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建商首次出售和一般交易差在哪裡？專家告訴你答案！

作者：管理員於 2025-02-05

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房地合一稅制度自 2016 年推出，旨在平抑房市及合理課稅。2021 年 7 月 1 日，政府推行房地合一稅 2.0，進一步規範短期交易及企業參與行為。適用範圍涵蓋房屋與土地交易所得、預售屋交易、特定股權交易及房屋使用權轉讓。政策目標為防堵投機炒作、促進土地合理利用，並設有例外情形，如建商首次出售及自有土地合建分屋，適用單一稅率 20%。計稅方式依交易模式不同而有分別：建商首次出售採合併計稅，可盈虧互抵；自有土地合建分屋則採分開計稅，無法盈虧互抵。稅率隨持有期間而變化，短期持有稅率最高達 45%。

新制要求企業與個人高度熟悉其複雜規定，避免申報錯誤導致稅負增加。政策亦致力於提升市場透明度及交易公平性，並配合都市更新計畫促進居住正義。房地合一稅 2.0 不僅是稅制，更是調控市場的關鍵政策，需依市場變化持續檢討與完善。

建商首次出售和一般交易差在哪裡？專家告訴你答案！

文章概述

財政部中區國稅局針對房地合一稅 2.0 特別進行詳細說明，涵蓋自有土地合建分屋與建商首次出售兩種情境的計稅方式差異。這些情境雖適用相同單一稅率 20%，但計稅模式的不同將直接影響最終稅額與稅務成本的計算。透過解析這些計稅方式的核心規範、提供清晰的實例說明與表格式分析，本篇文章旨在幫助納稅人理解如何正確申報，避免因申報錯誤而面臨補稅風險。此外，本文還會探索政策的背景與目標、回答讀者可能關心的各類問題，並提出具體建議，協助納稅人有效管理稅務義務。無論是個人納稅者還是企業，皆可從中獲得實用的參考資訊，全面掌握此一重要稅務議題。財政部中區國稅局針對房地合一稅 2.0 特別說明，自有土地合建分屋與建商首次出售兩種情境雖然適用相同稅率，但計稅方式不同，可能直接影響最終稅額。本文將深入探討這兩種計算方式的差異，並提供實例說明，幫助納稅人理解如何正確申報，以避免補稅風險。同時，也將解析相關政策背景、提供表格式分析、解答常見問題，並提出觀點建議，幫助讀者全面掌握這一重要稅務議題。

房地合一稅 2.0 的緣起與適用範圍

房地合一稅制度於 2016 年首次實施，旨在平抑房地產市場，並合理課稅。隨著市場變化，政府於 2021 年 7 月 1 日推出房地合一稅 2.0，加強針對短期交易與企業參與的稅務規範。

適用範圍包括：

房屋與土地交易所得
預售屋交易
特定股權交易
房屋使用權轉讓

其中，針對企業如建商參與的房地交易，設計了專屬的稅務處理規則，以保障稅制公平，並鼓勵都市更新與土地開發。

政策目標與例外情形

房地合一稅 2.0 旨在：

防堵投機炒作：通過較高稅率限制短期交易。
促進土地合理利用：鼓勵自有土地所有者參與合建分屋，提高土地使用效率。

例外情形包括：

建商首次出售：適用單一稅率 20%，採合併計稅。
自有土地合建分屋：適用單一稅率 20%，但需採分開計稅。

計稅方式差異

自有土地合建分屋

此模式下，土地所有者與建商合作，以土地換取分回的建物後出售。申報時：

計稅方式：分開計稅，不得以營業虧損抵扣交易所得。
適用稅率：20%。

建商首次出售

建商興建完成後的房地交易屬首次移轉，申報時：

計稅方式：合併計稅，所得可與營業虧損互抵。
適用稅率：20%。

計稅方式對比

計稅模式	自有土地合建分屋	建商首次出售
計稅方式	分開計稅，不得盈虧互抵	合併計稅，可盈虧互抵
適用稅率	20%	20%
核算範圍	單筆交易所得	營利事業所得額
影響	稅負可能較重	可減少總稅負
申報錯誤風險	易因誤用合併計稅而導致補稅	較低

案件舉例

常見申報錯誤

甲公司以自有土地與建商合作合建，於分回房屋後出售，但錯誤採用了合併計稅。經國稅局查核後，重新計算稅額，最終須補繳高額稅金。

具體案例分析

案例背景：

土地交易所得：4,300 萬元
土地漲價總數額：0 元
可扣除費用：500 萬元（包含廣告費與代銷佣金）

計算過程：

交易所得 = 4,300 - 500 = 3,800 萬元
適用稅率 = 20%
應納稅額 = 3,800 × 20% = 760 萬元

Q&A

問：建商首次出售與一般出售有何不同？
答：建商首次出售適用 單一稅率 20%，不需依持有期間計稅，與一般交易有所不同。

問：若交易損失如何處理？
答：

合併計稅模式：可與其他所得盈虧互抵，有助於降低整體稅負。
分開計稅模式：則不允許交易損失抵扣其他所得，需單獨申報。

問：是否可以請專業代理申報？
答：建議委託 會計師 或 稅務代理人 協助處理，以降低申報錯誤風險，並確保符合法規。

問：非居民或境外人士出售房產如何課稅？
答：

非居民或境外人士需依照 固定稅率 45% 申報繳稅。
可考慮聘請稅務代理人協助處理，以確保合規性並準時完成申報。

問：房地合一稅是否適用於繼承或贈與的房產？
答：房地合一稅不適用於 繼承取得 的房產，但若繼承後再出售，需依持有期間計算稅負。
贈與取得的房產，出售時則適用房地合一稅規範。

問：若房產交易過程中有特殊支出，是否可以扣抵？
答：是的，可扣抵的支出包括：

房屋修繕費用
交易手續費
代書費及稅務代理費
需保留相關憑證，並於申報時提供佐證。

問：房地合一稅如何計算？
答：房地合一稅依據房產持有期間區分稅率：

持有未滿 1 年：45%
持有 1 至 2 年：35%
持有超過 2 年但未滿 10 年：20%
持有超過 10 年：15%

問：短期持有房產是否有額外稅務負擔？
答：是的，短期持有（未滿 2 年）的房產出售將適用較高稅率，最高達 45%，以打擊短期投機行為。

問：出售房產後如何確保稅務申報正確？
答：

準備相關文件（如買賣契約、交易明細）。
確認持有期間及稅率適用範圍。
建議使用專業申報軟體或委託專業人士。

觀點建議

企業應積極提升稅務管理能力：建立內部稅務專責小組，定期檢討房地交易申報策略。
政府應加強宣導：針對常見申報錯誤，提供更多案例說明與操作指引。
稅制簡化：建議適度簡化計稅模式，降低納稅人理解與執行負擔。

總結

房地合一稅 2.0 推行後，對房地產市場的規範作用顯著，但企業與個人納稅人需熟悉其複雜的計稅模式，尤其是合建房屋的分開計稅與建商首次出售的合併計稅差異。在未來，隨著政府對稅制規範的進一步完善，市場參與者應提高稅務合規意識，善用相關政策，以降低稅務成本並促進交易效率。

隨著房地合一稅 2.0 的實施，市場參與者逐漸適應新規範，市場透明度與交易公平性將有所提升。然而，政府仍需定期檢討政策效果，因應市場變化進行微調，以維持房地產市場的穩定發展。同時，透過都市更新計畫與其他配套措施，進一步提升住宅供應，實現「居者有其屋」的政策目標。

房地合一稅 2.0 不僅是一項稅務工具，更是引導市場行為的重要政策設計。未來，隨著社會經濟條件的改變，這一稅制的成功與否將在於政府、企業與民眾之間的良性互動與共同努力。