響，增加了購房者的成本。高利率對於年輕家庭尤其是首次置業者造成了較大的壓力，使得他們在購房時面臨更高的貸款成本。

此外，台灣的信貸政策與政府的選擇性信用管制緊密相關。近期，政府持續推行的選擇性信用管制，限制銀行對高風險貸款的發放，從而抑制過度借貸的情況，進一步加劇了市場的冷卻。這些措施雖然對於過度借貸和房價泡沫具有一定的預防作用，但也加大了購房者的負擔，尤其是對於首購族群和低收入家庭，無疑是一次壓力測試。

5. 未來趨勢與挑戰

面對日益嚴峻的市場環境，台灣房地產市場未來將會出現幾個主要的趨勢：

長期需求穩定：儘管市場短期內會受到政策調控和融資環境影響，但基於人口結構和都市化進程，對住房的需求將始終存在。尤其是以台北市、新北市等主要都市區域為例，這些地區的住房需求將在未來保持穩定。
購房負擔加大：由於房價仍然較高，年輕人購房的負擔將進一步加重。未來，政府可能會進一步加大對自住需求者的支持，推出更多優惠政策。
市場冷卻：隨著政策調控加碼，台灣的房地產市場將逐漸趨於理性。短期內房價的波動可能會減少，市場將更加穩定，並逐漸回歸長期需求的基本面。

投資利多

儘管房市短期內受政策調控的影響，未來台灣的房地產市場仍然具有長期的投資價值。根據市場分析，政府的碳排放政策和永續建設推動可能會在未來形成新的需求，尤其是在綠色建築和智慧製造領域，將成為推動房市和不動產市場增長的關鍵因素。未來幾年內，台灣將進一步加強低碳建築和環保建設標準，這為相關產業帶來了新的商機。

結論

綜合來看，台灣的房地產市場在面臨政策調控、人口結構變化以及全球經濟形勢等多重因素的影響下，呈現出一定的波動性和不確定性。然而，市場需求依然強勁，特別是在主要城市和大台北地區，長期的需求基礎將維持房市的活躍。隨著政府持續推行房市調控和融資政策，未來市場將趨於穩定，並且促使更為理性和健康的房市發展。

台灣房地產市場正處於一個過渡階段，央行的政策控制逐步顯現其效果，儘管短期內市場調整，但長期來看，政府的政策將有助於抑制過度炒作並維持市場穩定。對於投資者來說，房地產仍是一個具有吸引力的長期資本增值途徑，但需密切關注政策變化和市場動態。未來，隨著永續發展政策和低碳建設的推動，房市可能會進一步調整並展現新的增長機會。