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桃園老宅值得投資嗎？都市更新帶來的翻倍利潤解析！

作者：管理員於 2025-02-20

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桃園市近年來人口快速增長，成為全台最年輕城市，帶動住宅需求提升。然而，約87.4萬戶住宅中有4萬戶超過50年屋齡，面臨老舊、公共安全隱憂，都市更新成為必要手段。市府推動公辦都更與舊城活化，結合重大建設如航空城計畫、捷運建設及鐵路地下化，提升城市發展潛力。今年桃園住都中心正式成立，負責整合都更項目與培訓專業推動師，吸引民間建商參與。指標性案例如民權路新民立體停車場、中壢新明市場規劃案等，展現市府帶頭推動的決心。都市更新提升土地利用效率，帶動房價與交易量上漲，吸引人口與企業進駐，對不動產市場形成長期利多。透過透明化流程與全程陪伴機制，市府降低居民抗拒心理，強化民間信心，形成良性循環。桃園市都市更新的成功示範，將成為未來房市與城市發展的重要推動力。

桃園老宅值得投資嗎？都市更新帶來的翻倍利潤解析！

文章概述

桃園市作為全台人口成長最快速的城市，正迎來都市更新與舊城區活化的關鍵時期。作為全國最年輕的城市之一，桃園的居住需求與城市規劃逐漸成為各界關注的焦點。隨著人口逼近234萬，老舊社區的更新需求日益迫切。桃園市政府多年來積極推動都市更新，並在2025年進一步加速政策實施，特別是針對舊城區、危險建物如海砂屋等，採取一系列公辦都更與防災型更新專案。

桃園市的都市更新與重大基礎建設計畫密切相關，包括桃園航空城開發計畫、捷運系統建設及鐵路地下化計畫等，這些大型開發專案帶動了區域經濟發展，也提升了房地產市場的吸引力。在這樣的背景下，桃園市住都中心即將成立，成為都市更新政策的關鍵推動者，不僅負責全市更新事業的整合，還將透過都更推動師培訓擴大民間參與力量。

此外，市府過去一年在危老建物更新與舊城區再生上已經取得顯著進展，包括桃園區民權路新民立體停車場公辦都更案的啟動，以及多場針對危險建物的說明會。這些努力逐步提高了民眾的參與度與信心，也讓建商與投資者對桃園都更市場產生濃厚興趣。

背景說明

桃園市人口結構與發展趨勢

桃園市作為全台人口增長的領頭羊，近年來憑藉著良好的地理位置與產業發展，吸引了大量年輕人口遷入。截至2025年，桃園市設籍人口已接近234萬，成為全台最年輕的城市之一。這樣的人口結構不僅為城市帶來了活力，更促進了居住需求的快速增加，從而推動了房地產市場與社區規劃的發展。同時，桃園市憑藉多元化的產業布局與高科技產業的進駐，為人口增長提供了充分的經濟基礎與就業機會，成為吸引外地人口落腳的主要動力。

老舊社區問題概述

隨著城市發展進程的推進，桃園市的老舊建物問題日益凸顯。全市住宅總量約為87.4萬戶，其中屋齡超過50年的老宅數量已超過4萬戶，占比達4.6%。這些老舊建物不僅存在結構老化與海砂屋等公共安全隱憂，也由於巷道狹窄與基礎設施不足，影響了居民的生活品質與安全性。此外，老舊社區的經濟活力逐漸減弱，商業活動停滯，進一步加劇了舊城區的發展困境。

基於上述挑戰，桃園市面臨的都市更新壓力不容忽視。如何在保留歷史文化特色的同時進行舊城區活化，並確保更新計畫能有效解決居民關切的問題，成為市府與民間共同努力的目標。

都市更新政策的推動原因

面對舊城區老化與危險建物增多的現況，桃園市政府自2025年起全面加速都市更新與舊城活化的推進步伐，特別是通過公辦都更政策，以更具計畫性與公正性的方式，重塑城市面貌。市府不僅著力於提升危險建物的安全性，也希望藉此改善舊城區的公共設施，增加生活機能，進一步提升居民的居住環境與整體生活品質。

桃園都市更新的現況與策略

桃園市的都市更新與舊城活化正在全面推進，其現況與策略涵蓋了政策導向、社區參與、危老建物重建、公辦都更模式及民間合作等多方面。市府將都市更新視為解決老舊社區問題、提升居住品質及促進經濟發展的重要手段。以下將分項深入說明桃園都市更新的現況與推行策略。

1. 都市更新的政策導向與目標

桃園市政府在都市更新上採取了多元且有序的政策導向，並設定了以下主要目標：

改善危險建物與老舊住宅，提升居民居住安全性。
增強舊城區的生活機能，促進商業與經濟活動活化。
通過公辦都更示範案帶動民間更新信心，形成滾動式效應。
在保留歷史與文化資產的基礎上，實現現代化的城市再生。

桃園市住都中心即將於2025年成立，該中心將作為政策執行的核心單位，負責都市更新事業的整合與推進。同時，市府也在危老建築防災型更新、公辦都更、舊城區軸帶活化及地區性整體規劃等方面持續深化政策布局。

2. 危老建物的更新與重建

根據市府統計，桃園市約有4萬戶屋齡超過50年的老舊住宅，其中包含許多具有結構安全隱憂的海砂屋與紅單建物。針對這些危險建物，市府推出「防災型都市更新專案」，以提供以下政策誘因來加速重建：

容積率獎勵：危老建物重建可享基準容積的2倍或原容積的1.5倍，吸引更多建商投入更新項目。
簡化程序：針對危險建物，市府降低了更新審核門檻，縮短計畫審核時間，提高效率。
財務支持與補助：為參與都市更新的居民與建商提供財務補助與稅費減免，減輕經濟壓力。

此外，市府還積極舉辦說明會，例如針對正光花園新城（海砂屋社區）及大華八街（紅單建物）進行重建意願書蒐集，目前第一階段已超過50%的住戶同意重建，相關方案已進入財務與建築量體評估階段。

3. 公辦都市更新模式的應用

公辦都更是桃園市都市更新策略中的重要核心，由市府擔任實施者，負責計畫的整體推動與執行。此模式特點如下：

高透明度：市府主導初評、模擬選配、徵求出資者，確保過程公開透明，提升居民信任感。
示範效應：以公辦更新案為示範，帶動民間對都市更新的參與意願與信心。
專業支持：設立駐點單位協助居民了解更新計畫，並提供全程陪伴服務。

近期的指標案例包括：

民權路新民立體停車場都更案：拆除工程接近完成，去年底已公告招商，預計2025年3月底完成投標，並結合舊城再生計畫。
中壢新明市場規劃案：啟動前期規劃，透過市場改造提升商業區價值。
連鎖式都更案（八德大湳+桃合段）：結合多地規劃，形成連鎖效應，提升整體土地價值。

4. 舊城區活化與再生策略

舊城區的巷道狹窄、基礎設施老舊問題，是桃園市面臨的一大挑戰。市府針對舊城區採取「軸帶活化」的策略，針對交通樞紐與重要商圈進行更新，具體措施包括：

公共設施優化：改善排水、供電與道路設施，提升整體區域生活品質。
歷史文化保存：保留具地方特色的建築與景觀，融入現代化設計，形成文化與經濟雙效共贏。
交通樞紐整合：結合捷運建設與鐵路地下化計畫，將舊城區發展融入全市交通網絡中，實現資源共享與發展連結。

5. 民間參與與建商合作

市府通過政策激勵與資源支持，吸引民間業者積極參與都市更新。例如：

提高容積率：為民間主導的都更案提供獎勵，吸引建商投資大型開發項目。
市場化機制：針對高潛力地段進行公開招商，與優質建商合作，實現雙贏。
擴大更新量能：2025年預計舉辦4場都更推動師培訓，強化專業人員能力，進一步擴大民間參與的深度與廣度。

都市更新效益對比

都市更新是一項全面提升城市功能與居住品質的長期投資。針對桃園市的都市更新，效益可以從經濟發展、公共安全、環境改善、社會整合等多個面向來分析。在公辦都更模式與民間合作的推動下，更新效益明顯放大，帶動了舊城區活化、建築重建、土地利用效率提升及投資吸引力增加。以下以表格式方式進一步對比分析桃園市都市更新的多重效益。

效益面向	實施前現況	實施後改善	對城市的影響
公共安全	- 老舊建築物結構不穩（如海砂屋） - 防災能力不足，易受地震與火災威脅。	- 危老建物重建後結構更穩固，防災能力提升。 - 提供更多避難空間與安全設施。	- 居民安全感提升，減少災害損失，提升居住信心。
經濟發展	- 舊城區商業活力不足，租金與交易量低。 - 土地使用效率不佳，閒置土地多。	- 引入新建築物與商業設施，吸引人流與投資。 - 與重大建設（捷運、鐵路地下化）結合提高土地價值。	- 商業活動增加，房地產價格上漲，吸引更多企業與建商投資。
環境改善	- 巷道狹窄，基礎設施老舊（排水系統、電力供應不穩）。 - 綠地與公共空間不足。	- 道路拓寬與基礎設施升級。 - 規劃更多綠地與開放空間，改善生活環境質量。	- 城市形象提升，居民生活品質提高，吸引年輕族群回流與定居。
土地利用效率	- 容積率利用不足，老舊建物空間規劃不佳。 - 部分地區閒置率高，利用效益低。	- 透過容積獎勵引導重建，土地空間利用更有效率。 - 改善建築密度與功能分區規劃。	- 增加土地產值與稅收，釋放更多經濟發展潛力。
社會整合	- 社區居民對都市更新信任感不足。 - 公共參與機制不完善，意見整合困難。	- 公辦都更示範案增加居民信心，提供透明且陪伴式的執行流程。 - 居民參與度提升，形成社區凝聚力。	- 減少都市更新爭議，促進社會和諧，提升整體居民的生活滿意度。
文化保存	- 部分歷史建物與文化資產未被妥善利用或面臨拆除危機。	- 結合舊城活化，保留歷史建築外觀與文化特色，並融入現代設計。	- 保存地方特色，吸引觀光資源，實現文化與經濟雙贏。

桃園市的都市更新效益對比表明，通過系統性規劃與政策支持，老舊社區轉型為具備現代化功能與特色的區域成為可能。這不僅提高了城市整體競爭力，也使居民享受到安全、便利與舒適的生活環境，形成一個兼顧經濟、環境與社會發展的良性循環。

投資利多

交通建設與重大開發計畫的帶動

桃園航空城計畫：帶動周邊地區的商業與住宅發展。
桃園捷運系統建設：提高區域連通性，促進地區升值。
鐵路地下化計畫：減少市區交通壅塞，創造更友善的生活環境。

都更對不動產市場的影響

都市更新對不動產市場的影響可謂深遠且多層次，涵蓋房價提升、交易活絡、土地利用效率增加，以及對城市形象的塑造等面向。以下從多角度詳細分析都市更新如何改變不動產市場結構，並為相關產業帶來的長期利多。

1. 房價提升與區域價值增加

都市更新後，地區的生活機能、基礎設施與整體環境均獲得顯著改善，直接推升當地不動產價格。例如，透過公辦都更改善巷道狹窄、基礎設施老化等問題，新建成的住宅與商業空間品質更高，吸引更多購屋者與投資者，形成房價上漲的趨勢。以下是幾個具體效應：

價格增幅：更新完成後，重建區的房價往往較更新前上升30%至50%，尤其是在捷運沿線、商業中心等高需求地區。
附加價值提升：現代化建築的規劃（如提供更多停車空間、綠地與公共設施）讓房地產具有更高的市場競爭力。

以桃園為例，近期更新的民權路新民立體停車場案，預計引入優質商業與住宅綜合開發，相關地區房價已有初步上升趨勢，並持續吸引高端購買族群。

2. 吸引外來人口與企業進駐

更新後的地區因具備現代化的基礎設施與良好的生活環境，成為外來人口與企業的落腳首選，進一步推動不動產市場需求擴大。

人口效應：都市更新後的區域，如交通便利、商業繁榮且具吸引力的住宅區，往往吸引年輕家庭與專業人士進駐，帶動區域人口成長。
企業效應：商業更新提升地區經濟活力，大型企業與創業者更願意選址於此，進一步促進寫字樓及商業用地需求。

例如，桃園航空城計畫的推進，結合周邊更新案，吸引了物流、科技與服務業等多元產業的進駐，帶動了土地交易量的快速成長。不僅如此，企業落地還創造更多就業機會，進一步吸引購房需求。

3. 交易活絡與市場健康化

都市更新促進不動產市場交易的活絡化，特別是在老舊區域或閒置地帶。通過更新，不動產市場出現以下變化：

新產品供應增加：更新後的區域引入大量符合現代需求的新建住宅與商業物業，填補市場缺口。
投資需求增加：因更新後的房地產具備升值潛力，吸引更多投資者進入市場，包括國內外的機構投資人與私人買家。
租賃市場成長：更新後的區域吸引更多短期與長期租戶，如學生、上班族與創業者，進一步活絡租賃市場。

以桃園市復興路公辦都更案為例，重建後的住宅與商業單位推出市場，吸引了大量投資買家，帶動了該地區的交易活躍度。同時，租賃市場也受益於更新後的地區環境改善，租金水平穩步提升。

4. 土地利用效率提高

都市更新釋放了舊城區土地的潛在價值，透過更有效的規劃實現土地的最大化利用。以下為幾個主要的改善點：

提升建築密度：更新後的建築普遍具有較高的容積率與更科學的空間規劃，土地利用效率倍增。
多功能性土地規劃：透過混合式開發（如商住綜合建築），實現商業與居住的無縫結合，創造更高的經濟價值。

例如，在八德大湳的連鎖式都更案中，市府通過精心規劃整合多地資源，不僅提升了該地區的土地價值，還提供了更多元化的土地利用選擇，滿足不同層級的市場需求。

5. 公辦都更的政策支持：形成良性循環

桃園市在都市更新的推進上，強調政府與民間的合作，通過政策支持與透明化流程，創造良性循環：

全程陪伴機制：市府從方案初評到招商過程提供全程支持，協助居民解決問題，降低抗拒心理，提升更新參與度。
招商模式優化：通過公開招商吸引優質建商與投資者，確保更新後的項目具有市場競爭力。
激勵措施：針對參與更新的居民與企業提供容積獎勵與財務補助，進一步降低推行難度。

近期桃園住都中心的成立將進一步強化上述機制，並逐步擴展更新覆蓋面，促進更多區域受益於都市再生計畫。

未來展望

桃園都更量能與推進計畫，2025年預計新增多處指標性都更案，涵蓋中壢、八德等重點區域，並透過桃園市住都中心持續盤點潛力基地。政府與民間協作的長期機制建立民間與市府的信任基礎，推動透明化的流程與公平的資源分配，是實現長期都市更新的關鍵。

都更政策落實的風險與對策

風險：居民利益分配不均可能引發抗議。
對策：市府應持續強化溝通與協調機制，並提供更多誘因提升參與意願。

結論

都市更新不僅改善了城市的硬體與基礎設施，還深刻影響了不動產市場的供需結構。房價上漲、人口與企業流入、土地利用效率提升與市場交易活絡，都是更新帶來的多重效益。在市府政策支持與民間參與下，桃園市的都市更新已成為不動產市場成長的重要驅動力，未來更具發展潛力與吸引力。

桃園市透過都市更新與舊城活化，逐步解決老舊建物與公共設施不足的問題，不僅提升了居民生活品質，也強化了城市的競爭力。隨著交通建設與重大開發計畫的持續推動，桃園的都市更新成果將成為其他城市的典範，期待未來更加美好的桃園市容與宜居環境。