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別疏忽！減價未重新簽約，申報錯誤也會被追稅！

作者：管理員於 2025-02-13

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財政部北區國稅局強調，個人出售購買取得的房地，應依實際支付金額作為房屋土地交易所得稅的取得成本，並以所有權登記日為計算持有期間的起始點。預售屋的持有期間不得合併計算。舉例說明，若交易中存在折讓款或減價協議，申報時須以實際支付的金額為準，而非原契約中標明的總價，否則可能因虛增成本而面臨稅務處罰及補稅責任。

此外，民眾若自行發現申報錯誤，在未被調查前可主動更正並補繳短繳稅款及利息，可免除罰款。為避免因錯誤申報導致稅務問題，建議在交易完成後，仔細核對實際支付金額並妥善保存相關證明文件。若有任何疑問，可撥打免費服務熱線0800-000321或洽詢所轄國稅局，獲取專業協助。此政策旨在促進稅務公平，並提醒民眾如實申報，以免因小失大。

別疏忽！減價未重新簽約，申報錯誤也會被追稅！

文章概述

本篇文章將深入探討個人出售購買取得之房地應如何正確申報房屋土地交易所得稅，特別是針對實際付款金額的計算及所有權登記日的關鍵性。根據財政部北區國稅局的說明，應根據實際支付的金額而非原始購房契約的總價來申報，這一點尤為關鍵。本文通過案例解析，幫助讀者理解如何正確處理並避免稅務風險。

在台灣，房屋土地交易所得稅的申報規定有其細節要求。根據財政部北區國稅局的公告，當個人出售自用或投資的房地產時，應以實際付款金額作為取得成本來計算交易所得，並且持有期間的計算需以所有權登記日為準，而非預售屋的交屋日。這些規定對許多民眾來說可能並不容易理解，因此，本文將對相關規定進行詳細解釋，並通過案例解析提供清晰的指引。

房屋土地交易所得稅的取得成本規定

房屋土地交易所得稅的取得成本規定，是指在個人出售房地產時，如何計算並申報所得稅的基礎成本。根據財政部的相關規定，取得成本是計算交易所得稅的基礎，而正確申報該成本對於避免稅務風險至關重要。這一規定的核心是要確保取得成本能夠真實反映納稅人實際支付的金額，而非簡單地使用契約上標註的價格。以下是幾個關鍵點，幫助解釋這一規定。

1. 實際付款金額作為取得成本

在房屋土地交易中，取得成本應該以納稅人實際支付的金額為基準，而非買賣契約中的總價。例如，若在交易過程中出現折扣或退款等情形，應以折扣後的金額為基礎來計算取得成本。這是因為實際支付金額反映了納稅人實際支出的成本，而契約中的總價則可能不完全符合納稅人的真實支出。

以案例來看，某位納稅人甲君在購買房地時，原始購買契約中列明總價為1,035萬元，但在交屋時，建設公司提供了145萬元的工程折讓，使得甲君實際支付的金額為890萬元。在這種情況下，雖然契約中標示的價格為1,035萬元，但在報稅時，應以實際支付的890萬元為取得成本。

2. 所有權登記日為取得日

根據現行稅法，房地產的「取得日」並非以支付金額為基準，而是以房屋或土地的所有權登記日為準。這意味著，儘管房屋的交屋時間可能早於所有權登記日期，所有權登記日才是確定持有期間和計算交易所得稅的起始日。因此，若個人在購房後一段時間才完成所有權登記，所有權登記日期才是房地產取得日的基準，這對稅率的計算有重要影響。

3. 預售屋的特殊情況

對於預售屋的交易，取得成本的計算方法相對特殊。根據現行規定，預售屋的持有期間不可併計，即預售屋的取得日為實際交屋日，而不是簽訂契約的日期。這意味著即使簽訂了預售房屋的購買契約，並支付了部分款項，並不代表此時便算作正式的取得日。這一規定的設計意圖在於確保所有權登記日的持有期間才算入交易所得稅的計算。

4. 錯誤申報的後果

若納稅人未依照實際支付金額申報取得成本，而是錯誤地使用買賣契約中標註的總價，將會導致短報所得，並產生稅務風險。根據稅法規定，若稅務機關發現錯誤申報，將會要求納稅人補繳所漏繳的稅款，並對錯誤申報部分處以罰款或其他相關處分。例如，根據前述案例，若甲君錯誤地使用1,035萬元作為申報成本，稅務機關將會根據實際支付的890萬元核定正確的成本，並依照持有期間的稅率徵收額外的稅款及處罰。

5. 民眾的補救措施

若發現自己在申報時錯誤地使用了未支付金額作為取得成本，民眾可在未經稽徵機關查核或未經檢舉的情況下，自動辦理更正並補繳稅款。經更正後，若沒有其他違法行為，則不會受到處罰。這是為了給納稅人提供一個更正錯誤的機會，避免因為無心的錯誤而遭受重罰。

6. 增值稅與交易所得稅

房屋土地交易所得稅的取得成本規定與增值稅之間存在一定區別。增值稅是針對商品或服務交易中所增加的價值部分徵收的，而交易所得稅則主要針對資產（如房屋土地）增值部分徵收稅款。因此，取得成本的正確計算對於兩者的稅務處理均有重要意義，確保納稅人不會因為錯誤的成本報告而影響到增值稅與所得稅的正確繳納。

甲君的案例

根據財政部的最新規定，個人在出售購取得房地產時，應依實際付款金額申報房屋土地交易所得稅的取得成本，而不是依據契約中的總價。這一規定的目的是確保所得稅的計算基於真實交易金額，並且避免因為錯誤報稅而帶來不必要的稅務風險。舉例來說，甲君在購房時，雖然契約上標註總價為1,035萬元，但由於有145萬元的工程折讓，他實際支付的金額為890萬元。根據規定，甲君應以實際支付的890萬元作為取得成本進行申報，若未依此規定申報而使用錯誤的金額，將面臨稅務機關的處罰。

甲君的案例

項目	金額	說明
契約上總價	1,035萬元	購屋契約中標註的房地產總價
工程折讓款	145萬元	在交屋時，建設公司提供的折讓款
實際付款金額	890萬元	甲君實際支付的金額，應作為申報所得稅的取得成本
所有權登記日	112年8月	甲君於該日期完成所有權登記，作為計算持有期間的起始日期
錯誤申報的總價	1,035萬元	若甲君錯誤地以契約中的總價申報取得成本，會導致申報不準確
正確取得成本	890萬元	正確的取得成本應該是甲君實際支付的金額，即折讓後的890萬元
稅務後果	補繳稅款	若申報錯誤，稅務機關會核定正確成本並要求甲君補繳漏報的稅款，並處罰短報部分
持有期間的稅率	45%	由於甲君的持有期間未滿2年，因此應適用較高的稅率45%

主要觀察：

取得成本的核算：甲君的情況顯示，應該依實際支付金額來計算取得成本，而不是按照契約總價。
錯誤申報的風險：若甲君未正確申報，將面臨補繳稅款及相應處罰，這對他將帶來不小的財務負擔。
稅率影響：由於持有期間不足2年，甲君的稅率將為45%，這意味著錯誤的申報可能導致額外的稅務損失。

(Q&A)

Q：如果未實際支付全部價款，是否應按總價報稅？

根據財政部規定，即便房屋交易契約中列明的總價較高，實際支付的金額才是計算所得稅的基準。若未支付全部款項，應按照實際支付的金額進行申報，否則可能被稅務機關認定為虛增成本而遭受罰款。

Q：如何避免因為錯誤申報而遭受罰款？

為了避免因錯誤申報而遭到處罰，民眾應該：

核對交易時的匯款明細與付款憑證。
以實際支付金額作為申報基準。
若發現誤報，應在未經稽查前自動辦理更正，並補繳稅款與利息以免受罰。

Q：預售屋持有期間如何計算？

預售屋的持有期間不計入房地產交易的持有期間。只有在完成所有權登記後開始計算，這點需特別注意，以免影響稅率適用的準確性。

Q：交易結束後多久應申報房地合一所得稅？

房地合一所得稅的申報期限為完成交易後的30日內。民眾應留意此時間點，及時完成申報以免因延遲而被加罰利息或罰款。

Q：哪些情況會被認定為虛增成本？

稅務機關會認定以下情況可能涉及虛增成本：

契約中的總價與實際支付金額不符。
使用未實際發生的折讓款或其他費用作為申報基準。
提供不符合事實的交易憑證或匯款明細。

Q：申報過程中應注意哪些文件準備？

正確申報房地合一所得稅，應準備以下文件：

購屋契約書及相關附加協議。
匯款明細及支付憑證。
房地產所有權登記文件。
其他與交易相關的合法憑證。

Q：如果對稅務處理有疑問，該如何尋求協助？

民眾如對房地合一所得稅的處理有疑問，可採取以下方式：

撥打免費服務電話 0800-000321 進行諮詢。
親自至所轄國稅局分局、稽徵所或服務處洽詢。
尋求專業稅務顧問的協助，以確保申報準確無誤。

Q：哪些行為可能導致較高稅率適用？

持有房地產的期間直接影響適用的稅率：

持有期間未滿2年，稅率為45%。
持有期間滿2年至未滿5年，稅率為35%。
持有期間滿5年以上，稅率為20%。

因此，短期內頻繁買賣房地可能面臨較高稅率，需慎重規劃交易時機。

Q：如何確認房地合一所得稅是否正確計算？

稅務申報前，可採以下方式核對計算正確性：

核查所得成本是否以實際支付金額為準。
持有期間與稅率是否相符。
檢查是否有漏報或虛增成本的情況。
如果仍有疑慮，可請教稅務專家或向稅務機關申請協助。

觀點建議

根據最新的稅法規定，買賣房地產的過程中必須注重每個細節，特別是在房屋土地交易所得稅的申報上。建議民眾在進行交易前，咨詢專業的稅務顧問，確保自己能夠準確計算取得成本，避免因誤報造成額外的稅務負擔和法律風險。

結論

總結來說，房屋土地交易所得稅的取得成本規定強調了納稅人應根據實際支付金額來申報，而非以契約中的總價為基準。這一規定的實施，能夠幫助確保稅務申報的公平與透明，並防止納稅人因為申報不當而承擔不必要的稅務風險。

個人房地產交易所得稅的申報是一個複雜的過程，特別是在涉及預售屋的情況下，若錯誤申報會造成不必要的財務和法律問題。根據財政部北區國稅局的規定，民眾應確保以實際支付金額作為取得成本來申報，並且謹慎處理房屋所有權登記日與持有期間的計算。希望本文能幫助讀者更清晰地理解這些規定，並作出正確的申報選擇。