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為何南加州工業地產市場的空置率持續上升？

作者：管理員於 2025-02-12

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南加州的工業地產市場在過去幾年經歷了快速增長，但自2021年以來市場出現放緩。2024年第四季度，南加州工業空間的空置率已達5.1%，創下三年來新高，與疫情前的不到1%相比顯著上升。同時，平均租金下降至每平方英尺1.32美元，較2023年下降近17%。淨吸收面積持續為負，顯示市場需求尚未完全恢復。內陸帝國的市場表現不一，西部空置率降至5.2%，而東部則上升至8.6%，創2012年以來的新高。儘管如此，內陸帝國的租賃交易量顯示出需求回升的潛力，並且成本壓力的減緩可能吸引更多租戶。

然而，高利率環境仍對市場構成挑戰，可能抑制新投資並增加供應過剩風險。儘管如此，南加州作為物流樞紐，其地理與基礎設施優勢使其未來依然充滿潛力。隨著電子商務需求回升，政策支持及創新設計的引入，該市場有望在調整後實現增長。

為何南加州工業地產市場的空置率持續上升？

文章概述

南加州地區的工業地產市場在過去三年面臨持續挑戰，成為美國經濟結構性轉型的重要觀察指標。利率上升帶來的融資成本壓力、電子商務需求放緩、以及投資環境的疲弱，都使得這一地區包括洛杉磯縣、內陸帝國、橙縣和范杜拉縣在內的工業地產市場空置率升至 5.1%，相較於疫情前不到 1% 的歷史低點，變化顯著。租金也隨之下降，平均降幅達到 17%，反映了市場供需的不平衡。本報告將從多個角度深入分析南加州地區工業地產市場的現狀與挑戰，通過詳實數據和案例分析，提供背景說明、表格式洞察以及投資建議。同時展望未來的市場走向，探討如何在調整期中尋找機遇並應對潛在風險。 5.1%，租金平均下降 17%。本文將深入探討南加州工業地產市場的背景、現狀、影響因素，以及未來可能的市場走向，並通過表格式分析與數據支持，揭示潛在投資利多與挑戰。

背景說明

南加州地區作為全美最大規模的工業地產市場之一，過去數年經歷了快速的需求增長。然而，自 2021 年開始，市場出現顯著放緩。隨著利率升高，電子商務需求回落以及新增房產供應減少，市場呈現出明顯的調整趨勢。內陸帝國作為該地區工業空間的核心，成為觀察整體市場動態的重要指標。

南加工業地產市場現狀

空置率與租金分析

南加州的工業地產市場正在經歷深刻的結構性變化，其空置率和租金走勢反映了市場供需動態的調整。

空置率持續上升：根據最新數據，2024 年第四季度南加州的工業空間空置率已達 5.1%，對比疫情前不到 1% 的歷史低點，出現了顯著反彈。這一趨勢與電子商務需求回落、經濟放緩及利率環境變化密切相關。空置率的上升主要集中於內陸帝國東部，該地區的商業租戶在搬遷或縮減面積。
租金水平下降：2024 年平均租金已降至每平方英尺 1.32 美元，這一價格較 2023 年的 1.59 美元下降了近 17%。內陸帝國的租金價格尤為顯著，部分地區降幅甚至超過 20%。租金下降的趨勢可能吸引更多價格敏感型租戶進入市場，但也給投資者帶來了回報壓力。
淨吸收面積維持負值：連續數季度的負淨吸收表明，市場對工業空間的需求尚未完全恢復。儘管相比前幾季度，淨吸收面積的負值有所縮小，上季度的 -37.7 萬平方英尺仍顯示供需不平衡的狀況未改。

市場驅動因素與挑戰

南加工業地產市場的表現受到多重因素影響：

宏觀經濟環境：高利率壓縮了企業擴張和新開發項目的資金可得性。這導致市場供應增速放緩，但需求的疲弱使供需關係依然脆弱。
電子商務影響：儘管電子商務在疫情期間為工業地產市場帶來強勁增長，但隨著消費模式的正常化，相關需求出現明顯回落。此外，一些大規模倉儲項目未達成預期租賃目標，進一步增加了市場的壓力。
區域間差異：內陸帝國西部的市場表現相對穩健，該地區得益於交通便利和成熟的基礎設施吸引了部分新興業務需求。然而，東部地區的高空置率則反映出該區域基礎設施及位置劣勢，需投入更多政策和資源支持。
空置率持續上升：2024 年第四季度，南加地區工業用房的空置率已上升至 5.1%，創下過去三年來的新高，對比 2021 年的不到 1%，出現顯著增長。
租金下降：工業空間的平均月租金降至每平方英尺 1.32 美元，較 2023 年底的 1.59 美元下降了 17%。
淨吸收面積為負：上季度淨吸收面積為 -37.7 萬平方英尺，雖然相比前一季度的 -110 萬平方英尺已有所改善，但仍顯示供需失衡。

內陸帝國的市場動態

區域差異：內陸帝國西部地區的空置率降至 5.2%，而東部地區則上升至 8.6%，創 2012 年以來的最高紀錄。
正負吸收對比：西部地區連續三季度實現正吸收，上季度租出面積達 180 萬平方英尺；相對地，東部地區淨吸收面積為 -120 萬平方英尺，過去六個季度中有四次為負值。
租金變化：內陸帝國平均租金已連續六個季度下降，目前為每平方英尺 1.15 美元。

南加市場關鍵指標

指標	數值 (2024 Q4)	變化趨勢
南加地區空置率	5.1%	持續上升
綜合可用率	7.9%	創 12 年新高
平均租金	$1.32/平方英尺	-17%
內陸帝國空置率	西部：5.2%；東部：8.6%	西部下降，東部上升
內陸帝國租金	$1.15/平方英尺	連續六季度下降
租賃交易總面積	1090 萬平方英尺	有望推動空置率下降

投資利多

利多因素

需求反彈潛力：內陸帝國的租賃交易總量大幅增加，顯示企業仍對倉儲和物流空間抱有需求。
長期增長空間：南加地區作為物流樞紐，其地理優勢和基礎設施建設為未來增長提供支持。
成本壓力減緩：隨著租金下降，企業入駐的成本壓力減輕，可能吸引更多租戶進駐。

可能挑戰

利率持續上升：高利率環境可能抑制新投資，進一步影響市場活力。
供應過剩風險：雖然新增供應量減少，但現有空置率持續上升，可能形成供應過剩壓力。
東部市場疲弱：內陸帝國東部的表現疲弱，或拖累整體市場復蘇。

未來展望

潛在機遇

物流需求回升：隨著電子商務的持續增長，長期來看物流和倉儲需求仍具潛力。
政策支持：地方政府可能推出激勵政策，吸引投資並支持工業地產市場。
創新設計與升級：更多開發商或將引入綠色建築與智慧倉儲設施，以吸引租戶。

長期市場預測

儘管目前市場面臨挑戰，但南加地區作為美國工業地產的核心市場，其地理優勢與基礎設施優勢無可替代。隨著宏觀經濟逐步穩定，空置率可能在未來幾年內下降，而租金水平也有望逐步回升，實現健康的市場平衡。

結論

南加地區工業地產市場正在經歷調整期，空置率上升與租金下降為市場帶來挑戰。然而，內陸帝國的市場表現顯示出一定的復蘇跡象，尤其是西部地區的正吸收現象為未來市場增長提供了信心。

投資者需要審慎觀察市場動態，抓住物流需求增長與租金成本降低帶來的機遇。同時，也需警惕利率上升與供應過剩的風險。南加工業地產市場的未來仍充滿希望，通過創新設計、政策支持與長期需求增長，該市場有望在挑戰中找到新的平衡，並繼續引領全美工業地產的發展潮流。