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“你以為免費借房不必報稅？這是你不知道的稅法秘密”

作者：管理員於 2025-01-17

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若個人將房屋無償提供給他人使用，無論是供營業使用或私人用途，都可能涉及報稅問題。根據《所得稅法》，即使房屋出租者未收取租金，若將房屋無償提供給營業使用，也須依當地一般租金計算租賃收入，並在年度綜合所得稅申報時將其併入綜合所得。這一規定適用於房屋提供給非直系親屬或法人等他人使用，即便對方並未支付租金。國稅局強調，即使房東未與營業人簽訂正式租賃合約，只要房屋被用作營業用途，就應該視為租賃收入，並依法申報納稅。若未按規定報稅，稅局有權追補應繳稅款，並處以未繳稅額三倍的罰金。這一稅務規定提醒所有房東，即使未收取租金，也不應忽視報稅義務。

“你以為免費借房不必報稅？這是你不知道的稅法秘密”

文章概述

在當前的稅制下，若個人將自有房屋無償借給他人使用，無論是否收取租金，依據《所得稅法》第14條規定，仍然需要將其視為租賃收入來報繳所得稅。財政部臺北國稅局強調，若房屋是無償供營業使用，即使所有者並未從中收取租金，也需按照當地市場的租金標準來估算並併入其綜合所得總額進行課稅。

這一規定特別針對無償租賃給他人或營業機構的情形，並且不僅限於是否與房屋所有者有直接的親屬關係。例如，若房屋所有者將其房產無償提供給一家由自己管理的公司使用，這樣即使公司沒有支付租金，房屋所有者仍需將當地租金視為收入，並依法報稅。這一做法旨在避免因為無償租賃而產生的稅收漏洞，確保租賃收入的正確徵稅。

透過這項政策，稅務機關希望能夠全面反映實際經濟活動，並確保所有資產的合理使用都能夠正確地反映在納稅義務中。這也提醒了房屋所有者在出租或無償借用房屋時，必須謹慎考量其稅務責任，避免因為疏忽而造成稅務上的困擾或罰金。

背景說明

在台灣，依據《所得稅法》的規定，即使您無償將房屋借給他人使用，只要是提供營業使用，都仍需視同租賃收入來報稅。這項規定的核心目的是確保房屋所有者能夠公平納稅，並防止因為未收租金而逃避繳稅。

房屋無償出借的常見情境

有不少民眾會將自己的房屋無償借給朋友或企業使用，特別是在沒有出租或銷售意圖的情況下。很多人認為，由於沒有收到租金，就不需要報稅。然而，稅局的解釋是，無論有無實際收到租金，只要房屋的使用性質改為商業用途，就必須依照當地的一般租金情況計算租賃收入。

法律依據與條文解釋

依照《所得稅法》第14條第1項第5類第4款規定，如果納稅人將財產無償借給他人使用，並且這些財產用於營業活動，即便無實際租金收取，也應依據當地市場一般租金來算租賃收入，並在次年度申報。尤其當租賃方是營利事業時，即使負責人是房屋所有者的親屬，也必須遵守這一規定。

為何無償租賃仍須報稅？

無償租賃仍須報稅的原因，主要是基於對公平稅制的維護以及避免稅收漏洞。從稅務角度看，政府無法完全控制市場上的所有交易，尤其是涉及無償交易的情況。因此，為了確保租賃市場上的所有活動都能夠真實反映，並避免某些情況被用來逃避稅收，相關法規要求即使是無償的租賃，也必須依照當地的市場租金估算其租賃收入並進行課稅。

以下是主要原因與背景：

防止稅收漏洞與不公平競爭
如果房屋所有者可以將房屋無償借給他人使用而不報稅，這樣便會造成某些房屋所有者獲得租金收入以外的經濟利益，而不繳納相應的稅款。這對於市場上的其他租賃業者來說不公平，因為他們需按照實際租金收入報稅，卻無法享有這種免稅待遇。為了維持稅收的公平性，政府規定無償租賃的房屋所有者仍需依當地的市場租金標準估算收入，並進行課稅。
財產實際收益的反映
雖然無償租賃並未實際收取現金租金，但房屋所有者仍然在一定程度上享有租賃的經濟效益。例如，將房屋提供給企業使用可能有助於企業運營，間接提升該房屋所有者的財務狀況或帶來其他利益。政府希望透過課稅制度反映所有資產所帶來的經濟利益，並確保所有收益都能夠適當納稅，這樣才能維持整體經濟的透明度和正義性。
避免營利事業規避稅負
當房屋所有者將房屋無償提供給自己的企業使用，特別是對於個人經營的小型企業，這樣的安排可能會被認為是避免企業租賃支出的一種方式。為了避免企業主藉此減少營業成本，並規避相關稅負，稅務機關要求即使未支付租金，房屋所有者也需根據當地市場的租金標準來報稅，確保這部分的租賃收入不被忽略。
法律規範的明確性與預防過度解釋
依據《所得稅法》第14條的規定，無論是否有實際租金支付，房屋若無償租賃給他人或企業，應按照市場租金進行申報，這樣做可以防止納稅人或企業依個別情況自行解釋稅法，減少對法律規範的過度詮釋。這樣不僅有助於維持稅制的嚴謹性，還能夠避免有意圖規避稅收的行為，保證國家稅收的正確性。
促進綜合所得稅公平性
綜合所得稅是根據個人的整體收入來徵收的，無償租賃的房屋也會被視作一項收入，並納入納稅人綜合所得稅的計算範圍。政府希望確保每位納稅人的所得都能夠全盤反映，從而實現公平徵稅。即使房屋所有者並未實際收到租金，政府仍然需要對這部分潛在的租金收入進行合理的估算並徵稅，從而保障綜合所得稅的公平性和合理性。
推動資源合理配置與使用
通過這樣的規定，政府也希望確保房屋等資產能夠被合理利用。如果房屋所有者能夠將空置房屋無償提供給企業或他人使用，這樣的資源便能夠有效配置，並減少閒置資源的浪費。雖然這樣的使用方式對社會有正面影響，但無償租賃仍需在稅制上進行適當反映，確保整個社會資源的配置與使用是公平的。

如何計算租賃收入？

計算租賃收入的方式主要依據《所得稅法》及其施行細則的相關規定，特別是針對無償租賃的情況，雖然並未實際收到租金，但依然需要根據市場租金來估算應納的租賃收入。以下詳細介紹計算租賃收入的步驟和方法：

計算租賃收入的基本原則

參照當地一般租金水平： 當房屋或土地無償出租時，必須根據當地的租賃市場情況來估算租金收入。這通常是根據同區域類似地點、大小及條件的房屋的租金價格來確定。
依據租賃時間： 租賃收入的計算還要考慮租賃的期間，若提供的使用期限是月租、年租或其他形式，則應根據實際租賃期限來計算年租或月租總額。
根據用途調整： 如果房屋或土地的用途不同（如商業用途或住宅用途），應該根據相應用途的市場租金來計算。例如，將住宅房屋無償提供給企業使用時，應按照商業用途的租金來計算。

計算步驟

1. 確定房屋的月租金
首先，需確定房屋在當地市場的租賃行情。假設市場上相似條件的房屋月租金為NT$15,000。

2. 估算租賃收入總額
如果該房屋無償出租給企業，並且使用期限為12個月，則全年應估算的租賃收入為：
NT$15,000 × 12個月 = NT$180,000

3. 確認租賃收入的報稅形式
估算出來的租賃收入應當併入房屋所有者的綜合所得總額中，並根據當年度所得稅的適用稅率進行納稅。

租賃收入的計算範例

項目	說明	數字/單位
房屋所在地區租金水平	根據當地市場行情，選擇類似房屋的租金	NT$15,000
租賃時間	房屋無償出租的使用時間	12個月
租賃收入估算	根據市場租金水平，計算全年租賃收入總額	NT$180,000
用途調整	若為商業用途，應選擇商業租金而非住宅租金計算	-
報稅方式	需將租賃收入併入綜合所得總額進行課稅	-

實際案例：如何計算無償提供房屋的租賃收入？

假設某位個人（甲先生）擁有一間位於都市區的住宅房屋，該房屋每月市場租金為NT$20,000。甲先生將此房屋無償提供給一家公司（乙公司）作為辦公場所，使用期限為12個月。

步驟一：確定市場租金

市場租金水平是基於相似地點、相似大小及設施條件的房屋租金，假設在此地區的相似房屋每月租金為NT$20,000。

步驟二：計算年租賃收入

無償提供房屋給乙公司，甲先生需根據市場租金來計算租賃收入，即使甲先生並未實際收到租金。計算公式如下：

年租賃收入 = 每月租金 × 12
年租賃收入 = NT$20,000 × 12 = NT$240,000

步驟三：進行報稅

該租賃收入應併入甲先生的綜合所得總額，並在下一年度的所得稅申報中報告。假設甲先生的綜合所得為NT$500,000，則其需報稅的總收入為：

綜合所得 = 甲先生的其他收入 + 租賃收入
綜合所得 = NT$500,000 + NT$240,000 = NT$740,000

(Q&A)

Q1: 如果我只借房屋給親友使用，是否需要報稅？
A1: 如果房屋是無償提供給直系親屬或用於非營業性質的私人使用，通常不需要報稅。然而，如果該房屋無償提供給營業用途，無論是否收取租金，都需根據當地市場租金估算收入，並進行報稅。這是根據《所得稅法》規定的，旨在防止有意或無意未報告的租賃收入。

Q2: 若我未按規定報稅，會有何後果？
A2: 如果未按時申報租賃收入，稅務機關可依法追補應繳的稅款，並對未報稅部分處以罰金。根據《所得稅法》第54條的規定，罰款可高達未繳稅額的三倍，這將增加納稅人的財務負擔，甚至可能影響信用評分。因此，遵守報稅規定非常重要。

Q3: 我該如何申報這些收入？
A3: 若您將房屋無償提供給營業者使用，應根據當地市場的租金估算應報告的租賃收入。這些收入應在當年度的綜合所得稅申報時，將無償租賃的收入併入總收入進行申報。需要注意的是，無論是否實際收到租金，這部分的收入都必須依法申報，確保遵循稅法規定。

Q4: 房屋無償租借給公司使用時，我如何計算應報告的租金收入？
A4: 當您將房屋無償提供給公司或營業者使用時，應該根據當地的市場租金來估算應報告的租金收入。您可以查詢同一區域、相似規模和條件的商業房產的租金水平，並以此作為參考。例如，如果當地市場上相似房屋的月租金為NT$30,000，則應將這個數字作為您的無償租賃收入，並在年度所得稅申報時併入您的綜合所得。

Q5: 如果我將房屋無償提供給自己的親戚經營事業，也需報稅嗎？
A5: 是的，即使房屋是無償提供給親戚經營事業使用，依照《所得稅法》規定，仍需報告租賃收入。無論房屋是提供給配偶、直系親屬或是其他非直系親屬使用，只要是用於營業或商業活動，均需按市場租金估算並申報。在這種情況下，即使未收取租金，也需根據當地市場租金來計算並併入總收入報稅。

Q6: 有哪些情況下，我可以免報無償租賃的房屋收入？
A6: 依照《所得稅法》規定，若無償租賃僅限於直系親屬或非營業性使用，通常可免報。但若該房屋的用途涉及商業活動或營業，無論租金是否支付，依然需報告租賃收入並依市場租金計算報稅。因此，在做出無償租賃決策時，應了解該房屋是否被用於營業性質的活動，以確保遵守規定。

觀點建議

正確理解稅法規定： 民眾應該清楚了解即使未收取租金，若房屋用於商業用途，依然需報稅。
適時申報： 若有房屋無償出借的情況，應依照市場租金計算租賃收入，並準時報稅，避免未來的稅務問題。

結論

即使您未收取租金，房屋無償出借的行為仍可能被視為租賃收入。為了避免稅務爭議，建議民眾遵循稅法規定，並主動進行報稅。理解和遵守相關稅法，不僅能避免罰金，也能確保自己的財務狀況合規。

案例展示了無償租賃行為在現實中的多樣性以及其稅務處理上的一致性。無論是借給企業、合作夥伴，還是公益活動，政府依然要求房屋所有者按照當地市場的租金標準來報告租賃收入，並對其進行課稅。這樣的處理方式不僅保護了稅收的公平性，也確保了無償交易不會成為逃避稅負的手段，了解並遵守這些稅務規定，能有效避免因為疏忽而產生的稅務問題。