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政策收緊 & 資金緊縮：2025年台灣房市的兩大挑戰

作者：管理員於 2025-02-07

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2023年台灣房市表現亮眼，全年建物買賣移轉棟數創下11年來新高，達35.05萬棟，主要受到新政策推動與新成屋交屋潮的支撐。然而，不同地區間表現差異明顯，六都中高雄與桃園表現強勁，年增率分別達24.8%與20.8%，而新北市增長較為保守。與此同時，中古屋市場受銀行貸款縮水與資金緊縮影響，交易量大幅下滑，尤其是9月以後，市場進入觀望期。

政府政策方面，央行的信貸管制與房地合一稅政策的持續收緊，對購房者與投資者產生了壓力，尤其是高價房市場受資金流動性緊縮影響。預計2024年房市可能進入調整期，交易量將面臨進一步下滑的風險。儘管如此，穩定的住宅需求與新成屋交屋潮仍為市場提供一定支撐，買家應理性入市，賣家適時出售，投資者則應密切關注政策變化，分散風險以應對市場挑戰。

政策收緊 & 資金緊縮：2025年台灣房市的兩大挑戰

文章概述

2023年，台灣房地產市場在政策刺激和新成屋交屋潮的雙重推動下，全台建物買賣移轉棟數達35.05萬棟，創下近11年來的新高。然而，隨著下半年銀行放貸緊縮及央行信用管制的加強，房市交易量出現明顯下滑。今年，房市面臨政策持續收緊、全球經濟不確定性及市場觀望情緒升溫的挑戰，買賣移轉棟數可能跌破連續六年的30萬棟紀錄。

從區域表現來看，六都中的高雄和桃園表現最為亮眼，年增率分別達24.8%和20.8%，彰化縣則以29.2%的增幅在非六都中領跑。另一方面，新竹市、澎湖等部分地區受特定產業波動影響，交易量有所下降。儘管整體市場表現呈現分化，但新成屋交屋仍為主要支撐力，特別是各地預售案的持續推進，為市場注入穩定因素。

在政策與市場雙重壓力下，剛需買家進場時間可能遞延，投資者觀望情緒升高，房價上漲預期也逐漸消退。未來，房市走向將取決於放款政策是否放寬及整體經濟環境的變化，並對市場參與者提出新的挑戰和策略調整需求。本文深入分析各項影響因素，並提供買家、賣家及投資者的應對建議，幫助應對房市變局並抓住可能的市場契機。

去年的房市成績單：解析2023年房市表現

全年買賣移轉棟數創11年新高

2023年台灣房市表現不俗，全年建物買賣移轉棟數達到35.05萬棟，不僅比2022年增加了14.2%，更刷新了近11年的最高紀錄。這樣的佳績得益於上半年新青安政策的推動，帶動一波房市買氣，使得交易量在前8個月穩定上升，其中5月的月交易量達到3.49萬棟，成為全年最高峰。

各地區房市表現差異

六都表現亮眼：

高雄市： 年增率24.8%，成為六都之首。高雄房市熱度的背後，不僅有工業與港口經濟的支撐，還受益於政府推動的基礎建設計畫，如捷運擴建和科學園區發展。
桃園市： 年增率20.8%，排名第二。桃園受益於產業升級、新建案推出及便利的交通網絡，吸引了大量購屋需求。
新北市： 年增率6.9%，是六都中唯一成長率不及雙位數的城市，反映出當地房價高位盤整的壓力。

非六都地區：

彰化縣： 年增率29.2%，在非六都中居首。彰化的土地資源豐富，加上價格相對親民，吸引了更多置產需求。
嘉義縣與新竹縣： 年增率均超過20%，表現穩定。

新屋與中古屋市場的分化

2023年，新成屋交屋潮成為支撐整體房市的關鍵力量。建商大量推出的預售案持續轉化為實際交易，使數據維持在較高水準。然而，中古屋市場卻面臨更大的挑戰，交易量在下半年出現明顯萎縮。尤其是9月之後，銀行放貸水位飽和、資金緊縮的影響下，中古屋市場交易量幾乎減少了四到五成，顯示出投資者與剛需買家的觀望情緒加重。

政策影響與市場壓力

央行信用管制政策的收緊，以及銀行貸款門檻的提高，使得市場流動性下降，對購屋需求形成壓制。房仲業者表示，雖然政策目的是穩定房價，避免市場過熱，但也使部分剛需買家因貸款困難而延遲進場。此外，對於房價漲幅的預期不再，許多投資者選擇靜觀其變，進一步降低市場活躍度。

交易量的轉折點

以去年數據來看，9月成為交易量的分水嶺。受銀行放貸限制及資金緊縮影響，9月至12月的月均交易量下降至2.72萬棟，相較上半年的月均3.02萬棟，明顯減少。

各縣市房市表現比較

縣市	年增率 (%)	總移轉量 (棟)	主要驅動因素	備註
高雄市	+24.8	表現最佳	重大建設推進、吸引人口回流	六都中增幅最高
桃園市	+20.8	強勢表現	工業地產需求旺盛、交通便利
新北市	+6.9	六都最保守	房價高企使剛需買家進場遲疑	增幅未達雙位數
彰化縣	+29.2	非六都最高	預售案活躍，吸引外地置產者
新竹市	-3.5	唯一下滑的非六都	半導體產業波動影響置產需求

政策與市場的雙重壓力

2023年房市的繁榮與挑戰，背後有著政策與市場兩方面的雙重壓力。在國內的樓市熱潮中，儘管房價繼續攀升，銀行放貸卻面臨壓力，央行與政府的多項政策相繼出台，試圖抑制市場過熱，並穩定市場的運行。但這些政策的效果顯示了不僅是對投資者的衝擊，也讓部分剛需者的購房夢想更加遙遠。

1. 政策的收緊與市場預期

台灣政府在過去幾年實施了一系列的房市調控措施，尤其是在2023年，從銀根收緊、央行信用管制到房地合一稅政策的繼續強化，都對市場產生了深遠影響。特別是央行升息與貸款限制的加嚴，使得貸款人面臨更高的負擔，也使得銀行放貸變得更加謹慎，從而減少了市場上的購屋需求，特別是對於中高價位的房產，交易顯著減少。

這些政策的核心目的是避免過度的投機行為，防止房價繼續飆升。然而，這也讓不少潛在購房者開始觀望，尤其是那些原本有意進場的首次購房者和置產者，由於高利率和貸款困難，選擇推遲置業計畫。

2. 高價房市與資金緊縮的雙重困境

與政策的壓制效果相對應的是，房市中的高價房產和豪宅市場仍在面對資金流動性緊縮的問題。過去數年，由於土地供應不足以及建設成本上升，許多地區的房價持續上漲，特別是新北市、台北市等六都地區，這種趨勢進一步加劇了市場上的價格負擔，讓部分中產階級購房變得越來越困難。

此外，由於銀行放貸滿水位與資金成本上升，市場上資金的流動性大大下降，使得許多投資者和自住購房者在面對高額貸款利率時，難以承受過高的房價，從而選擇觀望或推遲購房計劃，進一步造成市場的成交量萎縮。

3. 供應與需求失衡

由於政府加強了土地供應、監管等措施，仍未能根本解決需求旺盛的問題。即便政府不斷推出政策以促進新建住宅的開發與市場供應，台灣的需求始終高於供應，特別是在大都市區，住宅仍然難以滿足快速增長的居住需求，造成了「供不應求」的情況。

這也使得有些購房者不得不延後購房計畫，或者將目光投向價格相對較低的外圍地區。然而，隨著市場整體進入冷卻期，預期不再看漲的情況下，這種需求和供應之間的矛盾愈加突出。

4. 資金流動性與樓市心理影響

不僅是貸款政策的改變，資金市場本身的波動性也對房市造成了巨大影響。隨著全球經濟動盪，利率的不穩定和資金的流動性逐漸收緊，使得不少本來計劃進行資產配置的投資者陷入困境，難以進一步擴大資本運作。而這也引起了樓市上的信心危機，更多人開始質疑是否應該進場購房。

對此，不少專家指出，信心對於房市至關重要，若市場對房價預期持悲觀態度，將會加劇市場的觀望氛圍，降低交易量，也使得部分房產的價格上漲動能無法延續。

5. 政策與市場雙向壓力的結果：市場冷卻與未來挑戰

整體而言，政策對於房市的冷卻效應已經顯現，尤其在2023年下半年，隨著銀行放貸水位趨緊與政府監控政策加強，市場的成交量逐步下滑。房仲業者和專家普遍預期，2024年，房市可能進入調整期，尤其在預期不再過度樂觀的情況下，市場可能面臨交易量進一步下滑的風險。

然而，也有觀點認為，雖然政策壓力較大，但若房價調整至合理範圍，對於首次購房者和有需求的家庭來說，反而會是一次置業的好機會。在這樣的市場情況下，如何把握政府政策引導與市場調整的時機，將成為未來置業者和投資者的關鍵。

市場挑戰

國際經濟干擾
- 全球升息潮延續，影響購屋成本。
- 經濟增長放緩，對消費者信心構成壓力。
剛需買家遞延
- 預期房價持平或下跌，買家傾向延後進場。

投資利多與風險評估

在目前台灣房市變局中，投資者需要清楚評估市場的利多與風險，以便做出理性決策。儘管房市面臨不少挑戰，但仍有一些有利因素可供投資者把握。同時，也有一些風險需要謹慎考量。

投資利多

穩定的住宅需求

隨著台灣人口結構變化，住宅需求在長期內仍呈穩定增長的趨勢。儘管短期內市場遭遇調整，但城鎮化進程的推動仍是房市的主要利多之一。尤其是台灣的大都市區域，人口的持續集中以及基礎設施建設的完善，將支撐住宅需求的增長。這也意味著，對於購房者而言，長期持有具有潛力的核心區域住宅仍是穩定的投資選擇。

人口紅利及城鎮化進程

隨著各地區人口結構的變化，尤其是年輕人口的集中流入，都市化進程加速，促使對住房的需求持續增長。根據內政部統計，台灣的城鎮化率穩步提升，都市區域的購房需求仍然強勁，這對於開發區域的住宅市場是長期的利好消息。即便短期內市場有所波動，但基礎需求的穩定為市場增添了韌性。

新成屋交屋潮

每年都有大量預售案交屋，這也為市場提供了穩定的交易動能。2023年，房市的買賣移轉棟數大增，除了政策因素帶動購買外，新成屋交屋潮也是支撐市場交易的主要原因之一。預售案的交屋潮有助於平衡市場供需，並且為市場提供較為穩定的價格，從而吸引買家進場，對房市提供支持。

預售案交屋潮將持續支撐移轉數據

預售案的交屋潮為市場帶來穩定的交易動能，預期將在2024年繼續發酵，進一步支撐市場的交易數量。隨著大量的新屋交屋，買賣移轉數據將有望繼續保持在較高水準，尤其是在新屋市場仍具活力的情況下，將對整體市場形勢產生積極的影響。

投資風險

中古屋市場冷清

在目前的市場環境中，尤其是中古屋市場的交易活力相對較低。由於銀行貸款政策收緊、放款門檻提高，及房價依然處於高位，許多潛在買家面臨資金壓力，對於二手房的需求有所減少。特別是在一些非核心區域的中古屋，市場活躍度進一步下降，交易量大幅萎縮。

銀行貸款縮水及房價高位影響交易活力

銀行的貸款政策趨於收緊，導致貸款額度降低，對於購房者尤其是剛需族群造成影響。在這樣的情況下，購房者的購買力大幅減少，導致市場的流動性下降。加上房價仍處於高位，部分買家在經濟壓力下選擇觀望，導致整體交易活躍度減弱。這對投資者而言是一個不容忽視的風險，尤其是對那些依賴房市升值來實現回報的投資者。

政策調整的不確定性

房市的走向在很大程度上受到政府政策影響，尤其是信用管制與稅制的調整。如果政府進一步加強對房市的管控，特別是加重房地產稅、提高貸款利率或是收緊購房資格，將會對市場產生重大影響。例如，房地合一稅的實施，對投資者的短期交易產生一定的抑制作用，若未來政府繼續加強這些政策，可能會壓抑市場的活躍度。

觀點建議：如何應對房市變局

對於買家

理性評估入市時機
- 若資金充裕，可趁市場低迷時進場尋找議價空間。
選擇核心區域
- 城市核心地段房產抗跌性較強，值得優先考慮。

對於賣家

適時出手
- 面對政策不確定性，應在市場價格合理時果斷出售。
優化物業價值
- 提高物業附加價值，吸引剛需買家。

對於投資者

關注政策變化
- 密切追蹤稅制及放款政策，選擇穩定性較高的投資標的。
分散風險
- 兼顧住宅與工業地產的投資組合，以降低市場波動帶來的風險。

結論

儘管台灣房市面臨一些挑戰，但穩定的住宅需求、新成屋交屋潮等因素仍將為市場帶來一定的支撐。投資者在選擇投資標的時，應根據當前的政策環境和市場情勢做出理性判斷，同時關注政策變化，選擇較為穩定的區域和物業，分散風險，保證投資回報。

今年的房市景氣將受政策壓力與國際經濟變數交替影響，交易量跌破30萬棟的可能性高。然而，在穩定的剛性需求與新成屋交屋潮支撐下，市場長期基本面仍具韌性。買家應理性入市，賣家需把握當下價格優勢，而投資者則需靈活應對政策挑戰，抓住市場轉機。