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台灣房市困境：如何解開高房價 & 高空屋率的矛盾？

作者：管理員於 2025-02-14

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台灣的房地產市場呈現出高房價與高空屋率並存的現象，這是與其他國家截然不同的情況。根據2024年NUMBEO資料庫，台灣的房價所得比為19.5，遠高於美國的4.1和日本的10。而在空屋率方面，台灣達到18.5%，顯著高於美國的9.28%。這樣的市場狀況反映出台灣房市存在價格僵化和市場失靈的問題。

經濟學分析指出，台灣房屋的持有成本低廉，尤其是房屋稅和貸款利率較低，這使得屋主不急於出售房產，導致房價長期維持在高點。房屋稅的稅基計算方式與市場現實脫節，加上低房貸利率，使資金過度集中於房市，抑制了資金流動性，排擠了其他產業的發展。

因此，為了改善市場失靈，台灣需要改革房地產政策，增加房屋持有成本，降低過度集中於不動產的資金配置，並實施更有效的房屋稅與貸款政策，促使市場更加健康運作。

台灣房市困境：如何解開高房價 & 高空屋率的矛盾？

文章概述

台灣的房地產市場長期表現出高房價與高空屋率並存的現象。這看似矛盾的情況，從經濟學角度來看，是一個市場失靈的結果，原因主要在於台灣房屋的持有成本較低，缺乏足夠的時間成本來促使價格下調。本文將深入探討高房價與高空屋率並存的原因，並分析台灣房屋的持有成本—房屋稅和貸款利率如何影響市場流動性，以及如何改進現有政策以促進市場健康發展。

高房價與高空屋率的並存現象

台灣的房價所得比與國際比較

根據2024年NUMBEO資料庫，台灣的房價所得比為19.5，這個數字遠高於美國（4.1）和日本（10）。這代表台灣居民需要更長的時間來償還房貸，這也是造成高房價的一個原因。

台灣的空屋率數據與國際比較

根據2020年台灣主計總處的報告，台灣的空屋率高達18.5％，而美國的空屋率為9.28％。這表明台灣的房屋需求與供應之間存在嚴重的不匹配，空屋率過高也是市場失靈的體現。

台灣與其他國家房屋稅比較

國家	房屋稅率	課稅基準	稅收作用	台灣房屋稅特徵
台灣	約 0.1%-0.5%	建材、折舊、地段	稅收偏低，未能有效提高持有成本	稅基計算與市場脫節，鼓勵囤房
美國	約 1%-2%	市場價值	強化市場流動性，促進價格調整	無類似的持有成本
日本	約 1%	市場價值	降低持有房產的意願，防止價格膺固	具備有效的房屋稅，避免投機性持有
英國	約 1%-3%	市場價值	促進價格調整，避免過度囤積	持有成本對市場有顯著影響

分析：

台灣的房屋稅率遠低於美國、日本等國，且與市場價值脫節，未能有效抑制過度囤積房產的行為。這樣的稅制結構使得持有成本低，房屋價格因此長期居高不下。
相較之下，其他國家透過基於市場價值的房屋稅率有效提升房屋持有成本，促使市場調整。

台灣與其他國家房貸利率比較

國家	房貸利率	放款比重	資金集中度	影響市場流動性	台灣房貸利率特徵
台灣	2%-3%	37.49%	高	高資金集中於房地產，排擠其他產業	過度依賴房貸利率，資金流動性差
美國	3%-5%	20%-25%	中等	房地產市場相對健康	利率變動較大，促使資金多元化
日本	1%-2%	25%-30%	中等	資金分配合理，市場健康	低利率助於穩定市場
德國	2%-3%	10%-15%	低	積極推動市場調整	房貸利率穩定，有助於經濟均衡

分析：

台灣的房貸利率雖然處於合理範圍，但其房貸占總放款的比重高達37.49%，顯示大量資金流入房地產市場，造成資金流動性不足，擠壓其他產業的資源。
相較之下，美國與日本的房貸放款比重較低，資金流動性較高，能有效支持多元經濟發展，房市亦較為健康。

經濟學分析：高房價背後的市場失靈

什麼是市場失靈？

市場失靈是指市場無法有效分配資源，導致某些市場結果不符合經濟效率或社會利益。在房地產市場中，當價格過高且需求無法有效反映真實的社會需求時，我們就可以說這個市場存在失靈的現象。台灣的房市就有明顯的市場失靈情形，這不僅表現在高房價，還體現在高空屋率及市場的低流動性等問題上。

高房價的經濟學解釋

高房價的形成並非單純由需求和供應所決定，它背後的經濟學因素涉及市場結構、政府政策、貸款機制以及稅制等多方面因素。以下是一些關鍵的經濟學解釋：

供應端失靈

在台灣，土地供應受限，且許多土地被大企業或建商控制。這造成了土地供應不夠充足，尤其是可供開發的土地有限，使得房屋供應無法迅速增加，難以達到需求與供應的平衡。這是造成房價上漲的根本原因之一。

需求端失靈

台灣面臨的另一個問題是，雖然有相當高的空屋率，但很多空置的房屋並沒有被有效釋放出來。這是因為投資者或房主期待價格上漲，因此選擇將房屋空置以待價而沽。這種囤積行為使得市場無法進行有效的資源再分配。

房屋稅制不合理

台灣的房屋稅基計算方式與市價脫節，這是造成市場失靈的核心問題之一。傳統的房屋稅計算方式基於建材、折舊和地段的因素，而非市場價值。這樣的稅制結構鼓勵了房屋投機，並未能有效抑制囤積行為。

為何台灣的房市無法實現價格調整？

低房屋持有成本

台灣的房屋稅相對較低，這使得持有房屋的成本較小，並未能對房屋投機行為造成有效制約。此外，台灣的貸款利率相對較低，促使更多人選擇透過貸款購屋。這些因素降低了持有房屋的時間成本，進一步加劇了市場的僵化。

房貸利率的過度依賴

根據資料，台灣的房貸在總放款中的比重高達37.49%。這顯示出資金過度集中於房地產市場，排擠了其他行業的資源。這不僅使得房市風險過高，還使得資金流動性不足，從而影響了市場的健康運行。

空置房屋的存在

雖然台灣的空屋率高達18.5%，但很多空置房屋並未釋放出來。這是因為擁有者將房屋視為資本運作的工具，並期待房價上漲。這種囤積行為使得市場無法進行有效調整，從而加劇了房價的上漲和高空屋率的現象。

台灣房地產市場的經濟學失靈的表現

房價僵固不下

由於低房屋稅和低持有成本，台灣的房價長期維持在高位。這種現象在經濟學中稱為“價格僵固”，即價格無法在短期內根據需求變動作出反應。通常，房屋市場應該有一個價格機制，當供應過多時，價格應該下降，以促進市場清算；然而，台灣的房市並未實現這一點，反而因低持有成本和高投資需求使得價格僵持在高位。

市場流動性不足

由於高持有成本和低轉手成本，許多房屋被長期持有，無法有效轉手，這導致房市流動性不足。即便有需求，許多空置房屋也無法釋放，這種“價格不流動”的現象使得市場無法自我調整。

投資資金過度集中

大量資金集中於房地產市場，抑制了其他產業的資金流動。這不僅使得房市風險過大，還限制了其他產業的發展。資金流動性不足的結果是，經濟結構過度依賴房地產，造成整體經濟的風險增加。

房屋稅與市場僵化

房屋稅對市場流動性的影響

房屋稅的設計對市場的流動性有著直接影響。市場流動性是指資源（在這裡是房屋）能夠在需求與供應之間迅速轉換，並且能夠有效地達到價格均衡。然而，在台灣，由於房屋稅的設計不符合市場實際情況，造成了市場的僵化，影響了資源的有效配置。

以房屋稅為例，台灣的房屋稅計算方法並非根據市價，而是根據建材、折舊和地段等因素來估算房屋的現值。這種計算方式使得大部分房屋的稅負較低，無法有效抑制房主的持有意願，也就無法促進市場的流動。與其他國家相比，如日本的房屋稅就根據房屋的市價來計算，並且稅率大約是市價的1%。這樣的稅制能夠有效地增加房主的持有成本，進而迫使不必要的房屋進入市場，實現資源的再分配，避免市場過度僵化。

為何台灣房屋稅未能達到預期的市場調節功能

稅基不合理： 台灣房屋稅的計算基礎過於偏離實際市價，往往低估了房屋的市場價值。這樣的稅基計算使得房主的持有成本極低，甚至在長期持有的情況下也不會感到太大壓力。這就造成了房屋所有者，即使空置房屋也不願意出售，因為持有成本太低，價格不會輕易下降。
鼓勵囤房行為： 當房屋稅未能有效提高持有成本時，一些房主會選擇將房屋空置，等待未來的價格上漲。這導致市場上出現大量空置房屋，卻無法有效流通到需要的人手中。市場的需求和供應失衡，直接導致了高空屋率和高房價的並存。
與其他國家相比差距明顯： 日本等國家的房屋稅制度基於市價計算，並且有較高的持有成本，這樣的稅制能夠逼迫房主快速進行資源釋放，使得房市更加健康。相比之下，台灣的房屋稅設計則顯得過於寬鬆，難以有效促進房屋流動，這也使得台灣的房市在價格過高的情況下，無法自我調整。

低房屋稅帶來的市場問題

市場流動性不足： 台灣的房市由於房屋稅較低，使得許多房屋的持有成本幾乎可以忽略不計。這使得房主對於出售房產的意願較低，市場上大量房屋被長期囤積，從而降低了市場的流動性。在需求增加時，這些囤積的房產無法及時進入市場，造成供需不平衡，進而推高了價格。
高空屋率與高房價並存： 根據主計總處的統計，台灣的空屋率高達18.5%。這一現象反映出，儘管有大量的房屋閒置，但市場卻沒有有效的激勵措施讓這些空置房屋釋放出來。這是由於房屋稅無法有效地提高持有成本，造成投資者選擇囤積不出售，進一步加劇了市場的僵化。
價格無法反映市場需求： 台灣的房屋稅制度未能有效地與市場價格掛鉤，這使得即使有大量空置房屋，市場價格依然難以下降。這不僅讓年輕人無法負擔高房價，也讓市場無法正常調整。這種情況在其他國家並不常見，因為他們的房屋稅制能夠更有效地促使供應與需求達到平衡。

貸款利率與資金流動性

貸款利率對市場資金流動性的影響

貸款利率是金融市場的重要指標，對於整體經濟活動、特別是房地產市場的資金流動性有著深遠的影響。當貸款利率較低時，借貸成本減少，消費者和企業更容易獲得資金，從而促使經濟活動的增長，房市需求增加。然而，當貸款利率上升時，借款成本提高，購房需求可能會下降，並且房市可能會進入一個較為低迷的狀態。

在台灣，貸款利率的波動直接影響到民眾的購屋需求和資金流動性。過去幾年，台灣的利率處於相對低位，這使得大眾可以輕鬆借款購房，導致房市需求旺盛。然而，若台灣的房貸利率持續上升，會直接造成購房負擔增加，貸款需求減少，資金流動性也會受到一定程度的抑制。

台灣貸款利率與資金配置不均衡

台灣的房市貸款利率，雖然與其他國家相比較為穩定，卻因為市場結構的問題而形成了資金配置的偏差。根據政府資料顯示，台灣的房貸市場占總放款的比重高達37.49%。這表明，在台灣的金融市場中，有大量資金被鎖定在不動產市場，而相對的，其他產業所能獲得的資金卻較為稀缺。這樣的資金配置不僅讓房市過於集中，還導致了其他行業資金短缺的問題。

當大量資金流入房市時，會進一步推高房價，形成市場失衡。企業在面對資金成本上升的情況下，可能會縮減擴張規模，抑制了其他領域的發展。這樣的資金流動性困境，不僅影響到房市，還會引發更廣泛的經濟問題。

貸款利率上升對購房需求的抑制

貸款利率對於購房需求的抑制作用是顯著的。當利率上升時，貸款人需要支付更高的利息，這將直接增加購房的總成本，抑制了潛在購房者的需求。這樣一來，市場上的購房需求會減少，房價增長勢頭會放緩，甚至可能出現回落的現象。

對於貸款購房的家庭來說，隨著貸款利率上升，償還貸款的壓力也會相應增大。特別是在利率上升的初期，一些家庭可能會選擇放棄購房，或推遲購房計劃，這使得房市的需求端受到抑制，進而影響房價和資金流動性。

利率上升對資金流動性的影響

資金流動性是指資金在市場中的流轉速度和效率。貸款利率的上升直接會影響資金流動性，因為提高了借款成本，抑制了貸款需求，也使得部分資金被迫停留在銀行體系中，未能流入其他行業，從而導致市場資金的緊張。

具體來看，當銀行提高貸款利率時，民眾和企業的借款意願會下降，導致銀行的貸款需求減少。這樣一來，銀行會持有大量閒置的資金，這些資金未能有效地流入市場，從而形成資金的流動性困境。對於房市來說，這樣的情況將抑制資金流入購房市場，進而降低房市的活躍度。

央行如何影響房市的資金流動性

央行是貨幣政策的制定者，其利率政策對資金流動性有著直接影響。當央行提高基準利率時，銀行的貸款利率也會相應上升，這會使得借款變得更加昂貴，抑制了購房需求，從而影響房市活躍度。

此外，央行的政策調控還會影響到市場上的資金成本。假設央行加息，那麼除了房貸外，企業的融資成本也會提高，這會使得企業資金更加緊張，進而影響到其他行業的發展。因此，央行的利率政策不僅影響房市，還會影響整體經濟的資金流動。

政府如何改善資金流動性問題

為了改善資金流動性不足的問題，政府可以採取一些有效的政策措施：

降低貸款利率： 政府可以通過降息或其他金融手段，減少民間的借貸成本，促使更多資金流入市場，改善資金流動性。這樣不僅有助於促進房市需求，還可以帶動整體經濟的增長。
資金分流： 政府可以加強對其他行業的資金支持，減少資金過度集中在房市的情況。例如，可以提供優惠政策，鼓勵企業融資，減少資金對房市的依賴，從而達到資源的合理分配。
促進資金市場開放： 進一步開放資金市場，促進外部資金進入，這樣能夠加大資金流動性，提高資本的使用效率，並改善台灣的資金配置問題。

房地產政策的建議

完善房屋稅制度，減少囤房行為

台灣的房地產市場長期處於高房價與高空屋率並存的現象，這與房屋稅制度的不完善密切相關。現行的房屋稅制度計算方法與市價脫節，並且缺乏足夠的激勵機制來防止囤積空房。由於稅率過低，加上計算基礎以建材和折舊為主，而非市場價格，讓囤積房屋的成本相對較低，這導致大量資本無所不在的流入房市，進一步推高房價，並且抑制市場的流動性。

因此，建議政府應該進一步改革房屋稅制度。具體來說，可以將稅基調整為根據市場價值來計算，並且提高房屋稅率，特別是對於擁有多處空置房屋的業主，應加強課徵力度。這樣不僅能提高持有成本，從而減少投機性購房和囤房行為，還能促進空置房屋的釋放，增加市場的供應。

提高房貸利率透明度，促進合理融資

房貸利率是購房成本中的重要部分，直接影響到房市的需求和價格。台灣的房貸市場雖然相對穩定，但仍然存在一些問題，包括銀行的貸款利率結構不夠透明，某些銀行可能會提供過低的貸款利率，導致部分購房者無法正確評估自己的負擔能力，從而造成房市的過度繁榮和泡沫風險。

因此，建議政府能夠加強對房貸利率市場的監管，要求銀行提供更為清晰和透明的利率信息，並強化對金融機構的資本管理規範。此外，政府可以積極推動金融業者的利率市場化，打破現有的利率壟斷，使房貸利率更具競爭力，並且能夠更合理地反映市場的風險。

鼓勵長期租賃市場的發展

在台灣，擁有自住房屋仍然是大多數人的生活目標，但隨著房價的不斷上漲，越來越多的年輕人無法負擔購房，開始轉向租賃市場。然而，由於市場上短期租賃及中介行業存在諸多亂象，導致租金上漲過快且無法提供穩定的租賃服務，這使得租賃市場的規模無法得到有效擴展。

因此，政府應該積極推動長期租賃市場的發展。一方面，可以通過稅收優惠或土地供應政策，鼓勵開發商建設租賃性住宅，增加租賃市場的供應。另一方面，應加強對租賃市場的管理，規範租金定價機制，避免價格的過快上漲，保護租戶的利益，促進房屋租賃市場的健康發展。

鼓勵合理的土地使用與開發

台灣土地資源相對有限，而過度的城市化和土地開發，往往會導致資源的過度集中，進而推高土地價格，對房價造成負面影響。因此，合理的土地使用與開發政策是有效解決高房價問題的關鍵之一。

建議政府能夠在保護生態環境和可持續發展的前提下，合理規劃土地開發。具體來說，可以進一步調整土地使用政策，推動高密度住宅區和商業區的開發，降低不必要的農業或空置土地的佔用，讓土地資源得到更有效的配置。此外，政府還應加強對土地投機的管制，避免不動產商以囤積土地為手段，推高市場價格。

促進房市透明化與數據公開

透明化的房市能夠有效降低市場的不確定性，並且能夠給購房者提供更加清晰的參考依據。台灣的房市中，仍然存在信息不對稱的情況，特別是在房價的公正性和透明度方面，這使得投資者和消費者無法做出明確的市場預測，進而影響購房決策。

為此，建議政府加強房市數據的公開與透明，推動更完善的房價實時監控系統，讓房地產市場的數據更加公開，並要求不動產商定期公開物業的銷售價格和交易信息，讓市場參與者能夠獲得及時的資訊，進而提升市場的透明度。

優化購房補貼政策，幫助年輕人進入市場

隨著房價的上漲，年輕人對於購房的壓力越來越大，尤其是首購族群，面臨的首付款和貸款負擔沉重。政府應該針對年輕人推出更多的購房補貼政策，從而幫助他們更輕鬆地進入房市。

例如，政府可以針對首次購房者提供低利率貸款、首付款補助等優惠政策，幫助年輕家庭降低購房成本，增加他們的購房能力。此外，可以優化目前的租賃市場，推出更多的公共租賃住宅，讓年輕人有更多的住房選擇，緩解購房壓力。

未來展望

改革房屋稅制

一個有效的房屋稅制應該基於市場價值，而非建材和折舊來計算。台灣需要調整房屋稅基，改為根據市價來計算，從而使得持有成本上升，促使房主釋放空置房屋，增加市場流動性。

降低房貸依賴度

政府應該針對房貸市場進行規範，降低不動產貸款對總放款的比重。這樣可以減少資金集中於房地產，並將資金分配到更具生產力的行業中，從而提高整體經濟的活力。

增加空置稅與市場透明度

應該設立空置稅，以促使空置的房屋釋放出來，並將其投入到市場中。與此同時，政府應加強對房市的監管，增加市場透明度，讓價格更加接近市場實際需求。

結論

台灣的房地產市場在高房價和高空屋率並存的情況下，顯示出市場的結構性問題，這些問題需要從房屋稅制、貸款利率、土地開發、租賃市場等多方面入手來解決。政府應該針對現有問題，提出更為科學和合理的房地產政策，促進房市的健康發展。從完善稅制、推動合理融資，到鼓勵長期租賃市場發展，這些政策將有助於平衡房市供需，降低房價，並提供更多的住房選擇，讓台灣的房市能夠走向更加健康和可持續的發展道路。

台灣的房地產市場在高房價與高空屋率的背後，存在著市場機制失靈的問題。低房屋稅和低貸款利率加劇了這一現象。為了促使市場更加健康，政府應該提高房屋的持有成本，並調整政策以促使資金流動，減少對房地產的過度依賴。只有通過這些措施，台灣的房市才能夠實現更加合理和可持續的發展。