最新消息工業用地投資新趨勢：AI與電商的黃金據點
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隨著全球AI與電商產業的蓬勃發展，台灣的工業地產市場正迎來新的高峰期。廠房、倉儲物流等類型已成為工業地產的明星項目，尤其是在食品、生鮮和電商物流的快速擴張推動下，各地區的需求急速攀升。桃園市的大園、平鎮、觀音及科技工業區，以其優越的地理位置和發展潛力，成為投資者關注的焦點。隨著地價不斷攀升，這些區域不僅展現了其獨特的吸引力，更呈現出可觀的投資回報潛力。
AI、電商浪潮帶動台灣第二波工業地產需求
隨著全球AI與電商產業的快速擴展，台灣的工業地產市場正在迎來一波新的高潮。特別是廠房、倉儲物流等類型，已成為目前工業地產的顯學。
全國範圍內，食品、生鮮與電商物流倉儲布局正快速擴展。企業不僅在北、中、南、東各地設立物流點，而且單一分區的建物面積就達到上萬坪起跳。
一、工業地價上漲趨勢與市場行情
2024年6月的調查顯示，台灣主要工業區域中，僅少數地區如大園工業區、平鎮工業區、觀音工業區、桃園科技工業區等，工業地價每坪仍在30萬元以內。然而，大多數工業區的地價已超過30萬元起跳，尤其新北產業專區更高達100萬元每坪。
1.大園工業區
- 地理位置： 大園工業區位於桃園市大園區，地理位置靠近桃園市中心以西，距離桃園國際機場也比較接近，交通便利性較高。
- 未來發展趨勢：
a. 交通擴建計畫：隨著桃園市區域的發展，大園工業區的交通設施和便捷性有望進一步提升，尤其是與桃園國際機場的連接。
b. 產業聚集效應：大園工業區已經有多家大型企業和跨國公司進駐，形成了一定的產業聚集效應，吸引了更多相關產業的投資。
c. 科技與創新：隨著科技產業的發展，大園工業區也會面臨更多高科技和創新型企業的進駐，進一步推動地區經濟發展。
- 建議： 對於每坪30萬元以下的地段，大園工業區因其地理位置和產業聚集效應，是相對適合投資的區域之一。未來隨著交通擴建和產業發展，地價有望進一步提升，投資回報也有機會增長。
2.平鎮工業區
- 地理位置： 平鎮工業區位於桃園市平鎮區，靠近桃園市中心以東偏北，也具有便捷的交通條件。
- 未來發展趨勢：
a. 產業多元化：平鎮工業區不僅有傳統製造業，還吸引了高科技和電子產業的進駐，未來有望產業多元發展。
b. 地區發展計畫：政府對於平鎮地區的發展有計畫性，包括基礎建設的提升和產業政策的支持，有助於吸引更多投資。
c. 供應鏈優勢：平鎮工業區在台灣的供應鏈中佔有重要地位，與鄰近地區形成了良好的產業聚集效應。
- 建議： 平鎮工業區作為台灣重要的工業基地之一，對於每坪30萬元以下的投資來說，具有相對穩定的增值潛力。建議投資者可以考慮長期持有，隨著地區發展和產業需求的增加，有望獲得良好的投資回報。
3.觀音工業區
- 地理位置： 觀音工業區位於桃園市觀音區，靠近桃園市中心以西偏南，同樣地理位置優越。
- 未來發展趨勢：
a. 產業擴張需求：觀音工業區由於地理位置的便利性，逐漸成為電子和半導體產業的重要基地，未來有望繼續擴展。
b. 綠能與科技發展：觀音工業區也積極推動綠色能源和科技創新的發展，吸引更多高科技企業的進駐。
c. 跨國公司投資：吸引了許多跨國公司在此設立生產基地，形成了一定的產業聚集效應。
- 建議： 觀音工業區因其在電子和半導體產業中的重要地位，對於投資者來說具有相當吸引力。尤其是每坪30萬元以下的地段，有機會隨著產業發展而增值，建議投資者可以密切關注地區發展動態，選擇適合自己投資策略的機會。
4.桃園科技工業區
- 地理位置： 桃園科技工業區分佈於桃園市各地，包括中壢、龜山等區域，地理位置依靠桃園市中心以北和東部。
- 未來發展趨勢：
a. 高科技產業集聚：桃園科技工業區以其高科技產業為主，吸引了許多國內外知名企業進駐，未來有望進一步發展和擴展。
b.創新和研發中心：許多企業在此設立創新和研發中心，推動產業技術升級和產品創新。
c.政府支持政策：政府對於科技產業的支持和政策扶持，將進一步推動地區經濟和產業發展。
- 建議： 桃園科技工業區由於其高科技產業的特性，對於投資者來說是一個具有長期發展潛力的區域。每坪30萬元以下的投資，有望在未來隨著科技和產業需求的增長而增值。建議投資者可以考慮長期持有，並密切關注區域的產業發展動態。
總結來說，以上四個桃園市內的工業區域，都有其獨特的地理位置和未來發展趨勢。對於每坪30萬元以下的投資，需要根據自身投資策略和風險偏好，選擇適合的區域和時機進行投資。隨著桃園市整體經濟和產業發展的提升，這些工業區域的地價有望進一步上漲，帶來良好的投資回報機會。
二、長租型、客製化廠辦的新趨勢
面對工業地價上漲的挑戰，企業開始轉向長租型、客製化廠辦的選擇。這些選項不僅能降低購地成本，還能獲得符合特定需求的工業設施。
1.長租型廠辦
長租型廠辦是指企業或租賃者與房地產開發商簽訂長期租約，通常是10年或以上，來租用一整棟或大區域的工業用地及建物。
新趨勢：
- 降低購地成本： 長租型廠辦模式使得企業無需一次性支付高昂的購地成本，僅需支付相對較低的租金，有助於企業在財務規劃上更加靈活。
- 長期穩定收益： 開發商透過長期租約可以獲得穩定的租金收益，降低了對市場波動的敏感度，有利於長期投資規劃。
- 適應市場變化： 長租型廠辦模式使得企業可以根據市場需求和業務發展情況靈活調整使用空間和資源，避免因市場變動而帶來的浪費和成本增加。
2.客製化廠辦
客製化廠辦是指開發商根據特定企業的需求，設計和建造符合其業務運作和技術要求的工業用地及建築。
新趨勢：
- 精準滿足企業需求： 客製化廠辦模式通過提供量身定制的建築設計和設施配置，能夠完全滿足企業特定的製造、物流或研發需求，提高了生產效率和運營效能。
- 增強企業形象： 客製化的廠辦能夠充分體現企業的品牌形象和文化價值，對外展示企業的專業性和創新能力，有助於吸引客戶和投資者的關注。
- 長期合作關係： 客製化廠辦模式往往建立在長期穩定的合作基礎之上，開發商和企業之間可以建立起互信和良好的合作關係，有助於長期發展。
效益
- 降低風險： 長租型和客製化廠辦模式能夠降低企業和開發商在投資和運營中的風險，使雙方在長期合作中獲得穩定的效益。
- 提升資產效益： 企業可以專注於核心業務，並根據實際需求選擇最適合的工業用地和設施，從而提升資產的使用效率和綜合效益。
- 推動地方經濟發展： 長租型和客製化廠辦的發展，不僅滿足了企業的需求，也推動了地方經濟的發展，促進了相關產業和服務業的發展和就業機會。
總結來說，長租型和客製化廠辦模式在當前工業地產市場中具有重要的地位和發展潛力。對於企業來說，可以根據實際需求和戰略規劃選擇最適合的模式，實現風險降低和效益最大化；對於開發商來說，則是提供了一個多元化的商業模式，增強了市場競爭力和長期經營的穩定性。
實例分析：客製化廠辦的成功案例
以山榮資產為例，他們採用長租型、客製化模式，專為企業打造符合其營運需求的工業地產。例如，六福營運中心為瑞健醫療集團打造的醫材研發生產總部，展示了這一模式的可行性和吸引力。
山榮資產：長租型、客製化模式下的工業地產開發
山榮資產作為一個以長租型、客製化模式為核心的工業地產開發商，在市場上展示了其獨特的運作模式和成功案例。特別是他們為瑞健醫療集團（SHL Group）打造的六福營運中心，是一個極好的例子，展示了這一模式的可行性和吸引力。
六福營運中心：客製化醫材研發生產總部
六福營運中心位於某地的工業區內，是山榮資產專為瑞健醫療集團客製化打造的一座大型工業建築物。這座建築物的設計和功能完全符合瑞健醫療集團的營運需求，主要用於醫療材料的研發和生產。
客製化設計： 六福營運中心的建築設計和內部空間配置完全根據瑞健醫療集團的特定需求進行了量身定制。這包括建築結構、設施設備以及安全和環境措施，以確保符合其高度專業和技術性的醫療生產要求。
專屬使用權： 六福營運中心整棟建築物僅由瑞健醫療集團獨享使用，這種專屬使用權保證了企業在工業區內營運的獨立性和效率。這也意味著山榮資產可以通過長期租約獲得穩定的租金收益，同時保持資產的高度運作率。
運營效益： 客製化模式不僅有助於提高企業的運營效率，還能夠減少企業在建設和設施更新上的資本支出。瑞健醫療集團可以專注於其核心業務——醫療材料的創新和生產，而不必擔心設施的日常管理和維護。
市場競爭力： 六福營運中心的成功案例不僅展示了山榮資產在客製化工業地產領域的領先地位，還提升了他們在市場上的品牌聲譽和競爭力。其他企業也會看到這種模式的吸引力，可能會尋求類似的定制解決方案，進一步推動市場需求和投資機會。
總結來說，山榮資產通過六福營運中心展示了長租型、客製化模式在工業地產開發中的優勢和潛力。這種模式不僅為企業提供了高度定制的運營空間，還為開發商帶來了穩定的長期租金收益和市場競爭優勢。
三、北、中、南、東四區倉儲物流中心設點趨勢
目前在台灣各地積極布局倉儲物流中心的企業包括統一集團、全家、全聯、富邦momo、PChome以及韓國電商集團酷澎等。這些企業不僅多點設置，而且單一物流中心的建物面積已超過3萬坪。
1. 統一集團
- 設點趨勢： 統一集團主要專注於北部地區，特別是桃園市的大園區和平鎮地區。這些地區不僅地理位置優越，交通便捷，而且有助於服務大台北地區的市場需求。
- 實際案例： 統一物流中心在桃園大園區擁有大型的物流基地，這裡設有現代化的倉儲設施，以支持其日益擴展的物流網絡和配送服務。
2. 全家、全聯
- 設點趨勢： 全家和全聯在台灣各地都有密集的分布，其倉儲物流中心主要設置在交通便捷的主要城市和工業區，以便迅速滿足全國各地的商品配送需求。
- 實際案例： 全家和全聯的物流中心多數位於台灣北部的工業區和交通樞紐，例如桃園、新竹等地，以便快速響應當地和周邊地區的市場需求。
3. 富邦momo
- 設點趨勢： 富邦momo作為一家以電子商務為主的企業，其物流中心主要集中在主要城市和工業區，以支持其在台灣及亞太地區的商品配送和客服服務。
- 實際案例： 富邦momo在桃園市的龜山區設有大型的物流中心，以便應對其不斷擴展的網購市場需求，同時提高運輸效率和服務品質。
4. PChome
- 設點趨勢： PChome作為台灣知名的電子商務平台，其物流中心設置主要考慮到覆蓋全台灣的市場需求，特別是主要城市和交通便捷的工業區。
- 實際案例： PChome在台灣各地設有多個物流中心，以優化商品分銷和配送效率，例如在桃園和台北等主要城市均有重要的物流基地。
5. 韓國電商集團酷澎
- 設點趨勢： 酷澎作為韓國知名的電商集團，其進軍台灣市場後，積極布局其倉儲物流中心以支持其在台灣的業務擴展。
- 實際案例： 酷澎在桃園市大園區已經建設了多座大型的物流中心，這些中心不僅服務於台灣市場，還能夠有效支持其跨境電商業務，提高運輸效率和客戶滿意度。
總結
這些知名企業在台灣的倉儲物流中心設點趨勢顯示出他們對於地理位置、市場覆蓋和運輸效率的高度重視。他們的設置策略不僅能夠有效支持日益擴展的業務需求，還能夠提升商品配送的速度和服務的品質。隨著電商和物流行業的不斷發展，這些趨勢將繼續影響著台灣的商業地產市場，為投資者和開發商帶來新的機遇和挑戰。
四、結語
隨著AI與電商的蓬勃發展，台灣的工業地產市場正處於快速變化之中。企業和開發商們需要深入了解市場需求，採取適合的策略以應對挑戰和機遇，才能在競爭激烈的環境中脫穎而出。
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圖片來源:維基百科
