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「節稅技巧大公開：正確 vs 錯誤的房地合一稅申報方式比較」

作者：管理員於 2025-01-20

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房地合一稅的正確申報方式對於避免誤報費用至關重要。根據稅法規定，個人在出售房屋或土地時，應將成交價減去原始取得成本以及與取得、改良和移轉相關的必要費用來計算交易所得。然而，房屋稅、地價稅、管理費、清潔費及借款利息等費用不能列為交易費用減除。

例如，王小姐在購屋後的持有期間繳納了房屋稅和借款利息，但這些費用無法從交易所得中扣除。如果誤報這些費用，將導致稅額計算錯誤，可能需要補繳稅款並支付罰金。因此，個人在申報房地合一稅時，必須精確計算可減除的費用，避免因為錯誤申報而遭遇不必要的稅務麻煩。

「節稅技巧大公開：正確 vs 錯誤的房地合一稅申報方式比較」

文章概述

在台灣，房地合一稅自2016年實施以來，對於房屋和土地的交易所得徵收稅款成為了每位納稅人必須遵守的法律規定。根據該法規定，個人在出售房屋或土地時，必須正確計算房地交易所得額，並申報所得稅。交易所得額的計算需要從成交價額中扣除原始取得成本和相關的必要費用。然而，許多納稅人對於哪些費用能夠扣除存在誤解，尤其是在處理房屋、土地持有期間的費用時。

根據財政部高雄國稅局的解釋，房屋稅、地價稅、管理費、清潔費以及金融機構的借款利息等費用，並不屬於交易過程中的必要費用，因此不能在計算房地交易所得時進行扣除。這樣的誤報會導致納稅人申報錯誤，可能面臨補稅的風險，甚至還會附帶罰金。

本文旨在幫助納稅人理解在申報房地合一稅時，哪些費用可以扣除，哪些是不能列為扣除項目的，並提供具體的舉例分析。文中還會進一步解釋正確的費用列報方式，並通過常見問題解答來幫助讀者避免常見的誤報問題。最終，本文將強調了解法律規定、尋求專業建議以及謹慎處理費用列報的重要性，從而確保每位納稅人在報稅過程中不會遭遇不必要的稅務問題。

背景說明

隨著房地合一稅的實施，台灣的房地產交易更加透明，並且納稅人需依規定計算和申報房地交易所得。根據所得稅法第14條之4的規定，房屋、土地的交易所得計算必須以交易成交價額減除原始取得成本及相關必要費用。然而，許多納稅人誤將在房屋持有期間發生的費用計入交易所得計算中，這會導致錯誤的申報結果和可能的補稅問題。

房地合一稅概述

房地合一稅是台灣自2016年1月1日起實施的一項稅收法規，旨在加強對於房地產交易的徵稅，並防止房地產炒作。此稅制的主要目的是透過徵收交易所得稅來打擊投機行為，並促使民眾將資金投入實際的生產性經濟活動，而不是進行短期的房地產投機。

根據房地合一稅的規定，個人或法人出售房屋或土地時，必須依照該交易的所得額計算並繳納所得稅。房地合一稅不僅涉及交易價格與取得成本的差額，還涉及一系列與房屋、土地持有及交易過程中相關的費用。這些費用的正確處理與申報，對於納稅人來說是至關重要的。

房地合一稅的徵稅範圍包含了所有於2016年1月1日以後取得的房屋與土地。對於個人而言，若在出售房地產時符合某些條件，交易所得需依照該項所得額的比例繳納稅款。根據持有期間的不同，稅率的高低有所不同，持有期間越短，稅率越高。例如，若房屋持有未滿2年，則稅率為45%；持有2年到5年之間為35%；持有5年以上則免稅。這樣的稅制設計有助於減少短期炒作，鼓勵長期持有房地產。

此外，房地合一稅對於個人的交易所得計算方式也有明確的規範。交易所得的計算是將房屋或土地的成交價格減去原始取得成本，並扣除合理必要的費用，這些費用包括但不限於改良費用、交易過程中的手續費、移轉費用等。但需要特別注意的是，房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、借款利息等費用並不屬於可扣除的費用項目。

房地合一稅的實施，不僅對於房地產市場產生了深遠的影響，還促使納稅人必須更加注重房地產交易的細節，並正確申報相關稅務。對於不熟悉稅法的民眾來說，了解並遵守這些規定變得尤為重要，以避免因為誤報而造成不必要的罰款或補稅。

總的來說，房地合一稅作為一項針對房地產交易所得的稅收政策，目的是促進市場的穩定，抑制炒作，並鼓勵長期投資。隨著房地產市場的不斷發展和調整，這項稅制也在不斷完善，對納稅人來說，了解並遵守相關規定，將有助於減少稅務風險，確保合法合規的交易。

常見誤報問題分析

在房地合一稅的申報過程中，常見的誤報問題通常集中於費用的處理、所得的計算以及稅率的適用。由於涉及到不同類型的費用，稅務規定較為繁瑣，許多納稅人容易對相關費用的扣除範圍產生誤解，導致誤報，進而影響最終的稅務負擔。以下將針對幾個常見的誤報問題進行詳細分析，並提供相關的表格式分析。

誤報問題	描述	正確處理方式
錯誤扣除持有期間費用	許多納稅人在計算房地產交易所得時，會錯誤地將房屋稅、地價稅、管理費等持有期間的費用列為交易費用。	根據規定，房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、借款利息等僅為持有期間的費用，不能列為交易所得的扣除項目。這些費用不應被計入計算交易所得的費用中。
誤將非交易性費用列為交易費用	如某些納稅人會將與日常使用房屋無關的費用（如裝修費用、維修費等）誤列為交易費用。	只有與房地產交易直接相關的費用才可列為扣除項目，例如改良費用、移轉費用等，非交易性費用如日常裝修及維修應排除在外。
錯誤申報交易所得計算	有些納稅人誤將房屋或土地的增值部分作為所得計算，而忽略了取得成本與必要費用的扣除。	應將交易的成交價減去原始取得成本，再扣除符合規定的必要費用（如改良費用、移轉費用），才計算所得。
忽略稅率差異	對於不同持有期間的稅率處理不當，有些納稅人未能根據持有期間的長短正確適用相應稅率。	房地合一稅根據持有期間分為不同稅率：持有未滿2年為45%，持有2-5年為35%，持有5年以上可免稅。應根據實際持有期間適用相應稅率。
未計算移轉費用	部分納稅人未將移轉費用（如交易所需的手續費等）計入交易所得的扣除項目。	在計算交易所得時，應將移轉費用列為扣除項目之一，這些費用是符合扣除規定的。

具體誤報案例舉例分析

案例一：王小姐誤報持有期間費用

王小姐於110年1月購入房地，並於113年9月出售。持有期間為2年以上，未滿5年。她計算交易所得時，錯誤地將持有期間的房屋稅6萬元及借款利息4萬元列入減除項目，造成稅務誤報。
正確處理：房屋稅與借款利息並非交易費用，不能列入減除項目。應重新計算交易所得，並依照正確的稅率報繳稅款。

案例二：李先生錯誤計算交易所得

李先生在2019年購得土地，並於2023年出售。購買價格為600萬元，出售價格為800萬元。李先生計算所得時，只是簡單地將800萬元減去600萬元，未考慮改良費用與必要的移轉費用。
正確處理：李先生應扣除改良費用與移轉費用後再計算所得額，這樣才能確保申報的正確性。改良費用及移轉費用是合法的扣除項目。

房屋稅與地價稅

房屋稅與地價稅是納稅人每年固定繳納的費用，屬於房屋與土地的持有成本。然而，這些稅費並不屬於「因取得、改良及移轉而支付的費用」，因此不能在計算房地交易所得時扣除。

管理費與清潔費

在房屋持有期間，住戶需支付管理費與清潔費，這些費用也是日常支出的一部分，但同樣不屬於交易過程中的必要費用，因此無法列為扣除項目。

金融機構借款利息

若購房或土地時有借款，所支付的貸款利息雖然是費用，但它屬於持有期間的財務成本，也不能在房地合一稅計算中減除。

正確的費用列報方式

1. 可扣除的費用

根據所得稅法第14條之4第1項規定，只有在交易過程中實際發生的費用，且與房地產的取得、改良、移轉過程直接相關的費用，才可列為扣除項目。這些費用包括：

原始取得成本：指購置房地產時支付的價格，包括房價、土地價格以及與交易相關的各類費用（如中介費、律師費等）。這些費用在計算交易所得時必須扣除。
改良費用：指在持有期間對房地產進行增值或改善的費用，例如房屋翻修費用、結構增建費用等。這些費用有助於提高房地產的價值，並可以在計算所得時列為扣除項目。
移轉費用：包括但不限於交易過程中的必要費用，如買賣契約的印花稅、過戶費用、律師或公證費等。這些費用可在交易結束後從交易所得中扣除。
部分交易手續費：若交易過程中涉及的手續費直接與交易相關，也可作為必要費用扣除，例如銀行的貸款手續費、土地登記費等。

2. 不可扣除的費用

除了上述可扣除的費用外，根據規定，以下費用不得列為交易費用，必須排除在外：

持有期間的房屋稅及地價稅：雖然這些費用與房地產的持有有關，但它們屬於持有期間的費用，不能在房地產交易時進行扣除。例如，房屋稅、地價稅、土地稅等必須自行承擔，但不應從交易所得中扣除。
日常維修及清潔費用：包括為保持房屋正常使用所支付的維修費、清潔費等，這些並不屬於改良或增值性費用，因此不能作為交易成本的一部分來扣除。
金融機構借款利息：儘管借款利息是持有房產期間的費用，但它不能作為房地產交易所得的扣除項目。只有與取得或改良房地產有關的利息支出才可以作為扣除項目（例如借款直接用於購買或改良房產）。
房地產的管理費用：例如管理費、清潔費等與房產的日常運營相關的費用也不能在交易時列為扣除項目。

3. 費用列報範例

為了幫助納稅人更好地理解如何正確列報費用，以下提供一個範例：

假設王小姐於2020年1月購入一處房產，交易價為500萬元，並於2023年9月以600萬元出售。她在持有期間對房屋進行了以下費用支出：

購置費用（原始取得成本）：500萬元
改良費用（如翻修等）：50萬元
交易過程中的移轉費用：20萬元
房屋稅：3萬元
借款利息：5萬元

正確列報方式：

原始取得成本：500萬元
改良費用：50萬元
移轉費用：20萬元
持有期間費用（如房屋稅、借款利息等）不可扣除。

因此，計算王小姐的交易所得額時，應將原始取得成本和改良費用相加，並扣除移轉費用。最終計算結果如下：

交易所得 = 出售價格 600萬元 - (原始取得成本 500萬元 + 改良費用 50萬元 + 移轉費用 20萬元) = 30萬元
由於房屋稅和借款利息無法扣除，這些費用應排除在外。

4. 如何避免誤報

為避免誤報，納稅人可以採取以下措施：

仔細檢查費用性質：在申報時，應仔細檢查所有費用是否與房地產的取得、改良、移轉過程直接相關，並確保只扣除符合規定的費用。
諮詢專業人士：對於不確定是否可以扣除的費用，建議諮詢專業稅務人員或會計師，以確保申報的正確性。
保持完整記錄：納稅人應保留所有交易和費用的完整記錄，包括房屋的購置合同、改良發票、移轉費用收據等，這樣可以在報稅時有憑有據，避免誤報。

舉例分析

假設王小姐於110年1月購入房屋，並於113年9月出售。該房屋持有期間超過2年但不超過5年，因此適用35%的稅率。在計算交易所得時，王小姐的成交價額為1,200萬元，取得成本為800萬元，必要費用為70萬元，移轉費用為30萬元，因此交易所得額為300萬元（1,200萬元 - 800萬元 - 70萬元 - 30萬元）。然而，王小姐誤將持有期間繳納的房屋稅6萬元及借款利息4萬元計入扣除項目，最終經查核後，正確的交易所得額應為310萬元，並補徵稅額3.5萬元。

Q&A

Q1: 房屋稅可以在房地合一稅計算中扣除嗎？
A1: 不可以，房屋稅是屬於房屋持有期間的費用，並且是持有過程中的開銷，因此不能列為房地交易所得的扣除項目。依照規定，僅與房產交易過程直接相關的費用，如改良費用或移轉費用，才可以扣除。

Q2: 交易手續費能扣除嗎？
A2: 是的，交易手續費屬於交易過程中所產生的必要費用，例如過戶手續費、律師費、印花稅等，這些費用可以在計算房地交易所得時扣除。這些費用是為了順利完成交易而支付的，因此應被視為合法的扣除項目。

Q3: 如果我未扣除正確的費用，會有什麼後果？
A3: 若未正確扣除符合規定的費用或誤報費用，將會導致所得額計算錯誤，進而產生不當的稅額。國稅局可能會根據正確的計算方式進行調整，並對錯誤申報的部分進行補徵，且會加徵罰款，增加納稅人的負擔。因此，正確列報所有可扣除的費用非常重要，建議徵求專業稅務建議以避免錯誤。

Q4: 可否扣除借款利息作為房地合一稅的費用？
A4: 不可以，雖然借款利息是房地產持有期間的支出，但它並不是直接與交易過程相關的費用。只有在取得或改良房地產時所支付的借款利息，才有可能被扣除，日常持有過程中的利息不能作為扣除項目。

Q5: 如果在申報時遺漏某些費用，能夠補報嗎？
A5: 是的，如果在原申報中遺漏了某些可以扣除的費用，可以在下一次申報時進行補報，並調整之前的計算。需要注意的是，未報費用的補報可能會涉及補繳稅款及罰款，因此建議納稅人盡量提前確認所有費用並正確申報。

Q6: 如何確認哪些費用可以列報，哪些費用不能列報？
A6: 要確保哪些費用可以列報，最好的方式是了解與房地產交易直接相關的支出，包括購置、改良和移轉等過程中的費用。而與房地產日常持有相關的費用，如房屋稅、地價稅、管理費、維修費等則無法扣除。建議納稅人詳閱稅法規定，或請教專業人士確認可扣除項目。

Q7: 房地合一稅的申報期限是多久？
A7: 房地合一稅的申報期限通常為交易完成的次月起計算，需在兩個月內完成申報。如果交易是於1月進行，則需在3月之前完成申報。錯過申報期限會導致罰款，並增加處理的麻煩，因此必須確保按時申報。

Q8: 如果我不確定如何申報房地合一稅，應該找誰協助？
A8: 如果對房地合一稅的申報有疑問，應該尋求專業的稅務或會計師協助。他們可以根據最新的稅法規定提供指導，幫助您準確計算交易所得，並確保所有可扣除項目都正確列報，從而避免誤報並減少稅務風險。

觀點建議

納稅人在申報房地合一稅時，應詳細檢視交易過程中的所有費用，並確保只扣除符合規定的費用。對於不確定的費用項目，應向專業的稅務顧問諮詢，以避免不必要的稅務風險。

確保費用正確性：納稅人在申報房地合一稅時，應仔細檢視哪些費用可以扣除，並確保將不符合條件的費用排除在外，尤其是房屋稅、地價稅、管理費等持有期間的費用。
理解稅率適用規則：根據持有期間的長短，正確計算應適用的稅率，避免因為錯誤的稅率計算而產生多繳或少繳稅款的情況。
尋求專業協助：由於房地合一稅的申報規定較為複雜，建議納稅人在不確定的情況下，尋求專業稅務人員的協助，以確保報稅正確無誤。

結論

正確的費用列報方式對於個人房地產交易的房地合一稅申報至關重要。納稅人應根據所得稅法的規定，仔細區分哪些費用可以扣除，哪些費用不能扣除，並確保在申報時遵循正確的處理方式。為了避免誤報並降低稅務風險，建議納稅人在申報過程中尋求專業意見，並保持良好的費用記錄。

申報房地合一稅是每位房地產交易者的法律責任。透過正確區分交易費用和持有期間費用，納稅人能夠確保申報正確，避免遭受補稅及處罰。了解並遵循法律規定，是每位房地產交易者應當具備的基本知識。