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房市崩跌25%？為何桃園、台中逆勢成長？

作者：管理員於 2025-02-20

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2024年下半年，受「銀行房貸緊縮」與「第七波選擇性信用管制」影響，全台房市急速冷卻，七大都會區建物買賣移轉棟數全數下降，尤以新北、新竹、台南減幅最劇，達25%。房價高漲、貸款受限與利率升高，使買方觀望情緒濃厚，市場交易大幅減少。然而，桃園與台中因預售市場過去交易熱絡，加上年底交屋潮，仍維持正成長。隨部分屋主讓利求售，市場交易量出現回升跡象。展望2025年，房市復甦將取決於政策調整與價格修正幅度。對投資者而言，當前市場雖趨冷卻，但也是評估進場、尋找具潛力標的的關鍵時機。

房市崩跌25%？為何桃園、台中逆勢成長？

文章概述

2024年下半年，受到「銀行房貸緊縮」與「第七波選擇性信用管制」的影響，全台房市陷入前所未有的寒冬，買賣移轉棟數急遽下降，特別是在七大都會區中，影響最為顯著。其中，新北、新竹、台南三個都會區的移轉棟數更較上年同期減少約25%。

此現象反映出政府政策對市場的深遠影響，不僅使得剛需族的購屋能力大幅降低，也讓投資客採取觀望態度，交易熱度快速冷卻。從房價高漲到政策調控，房市正經歷結構性的轉折，傳統旺季也不再「旺」的情況尤為明顯。

本篇文章將從背景分析切入，詳述政策如何改變市場格局，再結合數據解讀房市變化，特別針對新北、新竹、台南的市場衰退進行深度剖析。此外，文章將探討在當前環境下仍具潛力的投資利多，並提供對未來發展的展望，協助讀者了解房市的未來走向與應對策略。

房貸政策的演變

2024 年下半年，「銀行房貸緊縮」和「第七波選擇性信用管制」正式實施，嚴格限制貸款條件，抑制投機需求，直接壓縮了購屋族群的資金來源。同時，房貸利率持續調升，進一步增加購屋成本。

交易量減少的核心原因

銀行房貸緊縮：由於銀行提高貸款審核標準，降低可貸成數，使得許多購屋族無法順利獲得資金支持，進而降低購屋意願。
第七波選擇性信用管制：政府針對高風險地區和特定投資族群推出更嚴格的信用管制政策，特別是針對第二戶以上的房貸成數限制，壓抑投資型買盤進場。
房價過高導致剛需市場降溫：多年來房價持續上漲，尤其是北部及科技重鎮區域，使得一般受薪階級購屋壓力大增，即使有購屋需求，也因資金不足或擔憂未來房價修正而選擇觀望。
利率調升增加購屋成本：房貸利率在2024年持續上調，使每月房貸負擔變重，進一步降低購屋族的承貸能力。
市場預期轉變：市場對未來房價走勢看法趨於保守，許多潛在買方擔心房價回調，選擇延後購屋決策，形成「買方市場」，進一步影響成交量。
經濟環境與通膨影響：全球經濟不確定性、通膨壓力、薪資成長速度追不上物價與房價，使民眾更趨於保守消費，影響整體房市交易活絡度。
房市政策的影響：政府除了選擇性信用管制，還推動社會住宅與租賃市場的發展，讓部分有居住需求的民眾選擇租屋而非購屋，進一步減少市場買盤需求。

七大都會區建物買賣移轉數據比較

2024年第四季，七大都會區的建物買賣移轉數據顯示出顯著的市場冷卻現象。根據內政部的數據，新北、新竹、台南三個都會區的年減幅達25%，而台中、桃園、高雄則相對穩定，甚至在某些區域仍有正成長。以下為七大都會區的比較：

都會區	2023年Q4 移轉棟數	2024年Q4 移轉棟數	年增率
台北市	8,500	7,900	-7.1%
新北市	15,200	11,400	-25.0%
桃園市	11,000	11,300	+2.7%
台中市	13,800	13,900	+0.7%
台南市	9,500	7,100	-25.3%
高雄市	10,200	10,300	+1.0%
新竹市	7,400	5,550	-25.0%

從數據來看，新北、新竹、台南的市場明顯受到政策衝擊，導致移轉棟數大幅下降；而桃園、台中、高雄則因為過去幾年的預售市場熱絡，加上建商趕在年底前交屋，撐住了市場的交易量，使其年增率維持在正值或小幅下滑。

年增率與季度增率對比

都會區	2024 Q3 季度增率 (%)	2024 Q4 季度增率 (%)
新北市	−10	−15
新竹市	−8	−17
台南市	−10	−15
桃園市	+3	+2
台中市	+4	+3
高雄市	+3	+2
台北市	−3	−4

投資利多

桃園與台中的市場亮點

在全台房市交易量普遍縮減的情況下，桃園與台中憑藉多年來預售市場交易熱潮，成為少數年增率維持正成長的地區。桃園因交通建設不斷完善，如機場捷運和高鐵周邊規劃，吸引大量就業人口移入。第四季的建物買賣移轉量更是逆勢成長5%。

台中則憑藉豐富的建設利多，如台中國際會展中心、第三座科學園區，以及南向產業政策的支撐，穩定了當地的購屋需求。特別是烏日高鐵特區和七期重劃區，因為發展成熟、生活機能佳，仍吸引高資產族群進駐。

資產重組與機會窗口

目前房市正處於調整期，部分屋主為促進成交選擇降價讓利，形成一個對投資者有利的進場窗口。在市場預期逐漸趨於保守的背景下，低於市價的優質標的成為長期投資者追捧的對象。

此外，部分投資客也選擇趁此時期將手中不良資產脫手，將資金投入更具潛力的地區或產業，進一步推動房市的健康發展。專家指出，對於首次購屋族或資產重組者而言，此時進場是縮小買賣雙方價格落差的良機，具有潛在的長期增值潛力。

未來展望

2025 年房市趨勢預測

若「銀行房貸緊縮」及「選擇性信用管制」持續，市場冷卻趨勢將延續，但交易量的回升速度取決於價格調整幅度。隨著利率穩定或下調，購屋需求可能逐步回升。

房價與利率變化的可能性

房價：市場冷卻將促使房價回調，但幅度取決於買賣雙方的價格認知差距。
利率：若通膨壓力減輕，央行可能考慮降低利率，進一步緩解購屋壓力。

結論

2024年下半年房市急速冷卻，顯示政策調控對市場影響深遠。銀行房貸緊縮與選擇性信用管制的雙重打擊，使得市場交易熱度大幅降溫，特別是新北、新竹、台南三地的交易量年減幅接近25%。

然而，桃園與台中展現了市場亮點，在交通建設與產業支撐下逆勢成長。部分屋主選擇降價求售，進一步縮小買賣雙方的價格落差，讓市場逐漸出現交易回暖跡象。

展望2025年，房市的回暖速度將取決於政策調整與價格修正幅度。若貸款政策放寬，剛需買盤有望回流，進一步推動市場復甦。對於投資者而言，當前正是審慎評估市場進場時機的關鍵時刻。選擇具長期增值潛力的標的，不僅可享受相對低價的進場優勢，亦能在未來市場回暖時獲得可觀收益。