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「避稅妙招揭秘！如何讓45%稅率變成20%？」

作者：管理員於 2025-02-04

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房地合一稅的45%稅率主要適用於未滿兩年持有的房產轉售，但如果房產經過法拍並符合特定條件，則可以適用較低的20%優惠稅率。根據案例，甲君因積欠1500萬元債務無力清償，導致其房產被法拍。儘管他未能獲得拍賣款項，依然必須依法繳納房地合一稅，並且根據拍賣價減去取得成本及可減除的費用計算課稅所得額。未來，民眾應注意即便房產經過法拍且未收到拍賣款項，仍須於轉移登記日後30天內申報房地合一稅，否則可能會面臨罰款。若房產是因為無力償還債務而被法院強制拍賣，則符合財政部公告的條件，有機會適用20%的優惠稅率。

「避稅妙招揭秘！如何讓45%稅率變成20%？」

文章概述

在台灣的房地產交易中，房地合一稅自2016年1月1日施行以來，對於未滿兩年持有並出售的房屋，強制徵收45%的高稅率。這項政策的目的是防範短期炒作和不必要的投資過熱，促使房地產市場更為穩定。然而，這一稅率並非固定不變，根據財政部的優惠條款，部分特殊情況下，房地產交易者仍可享有較低的20%稅率，尤其是在強制執行拍賣的情況下。根據規定，即便房產拍賣所得不足以清償債務，交易者仍需依法繳納房地合一稅。

但問題在於，不少房地產所有人或投資者誤解了相關規定，誤以為拍賣未能回收足夠款項時就可以免除稅務申報，這往往會導致國稅局的補繳和罰款，甚至涉及較高的稅務風險。因此，為了避免這些不必要的麻煩，了解房地合一稅的各項條款和細節至關重要，尤其是涉及強制拍賣或其他特殊情況時。

本篇文章將深入剖析房地合一稅的適用範圍及優惠條款，並提供具體的案例與實際操作建議。除了對常見誤區進行解釋，還將重點探討如何利用財政部的優惠稅率條款，合法避開高稅負。目的是幫助讀者更好地理解和應用相關稅制，降低因疏忽造成的財務風險，從而實現合理的房產交易和稅務規劃。

房地合一稅的實施與影響

房地合一稅自2016年1月1日起實施，旨在控制房地產市場的過度投機，促使市場更為健康發展。這項政策的核心內容是對短期內轉手的房產交易徵收較高的稅率，對於未滿兩年持有的房產交易，徵收高達45%的稅率，這對於許多以炒房為目的的投資者來說，是一項沉重的負擔。最初的政策目標是打擊短期內的房產投機行為，從而穩定市場價格，避免房市過度波動。

然而，隨著時間的推移，這項稅制的影響逐漸顯現出兩個方面的結果。一方面，短期內的炒房行為的確得到了遏制，房市的熱度有所減少，投資者的行為逐漸轉向長期持有，這有助於降低市場的過度波動；另一方面，也有不少投資者因為高稅率的限制而退出了市場，這可能會導致市場供應的減少，並影響部分房地產開發業者和投資者的盈利模式。

此外，財政部也針對不同情況提供了優惠條款，允許某些特定情況下的交易者享有較低的稅率。例如，當房地產因欠債被強制拍賣時，依照條款可適用20%的較低稅率。這一規定旨在幫助那些因無力清償債務而被強制執行拍賣的房屋所有者，減輕他們的稅務負擔。然而，這也帶來了一些誤解和風險。許多民眾誤認為拍賣所得不足以清償債務，便不需要報繳房地合一稅，結果卻被國稅局要求補繳稅款並處以罰款。

房地合一稅基本規定

房地合一稅自2016年1月1日施行，主要目的是防止短期投資房地產及炒房行為。根據稅法規定，若房屋持有期間未滿兩年出售，則必須課徵45%的稅率。此稅率適用於個人銷售房屋及土地的交易，不論是單純買賣還是其他原因造成的所有權轉移。

房地合一稅優惠稅率條件

根據財政部公告的「優惠稅率條款」，有七種情形可以適用20%的稅率。這些情形包括：

負擔重大傷病醫藥費。
非自願離職或調職。
受家暴或人身安全威脅。
欠稅或欠債進入強制執行程序。
房屋鄰居越界建築。
共持有房地未經意遭變賣。
參與都更或危老重建所分得的房屋。

強制執行與房地合一稅

當債務人因無力償還欠款而遭法院強制執行拍賣時，若符合上述條件中的第四點，仍可依20%的較低稅率繳納房地合一稅。即使拍賣所得無法完全清償債務，債務人仍需依法報繳房地合一稅。

房地合一稅與強制執行

稅率條件	稅率	負擔情況	說明
持有未滿兩年	45%	持有期間未達2年且未符合特殊條件	稅率較高，適用於短期持有並出售的房地產交易
強制執行拍賣出售房地產	20%	欠稅或債務進入強制執行拍賣，但拍賣金額不足清償債務	若符合財政部公告的非自願性交易類型，仍可享有較低稅率20%的優惠稅率

在房地合一稅的實施過程中，常有一些誤解或未能充分理解規定的情況發生。以下是一個具體的案例：

案例背景：

甲君於111年5月3日以900萬元的價格購買了A房地。隨著時間的推移，甲君遭遇了財務困難，積欠了1500萬元的債務，並最終無法清償，導致A房地在111年11月進行了法拍。拍賣的定金額為1000萬元，然而，這個金額仍不足以清償甲君的債務。

甲君的誤解：

甲君誤以為，由於拍賣所得金額不足以償還其債務，因此他不需要支付房地合一稅。他認為既然沒有收到拍賣款項，則應該不需要申報並繳納房地合一稅。

國稅局的處理：

然而，依據房地合一稅的規定，無論房地產是否能夠清償債務，拍賣後仍需按照拍賣價格來核定課稅所得。根據A房地的拍賣價1000萬元，扣除取得成本900萬元及可減除的移轉費用30萬元後，甲君的課稅所得額為70萬元（1000萬元 - 900萬元 - 30萬元 = 70萬元）。

由於甲君未按規定在30日內報繳房地合一稅，並且錯誤地認為沒有收入來源，因此他被國稅局要求補繳房地合一稅並處以罰款。

法律提醒：

此案件凸顯了房地合一稅中一個常見的誤解，即即便拍賣所得無法清償全部債務，依然需要申報房地合一稅。這是因為房地合一稅的徵收是根據所有權移轉的事實，而非最終的所得情況。因此，即便拍賣價格不足以清償所有債務，房地合一稅依然需按照規定報繳。

重要提示：

對於處於類似情況的民眾，應當理解即便是法拍所得金額不足，也必須按照相關規定報繳房地合一稅，避免未來因為申報不當而遭遇稅務處罰。

Q&A

Q1: 如果房地在法拍時未獲得拍賣款，是否可免繳房地合一稅？

A1:
根據案例顯示，即便未獲得拍賣款項，仍需依法報繳房地合一稅。這是因為房地合一稅的徵收是基於所有權的轉移，無論最終的拍賣款是否足夠清償債務，仍需根據拍賣價格減去取得成本、可減除的移轉費用等來計算課稅所得，並依法繳納。若忽視此規定，將面臨補繳稅款及罰款。

Q2: 如何確認是否符合20%的優惠稅率？

A2:
若因無力償還債務，房地產被法院強制執行拍賣且符合財政部公告的情形（例如欠稅、欠債等），則可適用20%的優惠稅率。具體情況包括欠稅或欠債且已進入強制執行程序等。申報時，應詳細檢視是否符合這些特定條件，並準備相關證明文件。記得在申報時提供足夠的證據來證明符合此優惠稅率的條件，才能確保申報正確。

Q3: 如果房產已被強制執行拍賣，如何正確報繳稅款？

A3:
當房地產的所有權轉移登記日或拍賣定金額公布日的次日起算30天內，納稅人應主動報繳房地合一稅。即使最終未獲得拍賣款項，仍需根據拍賣金額來計算所得並報繳稅款。這意味著，無論拍賣款是否足以清償債務，房地合一稅的繳納仍必須依照拍賣價格進行。在法拍後，納稅人應留意30天內報繳稅款的期限，避免遲延申報導致的罰款。

Q4: 如何計算房地合一稅的課稅所得？

A4:
房地合一稅的課稅所得計算方式是根據拍賣所得額減去原本的取得成本及移轉費用。以甲君為例，拍賣所得額為1000萬元，減去其購置成本900萬元，再扣除可減除的移轉費用30萬元，最終的課稅所得為70萬元。這部分所得將按照適用的稅率（45%或20%）徵稅。

Q5: 如何確保在法拍後不會遺漏報稅？

A5:
為了避免錯過報繳稅款，納稅人應儘早查清所有拍賣細節，尤其是拍賣金額及與所有權移轉有關的日期。在拍賣後，應在30天內完成報稅。若不確定如何處理，請咨詢專業的稅務顧問或向國稅局詢問，以確保遵守報稅規定並避免不必要的罰款。

Q6: 如果未在規定時間內報繳，會有什麼後果？

A6:
未在規定的30天內報繳房地合一稅，除了需要補繳稅款外，還可能面臨罰款。罰款的金額通常會根據未繳納稅款的數額及延遲天數來計算，長時間不報稅甚至可能引發更嚴重的法律後果。因此，納稅人應該確保在拍賣後的30天內，無論是否收到拍賣款項，都按照規定報繳房地合一稅。

Q7: 其他常見的房地合一稅誤解是什麼？

A7:
另一個常見誤解是認為如果房地產在拍賣後無法清償債務，則完全不需繳稅。事實上，即便拍賣所得不足以清償債務，依然需要根據拍賣價格計算所得並繳稅。此外，有些納稅人會誤認為低於一定數額的拍賣所得不需要報稅，但根據法律規定，所有轉移所有權的交易都應該按照法律規定報繳房地合一稅。

觀點建議

合法合規交易，避免不必要的罰款

為避免不必要的罰款與稅負，交易房產前應了解相關稅制，特別是在強制執行或法拍情境下。若無法完全償還債務且符合20%稅率的條件，應主動向稅務機關報繳房地合一稅，避免錯過申報期限。

提高財務規劃與風險意識

對於長期投資房地產的民眾，應關注持有期間與出售時機的規劃，避免因短期投機而遭遇高額的稅負。若確定不打算長期持有，最好在合適的時機出售，避免不必要的損失。

借助專業顧問協助

房地合一稅條例相對複雜，尤其在強制執行拍賣時，可能會因為誤解條款而面臨稅務風險。因此，建議民眾在涉及房地合一稅的交易前，尋求專業稅務顧問的協助，確保合法合規，避免不必要的財務風險。

總結

房地合一稅對於未滿兩年出售房產的持有人來說，將面臨45%的高稅率。然而，在某些特殊情況下，如強制執行拍賣，稅率可降至20%。無論是在法拍過程中還是其他情境下，民眾應該了解稅制條款，並確保在規定的時間內報繳稅款，以避免額外的罰款和稅務爭議。

房地合一稅對於房地產交易具有重要的徵稅影響，無論是自願出售還是經由強制拍賣，納稅人都應確保理解相關規定。避免因為未報繳稅款或誤解稅率而遭受罰款。了解如何計算課稅所得、何時適用優惠稅率，以及在法拍後如何正確報繳稅款，是每位房地產擁有者必須掌握的基本知識。