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房地合一所得稅補稅怎麼算？為什麼會被徵收45%的稅率？

作者：管理員於 2025-02-13

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在房地合一所得稅的申報過程中，了解並正確計算取得成本是避免高額稅款補繳與罰款的關鍵。房地合一所得稅是對土地與房屋交易所得徵收的稅款，若購買預售屋並在取得後出售，必須根據實際支付金額來申報所得，並按持有期間計算適用的稅率。如果在申報時誤將買賣契約上的總價款作為取得成本，可能會導致短報所得，稅務機關將依實際付款金額來修正稅額，並依持有期間的長短，徵收高額的補繳稅金和利息及罰款。

例如，若某名買家在房屋交易時以折扣價付款，但仍以原始總價款為取得成本申報，當國稅局查出這一差異時，將要求依實際支付的金額重新計算稅額並補繳稅款，且會對漏報部分處罰。為避免此類風險，民眾應確保在報稅時使用實際支付金額，並在發現錯誤時及時向稅務機關更正，以免產生不必要的稅務負擔和處罰。了解房地合一所得稅的申報細節，有助於保障交易的順利完成並減少稅務風險。

房地合一所得稅補稅怎麼算？為什麼會被徵收45%的稅率？

概述

在房屋交易過程中，房地合一所得稅的正確申報對於避免高額稅款補繳和罰金至關重要。若未依實際支付金額而是誤用預售屋總價款作為取得成本進行申報，將會引起稅務機關的審核，並對未正確申報的部分徵收補繳稅款。此外，稅務機關還可能依照違規的情況加收罰款，造成額外的財務負擔。

例如，在購買預售屋的情況下，若房屋交易中有折扣或折讓，購房者實際支付的金額會低於契約上的總價款。這時，若申報時仍以總價款作為取得成本，會被視為虛增成本，稅務機關會根據實際付款金額重新核定稅額並補徵差額。

此外，如果房產持有期限在2年內，則需要根據該持有期間適用相對應的高稅率。這樣的誤報情形如果未能及時發現，可能會導致買方面對高達45%的稅率以及相應的罰金，造成額外經濟壓力。

本文將深入剖析房地合一所得稅的申報要點，尤其是如何確保申報時不會錯誤申報取得成本，避免未來面臨稅務風險。正確理解並遵循申報規則，將幫助讀者避免繁瑣的稅務處理和不必要的財務損失。

背景說明

隨著房地合一政策的推行，房屋交易的稅務問題成為政府與民眾關注的焦點之一。根據《房地合一所得稅法》規定，個人在出售不動產時需申報並繳納相應的所得稅，稅款計算方式是根據房地取得成本及出售價格之間的差額來計算。然而，由於市場上存在許多特殊情形，如預售屋的折扣、折讓或改建等因素，容易讓民眾在申報時出現錯誤，進而影響稅務核算。

典型案例分析

以甲君的案例為例來說明。甲君於109年5月與建設公司簽訂預售房地的買賣契約，總價金為1,035萬元。然而，交屋時，由於工程問題，建設公司提供了145萬元的工程折讓款，甲君最終支付的金額為890萬元。隨後，甲君於112年8月完成房地的所有權登記，並於113年9月將該房地出售。

問題發生在甲君在申報房地合一所得稅時，將總價金1,035萬元作為取得成本申報，而忽略了實際支付的金額890萬元。結果，國稅局根據匯款明細及協議書查證，發現甲君實際支付的金額僅為890萬元，並因此對甲君的稅務申報進行修正。由於甲君未能正確申報其取得成本，造成稅務收入的短報，國稅局依照持有期間的2年內適用的45%高稅率，對甲君進行了補徵稅款及加徵罰金。

稅務風險與後果

在這樣的情況下，甲君除了需要補繳漏報的稅款，還將面臨高額的罰款，對其財務造成不小的負擔。根據《房地合一所得稅法》的規定，若申報不實或虛報成本，將會依照漏報金額徵收罰金，最高可達稅款的2倍。因此，甲君除了承擔補繳稅款的負擔外，還必須繳納相當於漏報稅額的罰金，這對他而言無疑是一筆不小的金額。

民眾的誤區

在許多類似的情況下，民眾誤以為預售屋的總價款即為取得成本，忽略了實際支付金額，從而導致誤報所得稅。這種情況尤其在預售屋買賣中較為常見，因為預售屋的交易中常涉及各種優惠或折扣，最終實際支付的金額與契約上的總價款並不一致。若買方在申報時未能將這些折扣與優惠金額納入考慮，將會錯誤地高估其取得成本，進而造成漏報或誤報的情況。

事項	內容	備註
申報取得成本	實際付款金額	以實際付款金額為準
購屋日期	112年8月	以所有權登記日為准
持有期間	2年內	持有期間在2年內則適用45%稅率
稅率	45%	依持有期間與申報情況而定
虛增取得成本	145萬元	因誤報總價款，虛增申報成本
罰款	按漏稅額加徵	若未經調查，仍可免處罰

Q&A

Q1: 什麼是房地合一所得稅？

房地合一所得稅是對土地及房屋交易所得徵收的稅款，主要針對個人在交易房地產時所產生的利得。根據台灣的稅法規定，購房後若將房地產出售，必須依照實際付款金額申報所得，並根據持有期間的長短來決定適用的稅率。這項政策的目的是希望能夠促使房地產市場更加公平透明，並防止過度投機。

Q2: 如何計算申報的取得成本？

取得成本是指在購買房地產時實際支付的金額，而非買賣契約上顯示的總價款。若房地產在交易過程中有折價或優惠，這些金額也必須從取得成本中扣除。具體來說，若預售屋有折讓或其他優惠款項，即使未更改買賣契約，也必須根據實際支付金額來計算取得成本。正確報告取得成本對稅務申報至關重要，若報告不正確，可能會面臨額外的稅款補繳和罰金。

Q3: 若錯誤申報會有哪些後果？

若錯誤申報房地合一所得稅，並被國稅局查獲，會依據實際支付金額更正稅額。首先，納稅人需要補繳漏報的稅款，並根據實際情況支付利息。此外，若稅務機關認為納稅人有逃稅行為，可能會對其處罰，最高可達漏報稅額的2倍。這些後果不僅會帶來額外的財務壓力，還會影響納稅人的信用記錄，對未來的財務活動造成不利影響。

Q4: 如何避免錯誤申報？

為了避免錯誤申報房地合一所得稅，最有效的方式是依照實際支付的金額來填寫申報表，並確保所有付款項目都被正確列入計算。如果在交易過程中有任何折讓、優惠或價格調整，應將這些數據納入計算。若對申報過程有任何疑問，最好在填寫之前先向稅務機關或專業人士尋求協助，了解正確的申報流程，避免因為誤解規定而造成不必要的損失。

Q5: 預售屋的持有期間應如何計算？

預售屋的持有期間計算應從所有權登記日開始，而非簽訂買賣契約的日期。這是因為持有期間的長短會影響所得稅的稅率，如果持有期不滿兩年，則會適用較高的稅率。因此，即使是簽訂預售屋買賣契約後，即使交屋後才取得所有權，也應當以所有權登記日為基準來計算持有期間。

Q6: 如果未經檢舉且已經漏報，會如何處理？

如果納稅人未經檢舉且發現有漏報行為，應儘快主動更正申報並補繳漏報的稅款。根據稅務機關的規定，若是在稽徵機關查核之前主動更正，並且及時繳納短繳的稅款，可以免除罰金。然而，如果錯過了自動更正的機會，並在後期被稽徵機關發現，則會面臨罰金，這可能會加重原本的稅務負擔。

Q7: 何時應該申報房地合一所得稅？

根據台灣的稅法規定，當房地產交易完成時，出售方必須在交易完成的次月起的2個月內申報房地合一所得稅。因此，若完成交易後超過兩個月未申報，將會面臨滯納金、罰金等處罰。提前計劃並準時申報，是避免不必要罰款的關鍵。

Q8: 何時會被稽徵機關查獲錯誤申報？

稽徵機關通常會通過多種方式來檢查稅務申報的準確性，包括對交易金額的核對、調查銀行匯款明細、以及核實合同條款等。如果發現稅務申報不準確或虛報，會進行進一步調查並要求納稅人更正，並會處以相應的罰金。

觀點建議

在房地合一所得稅的申報中，透明且正確的數字是至關重要的。若在買賣過程中有任何折扣或優惠，應清楚記錄並依實際支付金額作為基準申報。如果發現錯誤，應及早更正，以避免未來面對更大罰款與利息的風險。此外，建議民眾在交易過程中保留所有相關文件，如協議書和匯款明細，這些證據將有助於正確申報並避免後續問題。

結論

申報房地合一所得稅是每一位房地產交易者在買賣過程中必須高度關注的環節。根據法律規定，申報時必須以實際支付的金額為基準，而非僅依據買賣契約上的總價。尤其是當交易過程中有折扣、優惠或減價協議時，必須精確計算實際支付金額，這樣才能避免因錯誤申報而面臨高額的稅款補繳及處罰。若民眾在申報時發現錯誤，應儘早進行主動更正，並補繳漏報的稅款，這樣可減少後續的罰款和滯納金。

為了順利完成房地產交易並合法報繳稅款，了解房地合一所得稅的申報細節是關鍵。從交易過程中獲取的所有資料，包括實際支付的金額、持有期間及購房時的優惠條件，都應該詳細記錄並在申報時提供準確數據。這不僅能保障自己的權益，還能減少與稅務機關的糾紛。

總的來說，理解並正確申報房地合一所得稅，不僅能避免法律風險，也能讓買賣雙方更安心地進行房地產交易。