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公益出租人 vs 普通出租人：稅賦優惠差異，誰能真正賺到更多？

作者：管理員於 2025-02-24

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公益出租人是一種可享受稅收優惠的房東身份，然而許多房東選擇避免申請成為公益出租人，主要是因為涉及高額的資本利得稅和綜合所得稅。當房東將出租房屋出售時，將無法享受自用住宅優惠稅率，需按一般市場價格繳納土地增值稅和房地合一稅，這使得房東可能面臨較高的稅收負擔。此外，報稅後，房東的租金收入會進入綜合所得稅的計算，可能使他們進入更高的稅級，增加稅務負擔。

然而，成為公益出租人仍有其節稅機會。例如，房東可以享受房屋稅、地價稅和綜合所得稅的優惠，尤其是每月租金收入在免稅額範圍內時，能大幅減少稅務支出。雖然存在風險，未來的稅收優惠和經濟效益使得這一選擇對部分房東仍具吸引力。

公益出租人 vs 普通出租人：稅賦優惠差異，誰能真正賺到更多？

引言

隨著都市化進程的加速，台灣的住房問題日益成為社會關注的焦點，尤其是高房價和租金負擔日漸沉重的情況下，如何改善民眾的居住條件、提升居住正義，成為了政策制定者和房地產市場各方努力的方向。在這樣的背景下，政府推出了公益出租人政策，旨在通過稅收優惠激勵房東將空置房屋提供給需要住房的群體，特別是低收入和中產階層的租客，從而解決部分社會住宅需求問題。

根據政府規定，當房東選擇將房屋出租給符合條件的弱勢族群時，不僅可以減少房屋稅、地價稅及綜合所得稅的負擔，還能獲得更多的政策支持。然而，儘管如此的優惠措施，許多房東仍然選擇不報稅，甚至繼續在灰色區域內進行非法出租，這背後的原因並非單純出於對政策了解不足或對法律規範的不重視，而是與多方面的經濟利益、稅務負擔、房屋買賣的資本利得問題密切相關。

本文將深入探討房東對公益出租人政策的態度，為何即使有多項稅賦優惠，仍有許多房東選擇逃稅或不報稅的原因，並從稅務角度分析公益出租人制度的利與弊。同時，將分析此政策對房東、租客以及整體房地產市場的影響，並提出可行的建議，以期促進更多房東加入公益出租人的行列，從而推動台灣住房市場向著更公平、更健康的方向發展。

為何房東應該成為公益出租人

在現行的台灣住房市場中，房東如果選擇成為公益出租人，將能享受三大稅賦優惠。這些優惠包括房屋稅、綜合所得稅和地價稅的減免，可以大幅減少房東的稅務負擔。根據政府政策，如果房東的租客符合租金補助的資格，則房東可以自動成為公益出租人，並享有這些稅收優惠。

然而，儘管有這些優惠，許多房東仍選擇不申報租金收入，甚至成為黑戶出租人。這背後的原因之一，就是房東擔心出租所得會讓他們進入更高的稅級，並且無法享受土地增值稅和資本利得稅的優惠，從而選擇不報稅。

為何房東避免成為公益出租人

在台灣，儘管政府推出公益出租人政策，試圖透過稅收優惠來鼓勵房東將房屋出租給符合條件的租客，但許多房東仍然選擇避免成為公益出租人。這背後的原因主要來自於幾個稅收障礙和經濟考量，尤其是涉及土地增值稅、資本利得稅和綜合所得稅的問題。

稅收障礙：土地增值稅與資本利得稅

根據現行稅法，如果房東將房屋出租給符合公益出租條件的租客，這些房屋將享有一定的稅賦優惠，包括房屋稅、綜合所得稅和地價稅。然而，一旦房東打算出售這些房屋，他們將無法再適用自用住宅的優惠稅率。具體來說，根據土地增值稅法規定，若房屋被出租，則該房屋將不再符合「自用住宅」的條件，從而無法享有優惠的稅率，而是需要按照一般市場價格來計算土地增值稅。

這一點對於房東來說是非常具有挑戰性的，因為土地增值稅在房地產買賣中占據了相當重要的比例。以一個案例為例，假設房東在某一地區購置了房屋，並成功出租給符合資格的租客，根據公益出租人政策，他將能享受一些稅賦優惠，但如果他決定將該房屋出售，則根據現行法規，他將無法享有自用住宅的土地增值稅優惠，而需按高達20%的稅率計算資本利得，這樣一來，房東可能會面臨高額的稅賦負擔，這是許多房東避免成為公益出租人的關鍵原因。

收入增加後可能進入更高的稅級

除了土地增值稅和資本利得稅外，房東在選擇報稅並成為公益出租人時，還需要將租金收入納入綜合所得稅中。這對一些房東來說是一個顯著的問題，因為他們的租金收入一旦被納入綜合所得，可能會將他們推入更高的稅級。

舉例來說

假設某房東每月出租房屋並獲得租金收入，這些租金收入將被計算在年度綜合所得稅中。如果房東原本的收入處於較低的稅率範圍，將租金收入合併後，可能會將其收入拉高至更高的所得級距，從而面臨較高的綜合所得稅負擔。這對許多房東而言，無疑會增加財務負擔，使他們更傾向於避免申報租金收入，選擇以非法出租的方式來規避這些稅務風險。

因此，房東往往會衡量稅負增加的成本與現有租賃利益之間的平衡，從而選擇逃避稅務申報，繼續維持租賃黑戶的狀態。雖然這樣做可能會面臨法律風險，但對一些房東而言，逃稅的短期利益似乎更為吸引。

稅務分析：公益出租人的節稅機會

對於房東來說，成為公益出租人並申報相關稅務，雖然表面上需要承擔一些報稅的責任，但從長遠來看，這無疑提供了相當可觀的節稅機會。根據我們的試算，選擇成為公益出租人能夠幫助房東節省大量的稅款，尤其是在綜合所得稅和房屋稅等方面。

首先，根據現行法規，公益出租人可以享有每月1萬5,000元的免稅優惠。這一政策對於每月租金收入在一定範圍內的房東來說，無疑是一個利好消息。比如，若房東的每月租金為16,000元，那麼他能夠享有1萬5,000元的免稅部分，超過部分的43%可以扣除為成本，然後再對其餘部分課稅。這樣一來，房東所需繳納的綜合所得稅大幅減少，極大地減少了他們的稅務負擔。

具體案例分析

以新北市為例，若房東每年應納的房屋稅和地價稅合計為7,800元，而他選擇成為公益出租人，那麼他將可以享有相對更低的稅率。這不僅表現在房屋稅上，還包括了地價稅，兩者加起來可節省不少費用。公益出租人的稅收優惠通常會使房東的綜合所得稅減少20%-40%不等，這部分節省的稅金可以直接轉化為更好的經濟效益，讓房東有更多資金運用於其他投資或是生活所需。

舉例來說，假設房東在新北市擁有一處房屋，每月租金收入為16,000元。根據政府對公益出租人的政策，房東可以享有綜合所得稅1萬5,000元的免稅優惠。這樣的優惠意味著，房東在納稅時可以減少不少稅負，尤其是當他們的出租收入接近免稅上限時，這將大幅降低他們的稅務成本。

進一步來說，若房東的房屋每年需要繳納房屋稅和地價稅合計7,800元，而他選擇報稅為公益出租人，他將可享有更低的自用住宅稅率，減少房屋稅負擔。這不僅對房東的財務狀況有顯著改善，還有助於提高他們的投資回報率。

此外，對於房東而言，選擇公益出租人身份並報稅的最大優勢之一就是減少了未來可能面臨的稅務風險。雖然他們需要承擔一定的報稅責任，但如果未來房東選擇出售房產，這些稅務優惠的存在將有助於減少賣出時可能面臨的高額資本利得稅和土地增值稅。

Q&A

1. 房東不報稅會有哪些風險？

如果房東選擇不報稅，他將面臨國稅局的查稅風險。一旦國稅局查出未報稅，房東除了需要補繳所欠稅款外，還可能面臨高額罰款。根據相關法規，罰金可能是補稅額的2至3倍，這對房東而言是一個重大財務負擔。此外，未報稅的行為也會對房東的信用產生不良影響，可能在日後的金融交易中受到限制。因此，逃稅並非一個可持續的長期策略。

2. 什麼情況下房東會自動成為公益出租人？

房東會在特定情況下自動成為公益出租人，無需額外申請。根據目前的規定，如果房東的租客符合政府的租金補貼資格，則房東將自動被認定為公益出租人。這包括租客申請政府提供的租金補貼、符合自建自購住宅貸款利息的規定等。這種自動認定簡化了程序，讓房東能更輕鬆地享受公益出租人帶來的各項稅賦優惠。

3. 公益出租人可以享受哪些稅賦優惠？

公益出租人能夠享受房屋稅、綜合所得稅和地價稅的優惠。具體來說，公益出租人可享有自用住宅的房屋稅優惠，這通常是1.2%的稅率；綜合所得稅方面，月租金收入最高1萬5,000元免稅，超過部分可以扣除43%的租金成本；地價稅方面，也適用自用住宅用地的優惠稅率（千分之2）。這些優惠有助於減少房東的稅務負擔，進而提高房東的經濟效益。

4. 如何成為公益出租人？

成為公益出租人主要有兩種方式：一種是房東自行向相關機構申請認定，另一種則是根據租客的租金補助資格，自動成為公益出租人。只要租客符合租金補貼等條件，房東即可自動獲得公益出租人身份。這一認定方式簡單易行，不需繁瑣的申請程序。

5. 公益出租人有什麼長期的稅務風險？

成為公益出租人可以享受稅賦優惠，但也需要注意一些潛在的長期稅務風險。例如，房東如果在房屋轉手時出售公益出租房產，則無法享受自用住宅的稅收優惠（如「一生一次」的土地增值稅優惠）。此外，隨著房屋價值增長，轉售時可能需要繳納較高的資本利得稅，這會大幅增加房東的稅務負擔。因此，房東在做出是否成為公益出租人的決策時，需全面考慮短期和長期的稅務影響。

6. 如何避免成為公益出租人所帶來的稅務負擔？

對於一些房東而言，為了避免成為公益出租人所帶來的稅務負擔，他們可能會選擇繼續逃稅，或是將租金收入不報稅。這些做法看似能暫時減少房東的稅務負擔，但長期來看，這樣做可能帶來更大的財務風險，因為一旦國稅局進行查稅，將面臨巨額的罰款和補稅費用。最好的辦法是選擇合法報稅，並根據自身情況利用現有的稅賦優惠來減少稅務負擔。

7. 公益出租人如何報稅才最有利？

公益出租人在報稅時，應確保租金收入的正確申報，並利用1萬5,000元的免稅優惠。同時，房東也可以根據實際租金支出進行成本扣抵，這有助於降低應繳稅款。綜合所得稅方面，房東應在每年的報稅期內及時申報，避免因為延遲申報而遭受額外的罰款。

8. 租客如果不符合租金補助資格，房東還能成為公益出租人嗎？

如果租客不符合租金補助資格，房東將無法自動成為公益出租人。在這種情況下，房東可以選擇自行向政府申請認定，但這通常需要房東提供一些額外的資料和證明，並經過一定的審核流程。因此，對於未來租客未符合租金補助資格的情況，房東應在租賃初期與租客確定相關條件，避免因為資格不符而錯過稅賦優惠。

9. 如果房東不願意成為公益出租人，租客有何選擇？

如果房東不願意成為公益出租人，租客可以選擇申請其他類型的租金補助或尋找其他合適的租屋選項。然而，對於租客而言，選擇一位願意提供公益出租資格的房東，是一個有利的選擇，因為這不僅有助於節省租金支出，還能在稅務上獲得更多的保障。

10. 房東可以隨時退出公益出租人身份嗎？

是的，房東可以選擇退出公益出租人身份，尤其是在租客不再符合租金補助資格時。若租客搬走或不再申請補助，房東將不再符合公益出租人的資格。因此，房東在做出是否成為公益出租人時，應了解自己和租客之間的契約條款，確保能靈活應對未來可能的變動。

觀點建議

政府可以進一步簡化申請流程，並加強對房東的稅務教育，讓他們了解成為公益出租人的長期效益。此外，應該減少那些可能會讓房東逃稅的政策漏洞，並加強監管，確保房東遵守相關的稅務規定。

結論

總結來看，成為公益出租人並報稅，能夠幫助房東大幅降低各項稅費，特別是綜合所得稅、房屋稅和地價稅。雖然房東需要承擔報稅的義務，但這些節省的稅款無疑會在長期內為他們帶來顯著的經濟效益。因此，對於有出租需求且希望降低稅務負擔的房東來說，成為公益出租人是一個非常值得考慮的選擇。

儘管目前有一些房東選擇逃稅，但隨著政策的推動和市場需求的增長，公益出租人制度的長期前景仍然樂觀。政府應繼續推動這一政策，並為房東提供更多的激勵措施，促使更多房東加入到公益出租人行列中來，從而促進住房市場的健康發展。