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預售屋交易動能下降，2025年桃園房市會復甦還是持續盤整？

作者：管理員於 2025-02-05

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桃園房市受央行第七波選擇性信用管制措施影響，市場熱度急速降溫，特別是預售屋交易量大幅縮減。113年11月的預售屋實價登錄量較前一年同期暴跌75.4%，反映出市場投機需求受壓抑，交易動能顯著放緩。然而，整體住宅市場仍維持量縮價穩的態勢，建物移轉棟數和均價有一定成長。以中壢區為代表的青埔特區仍是交易熱點，但整體市場主力逐漸轉向首購族和剛性需求族群。不動產市場目前處於政策調控與經濟環境壓力的盤整階段，預計短期內以穩定為主，未來走勢取決於政策與經濟變動。對於投資者與購屋者來說，這是一個挑戰與機遇並存的時期，需要審慎評估與規劃。

預售屋交易動能下降，2025年桃園房市會復甦還是持續盤整？

文章概述

自央行推出第七波選擇性信用管制措施後，桃園房市熱度迅速降溫，進入盤整期。這些政策措施旨在抑制投機需求，穩定房市結構，並讓市場主力逐漸回歸首購族及剛性需求族群。根據桃園市地政局數據，113年11月的預售屋實價登錄申報案量與112年同期相比大幅縮減75.4%，交易動能顯著放緩。然而，住宅市場的價格結構仍保持穩定，部分行政區如中壢和桃園的交易量仍佔據主要市場份額。

深入剖析央行政策對桃園房市的影響，從背景說明、數據分析到投資利多與挑戰，全面探討房市交易量縮減的成因與後續可能發展趨勢。同時，透過表格式分析具體呈現各行政區的房市變化，並探討剛性需求對市場的支撐作用。未來，隨著政策效果持續顯現和經濟環境的調整，桃園房市有望穩定發展，逐漸回歸健康狀態。

總結了房市盤整期的意義，指出這既是對投機行為的一種有效抑制，也是促使市場重回理性、為剛性需求創造更佳購屋環境的重要契機。桃園房市的未來發展仍需關注政策變動與經濟指標對市場的影響。

央行第七波選擇性信用管制措施的內容

央行於2023年宣布實施第七波選擇性信用管制措施，目的是為了抑制房市過熱，降低投機性購屋需求，並引導房市回歸理性發展。這一波管制措施不僅針對特定購屋族群進行限制，還對貸款條件做出了更為嚴格的規範。以下將深入說明該政策的主要內容及其可能產生的影響。

1. 限制對象與適用範圍

第七波選擇性信用管制的適用對象主要涵蓋以下三大類購屋族群：

法人名義購屋者：央行對以法人名義購買住宅的貸款進一步收緊，全面禁止法人住宅貸款，目的是防止企業利用低利率進行大規模房地產投機。
第三戶及以上購屋貸款人：針對自然人名義購買第三戶及以上住宅的貸款，規定貸款成數不得超過50%。這項措施旨在抑制多戶型購房行為，降低投機需求。
高總價住宅貸款：針對豪宅和高總價住宅的貸款，實行更嚴格的成數限制和審核機制，以減少高端市場的過度杠桿行為。

2. 貸款成數與條件的嚴格規範

第七波信用管制對不同情境下的貸款成數進行了明確規範：

自住購屋：首購族或剛性需求購屋者的貸款成數維持在80%左右，提供一定支持，確保剛需族群不受政策限制影響。
非自住用途購屋：第二戶貸款成數限縮至60%，第三戶及以上則降至50%，並加強收入審核，要求購屋者提供完整的資金來源證明。
高總價住宅：對超過一定價格門檻的住宅，貸款成數限縮至四成或更低，並對貸款條件實行更高標準的審核。

3. 其他補充措施

貸款利率浮動：對於多戶型投資者，貸款利率採用更高的浮動利率，以提高投資成本，抑制過度投機行為。
貸後管理：強化金融機構的貸後管理，確保貸款資金不被挪用至其他投機性用途，並要求定期回報貸款使用情況。

政策影響與市場反應

對房市的直接影響

投機需求大幅減少
第七波信用管制實施後，法人購屋行為受到完全限制，多戶型購房的貸款成數減少，使得投機需求大幅降低。房市交易量迅速下滑，特別是預售屋市場受到顯著衝擊。
市場主力轉向剛需族群
政策的制定充分考量了首購族與剛性需求族群的利益，透過維持自住購屋貸款的寬鬆條件，保留了市場的基本需求動能，減緩了市場的過度降溫。

對銀行與金融機構的影響

貸款業務結構調整：金融機構需針對高風險客群採取更嚴格的風控措施，貸款業務重心逐步向低風險的自住型貸款傾斜。
利率調整壓力：為適應政策要求，銀行可能需調整貸款利率，對不同貸款類型採用差異化定價，平衡風險與收益。

對不動產市場的長期影響

房價回穩：政策成功抑制房市過熱後，市場進入量縮價穩的盤整期，短期內房價漲幅趨緩，逐步回歸理性。
預售屋市場調整：由於預售市場對投機需求依賴較大，實際成交量下降明顯，但剛需族群仍在支撐市場基本盤。

桃園房市的成長歷程

升格直轄市後的高速發展

2014年，桃園升格為直轄市，這一政策改變極大地提升了桃園的區域價值。中央與地方政府加大基礎建設投資，包括捷運、快速道路以及醫療與教育設施。這一階段，青埔特區、藝文特區等新興區域成為房市熱點，吸引了大量建設案和外來購屋族群，房價亦開始呈現較大漲幅。

青埔特區：智慧都市與高鐵帶動的新熱點

桃園青埔特區自高鐵啟用後迅速崛起，成為房市成長的重要引擎。該區域不僅是高鐵沿線最具發展潛力的站區之一，還規劃成為智慧都市與科技創新基地，吸引了大量科技公司進駐。此外，青埔的購屋主力以年輕首購族及投資客為主，進一步推升了區域內房價與交易量。

政策與市場趨勢影響的近年轉型

近期，桃園房市受多重因素影響，開始從以往的高速成長轉向穩定發展。央行實施選擇性信用管制措施，加上國內經濟環境的調整，使投機需求減少，房市交易量略微回落。然而，剛性需求仍然穩定，尤其是首購族和剛需家庭對桃園區域的青睞，使得市場呈現量縮價穩的態勢。

推動桃園房市成長的核心因素

影響因素	說明
交通建設	高鐵桃園站、桃園機場捷運的啟用，提升桃園與台北及其他地區的連結性。
經濟發展	工業區與科技園區的建設帶動人口與資金流入，形成穩定的房市需求基礎。
人口紅利	外來人口的持續湧入，包括返鄉定居者及新移民，成為桃園房市的重要支撐力量。
政策升級	桃園升格為直轄市後，中央與地方政府的大力投入促使城市功能與基礎建設全面提升。
區域規劃	青埔特區等新興區域的規劃，使得桃園的房市熱點從傳統市區逐步轉移，提供更多元的購屋選擇。

桃園房市的成長歷程充分體現了區域發展與政策導向的相輔相成。從早期的工業化到現代化的智慧都市規劃，桃園的房市走過了一條穩定增長的道路。未來，隨著基礎建設的持續投入和經濟環境的調整，桃園房市將繼續為自住與投資客提供廣闊的機遇。

預售屋市場交易變化

指標項目	112年11月	113年11月	年增減幅
預售屋申報件數	2,705	665	-75.4%
預售屋成交均價（萬元/坪）	36.3	43.2	+19%

各行政區交易統計

行政區	備查案件數	交易量	均價（萬元/坪）
中壢區	最高	最高	40.5
桃園區	次高	次高	38.7

投資利多

剛性需求支撐市場
雖然投機需求受到壓制，但首購族和自住需求族群仍是市場的主要支撐力量，特別是在中壢和青埔等區域。
房價結構穩定
交易量雖減少，但房價仍呈現穩中有升的態勢，顯示市場基本面尚屬穩定。

投資挑戰

政策調控壓力
政府對投機需求的嚴格管控，使得投資型買盤縮減，房市熱度難以迅速回溫。
經濟環境不確定性
國際經濟環境的波動可能影響市場預期，進一步增加投資難度。

未來展望

市場調整的可能性短期內，央行政策的效果將持續發酵，房市交易動能可能維持低迷。但隨著市場逐漸適應新政策，加上剛性需求的持續支撐，房市有望在未來數年內逐步回暖。經濟指標的影響，若國內經濟能保持穩定增長，並適時推出針對首購族的支持性政策，將有助於促進房市健康發展。

結論

央行第七波選擇性信用管制措施的實施，顯示政府對於房市投機行為的強力調控決心。此政策通過針對不同類型購屋者制定差異化措施，不僅有效抑制了過度投資需求，也為剛性需求族群提供了穩定的購屋環境。未來，隨著政策的持續發酵，房市可能進一步調整至健康、穩定的發展軌道，投資者與購屋者需密切關注政策變化及市場走向。

央行的選擇性信用管制措施成功壓抑了投機需求，使桃園房市進入盤整期，交易量顯著下降，但房價結構仍維持穩定。對於首購族和剛性需求族群而言，這是一個相對友好的市場環境。未來，隨著市場調整與經濟環境改善，房市將迎來新的發展機遇。