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注意！遺產稅申報錯誤可能讓你付出千萬代價！

作者：管理員於 2025-02-04

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遺產稅申報是一項複雜且嚴格的過程，尤其當涉及未完成產權移轉的房地產時。根據財政部的規定，若被繼承人在去世時房產尚未完成產權移轉，該房產仍屬遺產的一部分，必須按照死亡時的現值或房屋評定標準價格來申報遺產稅。若房產已簽約出售，仍需將未收取的房地價款視為債權，並計入遺產總額，這將影響遺產稅的計算。若繼承人漏報遺產，將面臨補繳稅款及罰款，可能增加財務負擔。為避免罰款，繼承人應確保所有財產和債務準確申報，並及時處理產權移轉。若不確定如何處理，建議尋求專業稅務顧問的幫助，以確保順利完成遺產稅申報。

注意！遺產稅申報錯誤可能讓你付出千萬代價！

文章概述

在遺產稅的申報過程中，若被繼承人在過世之前已經簽訂了房地產買賣合約，且未來產權移轉登記未及完成，則該房地產仍然屬於被繼承人的遺產，必須依法進行遺產稅申報。即便房地產的買賣契約已經成立且有訂金支付，但如果所有的產權移轉手續尚未辦妥，這些房地產仍需列入遺產總額，並按市場現值或政府規定的評估價值計算遺產稅。

根據財政部中區國稅局的解釋，若這類房產的出售價格已經確定，但未完成登記，仍需按照現值進行稅務處理，並可將等額的房地現值列為未償債務扣除。而若有尚未收取的房地價款，則視為被繼承人的債權，並應納入遺產總額中，並依規定報繳相應的遺產稅。

若繼承人未能正確申報，漏報未收款項或未列報應扣除的未償債務，國稅局會依據查核結果進行補稅，並加徵罰款。本文將深入解析如何正確處理這類情況，避免因漏報而面臨額外的財務負擔，並提供一個實際案例，幫助讀者理解如何在遺產稅申報過程中應對這些複雜的稅務問題。

背景說明

遺產稅是根據被繼承人死亡時所擁有的財產和債務來計算的，並且需要根據現值或評定標準價格申報。如果房產已簽約出售，但在繼承人死亡時未完成產權移轉登記，根據財政部中區國稅局的規定，這類房產仍然屬於被繼承人的遺產，需要納入遺產稅計算範圍。

稅務處理

在處理遺產稅時，若被繼承人於過世前已經簽訂房地產買賣契約，且產權尚未移轉，則該房地產仍需納入遺產總額進行申報。這是一項關鍵的稅務處理問題，因為即便房地產已經簽署合約並且存在相應的金額，若未進行產權轉移登記，該房地產依然屬於被繼承人的遺產範圍，並需按照公告的土地現值及房屋評定價格報繳遺產稅。

房地現值及債務處理

首先，遺產申報中會按照該房地產的公告現值進行計算。這是指政府對於土地及房屋進行的估值，通常是基於市場價格和政府的標準評估方法來確定。在此基礎上，若房地產有未完成的交易（例如已簽訂賣房合同但未移轉登記），則此房地產仍須按照其現值進行報繳遺產稅。

此外，若被繼承人在過世時已簽訂房地產交易合約並已收到部分款項（例如訂金），但房地產尚未移轉所有權，則繼承人應將未收的房地產價款視為債權進行申報。這意味著該價款屬於被繼承人的遺產，應計入遺產總額中，並根據其價值計算遺產稅。

未償債務扣除

根據稅法規定，若房地產交易合約中涉及的價款仍未支付，則該未收的價款應視為被繼承人的債權，並在遺產總額中進行報繳。此外，被繼承人若有未償的債務（例如房地產交易的負債或其他債務），則可以在申報遺產時，將該債務金額作為扣除項目，從遺產總額中減少相應金額。這樣的處理有助於減少應繳納的遺產稅額。

漏報後果及罰款

如果繼承人在遺產稅申報過程中漏報了未收的房地產價款或未報遺產中的其他應扣除的債務，可能會面臨稅務機關的查核和處罰。根據財政部的規定，遺產稅漏報的後果可能包括補繳遺產稅及加收罰款。根據具體情況，罰款的金額可能根據漏報的金額、遺產的規模等因素有所不同。以案例中為例，繼承人漏報了近3000萬元的遺產，最終遭到補繳和罰款，總金額高達951萬元。這一事件突顯了準確申報遺產稅的重要性。

因此，在處理這類情況時，繼承人應確保所有房地產交易及債務事宜都能得到全面、準確的報繳，避免漏報或誤報導致的額外經濟負擔。

案例分析

案例背景

繼承人乙君在申報其父親甲君的遺產稅時，發現甲君於2021年4月簽約出售A房地，總價5800萬元，並已收到580萬元訂金。然而，由於甲君於同年死亡，且未完成產權移轉登記，A房地仍屬甲君的遺產。

稅務處理過程

乙君申報A房地時，按照現值2300萬元計算，但國稅局在查核過程中發現甲君已經收到580萬元訂金，並查得甲君生前已經簽訂買賣合同。
這意味著甲君生前有5200萬元尚未收到的房地價款，應視為未收債權計入遺產總額中。
因此，遺產總額增加了5200萬元，並增列了2300萬元未償債務。由此，遺產漏報金額為2900萬元。
最終，國稅局對乙君進行補稅580萬元，並處以0.64倍罰款，共計951萬元。

稅務處理要點

簽約出售與未完成移轉：若房地產在被繼承人生前已簽約出售，但未辦妥移轉登記，仍需按現值報繳遺產稅。
債權處理：若有尚未收取的房地價款，則屬被繼承人的債權，必須計入遺產總額。
申報義務：繼承人必須依照規定，準確報繳所有相關遺產，並避免漏報造成罰款。

交易內容	金額	處理方式
簽約出售A房地	5800萬元	按死亡時現值2300萬元報繳遺產稅
已收到訂金580萬元	580萬元	計算為已收款項，不需再計入遺產總額
尚未收取房地價款5200萬元	5200萬元	計算為債權，並列入遺產總額
未償債務2300萬元	2300萬元	可從遺產總額中扣除
漏報金額2900萬元	2900萬元	須補繳遺產稅
補稅與罰款	951萬元	補稅580萬元，罰款371萬元

Q&A

Q1: 若房產未完成產權移轉，應如何計算遺產稅？
A1: 根據財政部的規定，未完成產權移轉的房產應按照死亡時的現值或房屋評定標準價格報繳遺產稅。

Q2: 被繼承人未收取的房地價款如何處理？
A2: 尚未收取的房地價款應視為債權，並計入遺產總額課徵遺產稅。

Q3: 若發現漏報，如何處理？
A3: 若漏報，繼承人應盡快補報，並補繳遺產稅，並可能面臨罰款。

Q4: 若繼承人在過世前簽署房地契約，為何仍需繳納遺產稅？
A4: 儘管房產已簽署買賣契約並已收取部分款項，但若未完成產權移轉，該房產仍屬被繼承人的財產，並需列入遺產課稅範圍，按照公告現值進行申報遺產稅。

Q5: 如何確認未收的價款是否應計入遺產總額？
A5: 未收的價款應視為被繼承人的債權，並應計入遺產總額課徵遺產稅。如果房產的買賣契約已經簽訂，則未收的款項屬於被繼承人的應收款項。

Q6: 若繼承人未能及時補報遺產稅，會有哪些後果？
A6: 若未能及時補報遺產稅，繼承人可能會被罰款並且補繳遺產稅。根據情況，稅務機關可能會對漏報金額加收罰款，這會顯著增加遺產稅的負擔。

Q7: 什麼情況下可以扣除遺產的未償債務？
A7: 在申報遺產稅時，如果被繼承人有未償的債務（例如尚未完成的房地產交易負債），則這些未償債務可以作為扣除項目從遺產總額中減少。

觀點建議

準確申報遺產稅：繼承人應細心審查所有財產，確保所有資產與債務準確申報。任何漏報都可能導致高額的補稅與罰款。
及早處理產權移轉：為避免未來遺產稅的麻煩，建議繼承人及早完成房地產的產權移轉登記。
專業諮詢：面對複雜的遺產稅問題，繼承人應該尋求專業的稅務顧問協助，確保符合所有規定並合理避稅。

總結

遺產稅申報是一個非常複雜且需要高度準確性的過程，尤其當涉及到未完成產權移轉的房產時。這類情形不僅會影響遺產稅的計算，也可能讓繼承人面臨高額的罰款和補繳稅款的風險。因此，繼承人在處理遺產時，應該全面審查所有遺產中的財產與債務，確保沒有遺漏任何資產，並且正確處理每一項可能影響稅務計算的事項，避免因為未正確申報而遭受不必要的懲罰。

尤其是房產的申報，如果未完成產權移轉，依然屬於被繼承人名下的財產，應按照當時的現值進行報繳，並且未收的房地價款需作為債權計入遺產總額。這些細節對遺產稅的申報至關重要，繼承人若未能注意到，可能會面臨重大財務負擔。因此，及時處理產權移轉，確保房產的所有權正式過戶，能有效避免不必要的稅務風險。

此外，繼承人可尋求專業的稅務顧問協助，這樣能夠更準確地了解相關法律與規定，並確保遺產稅的申報過程符合規範。專業的指導能幫助繼承人順利度過遺產申報的難關，減少不必要的費用和時間成本。總的來說，充分的準備和專業的幫助是順利處理遺產稅的關鍵。