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壽險業不動產布局：台北市賣樓，為何南部物流成為新投資焦點？

作者：管理員於 2025-01-20

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壽險業近期因應升息環境調整資產配置，從以往的雙北地產轉向南部及桃園市場，尋求更高的投報率。由於升息後不動產投資收益門檻提高，壽險業者面臨收益壓力，特別是雙北市場價格上漲，無法達到法定的收益率標準。為此，壽險業者積極出售不動產，並將資金投入相對較具競爭力的南部及桃園市場，尤其看好物流與工業用地的需求增長。隨著金管會調整不動產收益計算標準，壽險業者在面對資金壓力時，能夠更靈活地進行新一輪的資產配置，尤其是進一步加碼物流倉儲和工業廠房投資。這些調整不僅有助於提高投資回報，還能確保長期穩定的租金收入，成為壽險業者在當前市場環境中的重要策略之一。

壽險業不動產布局：台北市賣樓，為何南部物流成為新投資焦點？

文章概述

壽險業自2022年起受升息影響，經濟環境改變加速了資產調整與投資風向的轉變。隨著市場利率上升，壽險業的收益門檻逐漸提高，不動產投資的回報率出現壓力，促使部分業者加速賣樓，並將資金轉向新興區域，尤其是南部和桃園等地。這些資金流向的變化標誌著壽險業在應對市場波動時的靈活性與策略轉變。

隨著升息帶來的不動產收益率壓力，壽險業在2024年面臨賣樓交易的加速。部分業者選擇將資金撤出雙北地區的商業大樓，轉而投資南部與桃園等新興區域的物流倉儲和工業地產。這些區域的物業價格相對較低，但回報潛力卻相當可觀。壽險業者通過這些策略，不僅提升了資本運作的靈活性，還能有效分散風險，獲得穩定的長期租金收益。

背景說明

1. 壽險業與升息的關聯

自2022年起，中央銀行的升息政策已對全球金融市場造成顯著影響，尤其對台灣的壽險業帶來了深遠的變化。隨著升息進程，市場的利率上升，這使得壽險業的資金運作面臨了前所未有的挑戰。壽險業通常會將部分資金投入不動產以求穩定回報，但升息後，這些不動產的收益率大幅上升，壽險業者的最低收益率已從原本的2.095%提高至接近3%，使得很多不動產投資未能達到法定的收益標準。

這種情況下，壽險業者開始重新評估手中的不動產資產組合，並決定進行資產重組與資金再配置。部分壽險公司選擇將其在北部及台灣主要都市的商業大樓出售，以減少不動產的持有成本，並將資金轉向更具潛力且收益回報較高的區域。

2. 資金流向與地產投資策略

由於雙北市的地產價格已經漸趨高漲，壽險業者發現，這些地區的商業不動產雖然擁有穩定的租金回報，但回報率卻已無法滿足其投資需求。於是，壽險業者開始將資金轉向桃園以及南部等地的工業用地和物流倉儲市場，這些地區的土地價格相對較低，且隨著台灣電子商務和網路購物的蓬勃發展，對物流設施的需求逐年增長。

尤其是桃園及南部地區的工業地產和物流倉儲市場，這些區域的地價尚處於相對低位，但隨著區域經濟的發展，未來增值潛力巨大。壽險業者看準了這一點，積極進行土地收購與不動產投資，並以長期穩定的租金收益為主要回報目標。

3. 金管會政策調整的影響

金管會在2025年初調整了壽險業不動產收益率的計算標準，將最低收益標準從3%調整至2.545%。這一政策調整緩解了壽險業者面對的收益壓力，並使其能夠更加靈活地調整其投資策略。對壽險業者來說，這一變化意味著資產運作的空間增大，也讓他們能夠重新評估是否進行更多的投資，尤其是在風險可控的區域，例如桃園、台南以及物流倉儲市場。

4. 不動產市場的調整與未來展望

目前，台灣的不動產市場正經歷一個深刻的調整期。過去幾年內，台灣北部的商業不動產價格快速上漲，然而隨著升息導致的利率上升和市場需求減緩，許多不動產的價格已經不再具備吸引力。相對地，南部和桃園等新興區域的市場價位相對較低，這些地方的工業和物流不動產更容易達到理想的投資回報率。壽險業者在這些區域的資產配置顯示了其未來的增長潛力，並預示著市場資金流動的方向。

這些變化不僅體現了壽險業的資本靈活性，也揭示了台灣不動產市場未來可能的發展趨勢：從雙北的商業地產市場向中南部及新興區域的物流與工業用地市場轉移，這將帶來更具穩定性和可持續性的長期回報。

金管會調整保險業不動產收益標準

1. 政策背景

金管會對於保險業的不動產投資一直有著嚴格的監管要求，主要是為了確保保險業者能夠維持足夠的資本充足率，保障保險消費者的權益。然而，隨著全球金融環境的變化，特別是近年來央行升息，保險業的資金運作面臨了日益嚴峻的挑戰。升息導致不動產市場回報率上升，許多保險業者手中的不動產投資無法再達到法定的收益要求。這對保險業者的資金配置和投資策略產生了顯著影響。

為了調整這一情況並促使保險業者能夠靈活應對市場變化，金管會在2025年初對保險業不動產收益標準進行了調整，將最低收益率要求從原來的3%降至2.545%。這一政策變動顯示出金管會對當前市場情況的敏感度，也為壽險業者提供了更大的操作空間，有助於減輕壓力並促進資金的合理配置。

2. 政策調整的原因

金管會進行這一調整的主要原因在於應對市場環境的變化，特別是升息所帶來的影響。升息提高了不動產投資的回報率，使得壽險業者的投資組合中的部分資產無法達到3%的收益要求。原先的3%的收益標準是在較低利率環境下設定的，隨著市場利率的上升，保險業者的資金成本也隨之上升，使得以往的資產配置無法符合新的市場條件。

此外，金管會調整標準的另一個原因是為了促進壽險業者在更具潛力的市場中進行投資，尤其是那些具有長期穩定回報的區域，如中南部地區的工業用地和物流倉儲市場。這些市場回報率可能無法達到3%標準，但在新的政策框架下，它們能夠提供合理的投資回報，從而吸引更多資金流入。

3. 政策調整的具體內容

金管會調整的收益標準主要體現在兩個方面：

降低最低收益率要求：原本要求保險業者的不動產投資收益必須達到3%，現在這一要求被調整為2.545%。這一調整使得保險業者在投資不動產時能夠有更多的靈活性，減少因市場波動而帶來的壓力。
調整計算方式：金管會將收益率的計算方式進行了修訂，從而更能真實反映當前市場條件。這一變動有助於平衡不動產投資的風險和回報，並促使保險業者更加注重長期穩定的回報，而非短期的高收益。

4. 政策調整對壽險業的影響

金管會的這一調整無疑為壽險業者提供了更多的操作空間。首先，新的收益標準降低了壽險業者面臨的收益壓力，使他們能夠更靈活地配置資金，尤其是在現階段不少不動產市場尚處於調整期的情況下。其次，金管會的政策改變有助於保險業者將資金配置到那些具有穩定需求的市場中，尤其是台灣的中南部和工業物流領域，這些區域的回報率雖然低於北部商業地產，但卻能提供更為穩定的長期收益。

這一變動還可能促使壽險業者增加對未來增值潛力較大的不動產的投資，從而實現資產的多元化配置，降低風險並提高整體投資組合的穩定性。此外，這樣的政策調整也有助於促使更多的資金流向符合當前市場需求的產業，例如物流倉儲中心、工業用地和綠能產業等。

5. 對未來市場的影響

隨著金管會對不動產收益率標準的調整，台灣的壽險業者可能會進一步增強對中南部及其他新興市場的關注。這些地區的工業用地、物流倉儲設施以及商業區土地的需求將會增加，並吸引更多的壽險業者進行投資。隨著台灣電商市場的成長，這些不動產將會成為一個具有長期穩定回報的市場，壽險業者也將因此獲得穩定的租金收益。

表格式分析

公司名	資產交易	資金流向	交易金額	購入物件	投資回報預期
遠雄人壽	賣樓	資金外流	1.56億元	益群實業大樓10樓	賣樓資金回收
南山人壽	賣樓	資金外流	47.89億元	南山瑞光大樓、利豐大樓	賣樓資金回收
全球人壽	買樓	資金內流	25.89億元	桃園大園區廠辦	預期穩定回報
南山人壽	買樓	資金內流	11.88億元	台南南科廠辦	預期穩定回報
台新人壽	買樓	資金內流	14.5億元	永康區工業土地	預期穩定回報

投資利多

1. 中南部及新興地區的資本流入

隨著台灣雙北地區的商業不動產價格上漲，壽險業者正將資金轉向中南部等新興市場。這些地區的物流、倉儲設施和工業用地的需求增長，特別是隨著電商和全球供應鏈重組，這些市場將成為未來的重點投資區域。例如，南部的物流中心和工業土地能夠提供3-5%的穩定回報，並能夠在不動產價格相對較低的情況下進行長期投資。

2. 物流與倉儲市場的強勁需求

隨著電子商務的迅速增長，對倉儲和物流設施的需求在台灣尤其是中南部地區顯著增加。這些地區的工業土地價格較為合理，且能夠實現穩定的租金回報，使得投資者能夠在增長的需求中受益。壽險業者的資金進入此類市場，將帶來長期且穩定的租金收入，尤其是在投資回報率達到3%-5%的區域。這樣的市場動向對於尋求穩健回報的投資者來說，無疑是一個長期投資的良好選擇。

3. 低收益壓力的舒緩

金管會調整收益標準後，壽險業者的壓力明顯減輕，能夠在資金運作上更加靈活。投資者可以利用壽險業者的投資行為轉變，尤其是他們在未來幾年內的佈局策略，來把握機會。這意味著，投資者可以預期資金將流入那些具有穩定需求、回報較為可預見的資產，這些資產的回報能夠達到法定標準並超過市場要求。

4. 不動產購置回租與分租模式的興起

壽險業者將積極投資商業用地和廠房，並進行回租或部分分租，這樣的商業模式不僅可以保證長期穩定的現金流，還能夠提升資產的使用效率。例如，當壽險業者購入物流中心或商場後，將這些資產以回租或分租的方式出租，能夠在長期內獲得穩定的租金收入，這對投資者而言是一種風險較低的投資策略。

5. 工業用地與高需求廠辦的潛力

工業用地及高需求的廠辦市場在近年來受到了更多的關注，特別是在台南和桃園等地區。這些地區的物流與產業發展預期將持續增長，提供穩定的回報。壽險業者將資金流向這些具有穩定需求的工業區和廠辦設施，有助於推動該領域的不動產價值上漲。投資者若能夠掌握這一趨勢，便能在工業地產領域獲得可觀的回報。

6. 政府政策支持

政府對於不動產市場的支持政策也是壽險業者選擇投資的一個利多因素。金管會對收益標準的調整，不僅放寬了壽險業者的投資門檻，還促使資本流入更多元化的市場。隨著政策支持，投資者能夠享有更多的市場機會，並且能夠更有效地配置資本，減少市場的不確定性。

7. 穩定的資本回報

壽險業者將會更加注重資本的長期穩定增值，這將進一步提升不動產的資本回報。這樣的投資策略，將吸引更多尋求穩定回報的資本參與，並幫助相關地區的房地產市場穩定增長。隨著壽險業資本流入商業用地、工業用地及物流中心，市場需求將得到進一步加強，這對於投資者而言，無疑是一個非常吸引的投資機會。

觀點建議

儘管升息帶來了短期內的投資壓力，但隨著金管會調整保險業不動產收益標準，壽險業者的資金運作空間得以擴大。對於投資者來說，這是一個極佳的機會，可以透過進一步了解壽險業在南部及桃園等新興區域的投資策略，抓住這些地區的長期增值潛力。

此外，網路購物的崛起將持續推動物流倉儲市場的需求，因此將資金投入物流相關不動產將是未來一個值得關注的投資領域。

結論

壽險業的不動產投資轉型帶來了豐富的投資機會。從低收益壓力的舒緩到資本向中南部及新興地區的流入，從物流倉儲市場的需求增長到政策支持，這些都將為投資者提供穩定且可預期的回報。隨著不動產市場需求的轉變，投資者可以抓住壽險業者資本配置的機會，將資金投入到有潛力的市場中，從而實現資本的長期穩健增值。

壽險業在升息環境下進行資產調整，並將資金流向南部與桃園等新興區域，特別是物流倉儲和工業地產市場，這一策略不僅有效分散風險，也為業者帶來了穩定的租金回報。隨著金管會對收益標準的調整，壽險業者將能夠在未來繼續發揮靈活的資金配置策略，並為長期投資者帶來穩定的回報。因此，對於有意投資台灣不動產市場的投資者來說，這是一次難得的機會。