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公益出租 vs 自住：如何最大化房屋稅減免？

作者：管理員於 2025-02-14

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囤房稅2.0自去年7月起施行，對多屋族實行差別稅率，稅率根據房屋數量從2%至4.8%不等。若房東將房屋出租並申報租賃所得達當地租金標準，可適用較低稅率（1.5%~2.4%），減輕稅負。台中市的2023年租金標準為房屋評定現值的22%，房東需報告租賃所得達此標準才能享受優惠。此外，若房東將房屋供公益用途或用作社會住宅，可獲得1.2%的優惠稅率。房東需在每年房屋稅開徵前40天向當地稽徵機構申請，並提供租賃契約書作為證明，並於5月申報綜合所得稅時報告租賃所得，才能確保適用較低稅率。這項政策旨在促使多屋族將空置房屋投入市場，增加租賃房源，並有效緩解住房供需不均的問題。

公益出租 vs 自住：如何最大化房屋稅減免？

文章概述

隨著房地產市場的變化與政府政策的逐步調整，台中市於2024年正式施行的囤房稅2.0（房屋稅差別稅率新制）對於多屋族房東而言，無疑是一項重大的影響。該政策旨在抑制過度囤積房產並鼓勵房屋的有效使用，特別是通過出租來增進市場流通性。根據新的稅制，擁有多處房產的房東將面臨更高的房屋稅，稅率區間從2%到4.8%不等，並根據其持有房屋的數量進行差別徵稅。然而，這項新政策也並非單純增加稅負，對於符合一定條件的房東，還可以通過出租並申報租賃所得來降低稅負，享受相對較低的稅率（1.5%~2.4%）。此外，房東若將房屋出租給公益機構或用於社會住宅，還能進一步享受1.2%的優惠稅率，達到更輕的稅負。

在這篇文章中，我們將深入探討囤房稅2.0的主要內容、其對房東的影響、如何通過出租減少稅負，以及房東可以如何利用政策中的各種優惠來達到稅收優化。我們還將介紹房東在申報過程中常見的問題及解決方法，並對政策的背景、目標以及未來可能帶來的影響進行深入分析。透過此篇文章，我們希望能為所有房東提供實用的資訊與建議，幫助他們在新稅制下做出更明智的選擇，減少稅務壓力，同時促進社會的公平與房地產市場的健康發展。

背景說明

隨著台灣房地產市場的逐漸升溫，政府對於囤房族的政策逐漸加碼，意圖抑制過度投機炒作，並推動合理的住房分配。台中市政府地方稅務局於2024年宣布，房屋稅差別稅率新制（俗稱囤房稅2.0）自2023年7月起施行，針對「非自住住家用房屋」施行2%~4.8%差別稅率。該政策的目的是鼓勵擁有多處房產的房東將房屋出租，並進行合理的納稅。

新政策的主要目標

減少房市炒作，促進房屋合理流通。
提高多屋族的稅負，尤其是未出租或非自住的房屋。
鼓勵房東將房屋出租，從而提高社會住宅的可用性。

新政策簡介

台中市於2024年7月正式實施的囤房稅2.0政策，是政府為了抑制過度囤積房產並促進住房資源合理流通而推出的重要措施。這一政策的核心目的是加強對多屋族的稅收徵管，並鼓勵房屋的出租或轉作社會住宅使用，以解決市場上日益嚴重的住房問題。囤房稅2.0的主要特徵之一就是對持有多處非自住住家用房屋的房東，根據其擁有的房產數量，設定差別稅率，進而提高其稅負。

政策的核心內容

根據囤房稅2.0新制，對房屋所有人而言，主要的改變體現在以下幾個方面：

差別稅率的設計：
- 因應房屋擁有數量的不同，稅務局設計了差別稅率。對於持有兩戶以上非自住住家用房屋的房東，稅率會逐步提高，最終可達到4.8%的高稅率，這對於多屋族來說將形成較大的稅收壓力。這一政策的目的是透過高稅率來促使多屋族將空置的房屋投入市場，避免資源浪費，並促進房屋的有效利用。
租賃所得申報的激勵：
- 為了減少多屋族的稅負，政策設計了一條可行的路徑——將房屋出租並且申報租賃所得達到當地的租金標準。根據台中市2023年度的標準，租賃所得需要達到房屋評定現值的22%，例如一個100萬元評定現值的房屋，房東若能報告22萬元的租金收入，則可享有較低的房屋稅稅率1.5%~2.4%，相較於未出租的高稅率，這是一個有效的減稅途徑。
公益出租和社會住宅的稅率優惠：
- 對於願意將房屋提供給公益機構或用於社會住宅的房東，囤房稅2.0還提供了1.2%的優惠稅率。這一措施旨在進一步鼓勵房東將空置的房屋用於社會福利事業，幫助政府解決低收入群體的住房需求。這樣的優惠政策不僅能減少房東的稅負，還能對社會大眾產生積極影響，改善住房資源的配置。
較為寬鬆的申報和操作流程：
- 儘管囤房稅2.0設計了更高的稅負，但政府也為房東提供了一些減稅選項，並且設立了較為簡便的操作流程。房東需要在每年房屋稅開徵40日前向當地稽徵機關提出申請，並提供租賃契約書作為證明材料。在5月進行的綜合所得稅申報時，房東須報告其租賃所得，才能確保適用較低的稅率。

政策的背後動機

囤房稅2.0的推出是政府應對台灣房市過度投機現象的長期措施。隨著房價的攀升，許多房屋被用作投資工具，而非居住用途。這導致了市場上的空置房屋增多，無論是對於需求高漲的購房者還是對於租客而言，都造成了不必要的困擾。政府通過設立差別稅率、鼓勵出租及公益出租等手段，意圖減少過度炒作的行為，並將房地產市場資源更公平地分配給有需要的人群。

差別稅率與囤房稅2.0

囤房稅2.0的核心在於對持有多處房產的房東實行差別稅率，目的是讓多屋族的房屋負擔變得更為沉重，從而促使其將未出租的空置房屋進行有效利用。這樣的設計不僅能夠減少房產投機，也能讓更多房屋流入租賃市場，減少市場的住房短缺問題。根據房屋所有人持有的房屋數量，政府設置了不同的稅率，這樣的差別化徵稅方式將會根據每個房東所持有的房產數量與用途，產生不同的稅收影響。

1. 囤房稅2.0差別稅率的設計

囤房稅2.0依據房屋所有人的房產數量分為不同的稅率層級，從2%至4.8%不等。具體來說，房東所擁有的房屋數量越多，稅率也會逐漸上升。此外，若房東的房產未作自住用途或未出租，則會被視為「囤積房屋」，將適用較高的差別稅率。這樣的措施旨在打擊過度囤積房屋並促使房東將多餘的房屋投入市場流通。

房屋所有數量	差別稅率	備註
1戶 (自住房屋)	1.2%	這些房屋主要是自住用途，不受囤房稅影響。
2戶及以上	2%~4.8%	持有更多房屋的房東，稅率隨房產數量上升。
多處房產	最高4.8%	多屋族將面臨最重的稅負，激勵其出租或出售。

2. 稅率變動與房屋擁有數量的關係

對於房東而言，擁有房屋數量與稅率直接相關。政府的設計初衷是通過稅負加重的方式，促使房東將多餘的房屋進行出租或出售，減少房屋的空置率。具體來說：

1戶房屋（自住用途）：若房屋僅用於自住用途，房東將可適用較低的1.2%的稅率，這是囤房稅2.0的最低稅率，旨在鼓勵民眾自住，不作為投資或囤積。
2戶及以上：當房東擁有兩戶以上的房屋時，根據所持有房屋的數量，稅率會逐步提高，從2%起始，最高可達4.8%。這一設計的目的是針對多屋族，增加其持有房屋的稅收負擔，從而促使其將空置房屋進行出租，減少不必要的資源浪費。
多處房產（高稅率）：對於擁有大量房屋的房東，其稅率將被設置為最高4.8%。這樣的高稅率設計是為了避免大規模的投機行為，並激勵房東出售或出租過多的房產，從而改善市場上的供應與需求關係。

3. 房屋出租所得申報可享較低稅率

為了減少房東的稅負，囤房稅2.0政策設計了出租所得申報減稅措施。若房東能夠將房屋出租並且申報租賃所得達到當地租金標準，則可以享受較低的稅率（1.5%~2.4%），這比未出租房屋的高稅率（2%~4.8%）要低得多。這一措施不僅能減輕房東的負擔，同時也有助於將更多房源投入市場，增加可用的租賃房屋。

例如，假設某房屋的評定現值為100萬元，台中市2023年房屋租金標準為22%，房東必須報告至少22萬元的租金收入，才能夠享受較低的稅率。

4. 公益出租與社會住宅優惠稅率

另外，對於有意將房屋供公益機構或用作社會住宅的房東，囤房稅2.0還提供了1.2%的優惠稅率。這一優惠措施旨在鼓勵房東將空置房屋用於公共福利事業，特別是提供低收入家庭的住房需求。這樣不僅能減少稅負，還能對社會大眾帶來積極的影響，幫助解決台灣面臨的住房問題。

5. 稅率變動的具體影響

持有房屋數量	適用稅率	稅負影響
自住1戶	1.2%	房東負擔較輕，僅對自住房屋徵收最低稅率。
2戶	2%	若持有兩戶房屋，稅率開始上升，對房東構成較大負擔。
3戶及以上	3.5%~4.8%	房東的稅負將根據所持有房產數量而增加，稅率可高達4.8%。
公益出租/社會住宅	1.2%	房東將獲得最低優惠稅率，支持公益用途的房東減少稅負。

6. 囤房稅2.0的長期效果

這樣的稅率差異設計，預計將對房東的行為產生顯著影響：

多屋族轉型為出租房東：房東若希望減少稅負，將會更有動力將空置的房屋出租，這將有效增加租賃市場的房源。
資源更有效分配：這項政策的實施將促使房屋市場資源更有效分配，避免房產過度集中於少數人手中，並促進住房資源的公平分配。
對年輕人的幫助：隨著更多房屋進入租賃市場，年輕人將能夠更容易租到價格合理的住房，解決他們的住房困境。

如何降低稅負？

出租並申報租賃所得

若房東希望減輕稅負，最直接的方式就是將房屋出租，並申報租賃所得達到當地租金標準。例如，根據2023年度的標準，台中市的房屋租金標準為房屋評定現值的22%。如果某房屋的評定現值為100萬元，房東必須申報至少22萬元的租金收入，才能享有較低的稅率（1.5%~2.4%）。

公益出租與社會住宅優惠

對於想要進一步降低稅負的房東，另一個選擇是將房屋供公益出租或用作社會住宅。這樣可以享有最高的稅率優惠，即1.2%的稅率，比一般的租賃所得標準還低。這對於有意支持社會福利事業的房東來說，是一個值得考慮的選擇。

囤房稅2.0的差別稅率設計，通過對多屋族的高稅收徵管與鼓勵出租的政策，不僅能夠促使房東將空置的房產投入市場，也將幫助改善台灣的住房供應狀況。對於有多處房屋的房東來說，這無疑是一項重要的挑戰，但也是一個促使市場健康發展的良機。

Q&A

Q：房東如果希望享受較低的囤房稅2.0稅率，應該如何申請？

A：為了申請較低的稅率，房東必須在每年房屋稅開徵40日前向當地稽徵機關提出申請，並提供租賃契約書作為證明材料。這意味著，如果你希望享受較低的稅率（1.5%~2.4%），需要先將房屋出租，並且確保租金達到當地租金標準。房東在每年5月申報綜合所得稅時，也需要報告租賃所得達到當年政府公告的租金標準，這樣才能夠在當年房屋稅開徵時適用較低的稅率。如果申請的文件或所得未符合標準，可能會失去享受低稅率的資格。

Q：房東如何計算租金標準，以確保申報的租金符合要求？

A：台中市2023年度的房屋租金標準為房屋評定現值的22%。這意味著，房東需要知道自己房屋的評定現值，然後根據這個數字來計算年度租金收入。例如，如果某房屋的評定現值為100萬元，那麼租賃所得至少應達到22萬元，才能符合申報要求，享受較低的稅率。房東可以查詢台中市或其他地區的官方公告，了解具體的租金標準，以確保租賃所得符合要求。

Q：房東如果將房屋出租給公益機構或用於社會住宅，該如何申請並享受優惠？

A：若房東將房屋出租給公益機構或將其用作社會住宅，便可享受1.2%的優惠稅率。為了確保能夠享受此優惠，房東需要向當地稅務機構申報，並遵循相關程序進行申請。首先，房東需要提供房屋出租的相關資料，如租賃契約書等，並證明房屋確實是提供給公益用途或作為社會住宅使用。經過審核後，房東即可享受1.2%的優惠稅率，進一步減輕其稅務負擔。需要注意的是，這類申報需要在每年房屋稅開徵前提交，以確保及時享受優惠稅率。

Q：如果房東未能達到租金標準，會對稅率產生哪些影響？

A：如果房東未能達到政府公告的租金標準，則無法適用較低的稅率，房屋稅將按較高的差別稅率徵收。例如，對於未達標的租金收入，房東將無法享受1.5%~2.4%這一範圍的稅率，而是可能會被徵收2%至4.8%不等的較高稅率。這意味著，房東若未按標準出租或報告不足的租金收入，將面臨更高的稅務負擔。因此，房東應該仔細計算租金收入並確保租賃所得達到政府的要求，以避免不必要的稅負。

Q：房東如何確保在申報過程中不會犯錯，避免後續的麻煩？

A：為了確保申報準確無誤，房東應該依照政府的要求，詳細閱讀相關的申報指南，並確保所提交的資料真實且完整。首先，確保房屋的評定現值清楚明確，並計算出符合要求的租金收入。其次，房東應該提前向當地稅務機構了解是否需要提供其他相關文件，如租賃契約書或其他證明材料。最後，若有任何疑問，建議向稅務專業人員諮詢，避免因為疏忽而錯過優惠稅率或受到額外的罰款。

Q：如果房東錯過了申報期限或未能按時提供相關資料，會有什麼後果？

A：如果房東未能按時向稅務機構申報，可能會失去享受較低稅率的機會，且會按照更高的差別稅率徵稅。此外，若遲交或未提供必要資料，稅務機關還可能會對房東處以罰款，並加重其負擔。因此，房東應該嚴格遵守申報時間，並提前準備好相關資料，確保能夠按時完成房屋稅的申報。

Q：房東如果沒有租賃契約書，是否仍可以享受低稅率？

A：租賃契約書是房東申報較低稅率的重要依據。如果房東未能提供租賃契約書，則可能無法享受較低的稅率。房東應盡早與租客簽訂正式的租賃契約，並保留相關證據以便於申報。如果房東因特殊情況無法提供契約書，應儘早向當地稅務機構諮詢，了解是否有替代方案或臨時措施。

觀點建議

政策的影響，囤房稅2.0的實施對多屋族來說，將大大增加其持有未出租房屋的稅負，這可能促使房東更願意將空置房屋出租或轉換用途。然而，這樣的政策可能會對部分中小型房東造成一定的經濟壓力。出租與公益出租的選擇對於房東而言，將房屋出租是減輕稅負的有效方式，而選擇公益出租則能進一步減少稅負並同時為社會貢獻。建議房東根據自身情況，選擇最適合的出租模式，以達到經濟與社會雙贏的局面。

結論

囤房稅2.0的施行對多屋族而言是一項挑戰，但同時也是一個減少稅負的機會。房東若能及時了解並利用租賃所得申報或公益出租優惠，便能有效降低自己的房屋稅負。對於那些不打算出租房產的房東，則需要在稅務負擔上有所準備，避免因為政策的變動而感到措手不及。希望這些政策能夠達到政府的初衷，促進社會住房資源的公平分配，並改善台灣的房地產市場環境。