最新消息
包租代管 vs 公益出租人：哪個方案對房東最有利？

作者：管理員於 2025-02-25

350
次閱讀

隨著囤房稅2.0政策上路，政府針對多房屋擁有者推出更高的課稅規範，尤其改為「全國總歸戶」計算方式，使擁有多處房產的房東面臨較高稅負。為了緩解這一壓力，房東可選擇成為「公益出租人」，透過出租給符合租金補貼資格的租客，享受稅收優惠。

公益出租人可享有三大主要稅務優惠，包括1.2%的房屋稅率、地價稅的優惠稅率，及每屋每月最高1.5萬的租金免稅額。然而，成為公益出租人並非全無風險，例如在出售房產時會失去土地增值稅的優惠，也無法享有房地合一稅的免稅額。

此外，公益出租人分為主動型和被動型，主動型需向主管機關申請，而被動型則由租客自行申請租金補貼並經認定。儘管如此，對於長期持有不打算出售的房東，公益出租人制度仍提供了一種有效減少稅務負擔的選擇。

包租代管 vs 公益出租人：哪個方案對房東最有利？

文章概述

隨著囤房稅2.0的上路，台灣政府對於房產持有和出租的稅制進行了全面升級，旨在打擊囤積房產並促進房屋的有效利用。然而，這也讓許多房東面臨更高的稅務壓力。為了減輕這一負擔，政府推出了「公益出租人」政策，鼓勵房東將閒置房屋出租給符合資格的租客，並提供相應的稅務優惠。這一政策為房東提供了在囤房稅、房屋稅、地價稅和綜合所得稅等方面的減免，讓許多囤房族感到似乎可以在享受租金收入的同時，減少稅負，達到一石二鳥的效果。

然而，「公益出租人」雖然看似是一項雙贏的政策，但也並非沒有風險。成為公益出租人後，房東將無法享有自用住宅的土地增值稅優惠，也無法享受房地合一稅的免稅額，這對於計劃出售房產的房東而言，可能會造成不小的損失。此外，公益出租人的資格認定、租金收入的免稅額設置及房屋出租的要求，都存在一定的限制，使得部分房東不願意輕易加入這一行列。尤其是當房屋需要分隔成多個套房出租時，每間房屋的免稅額只有1.5萬元，這讓部分房東對政策的適用性產生疑慮。

本文將詳細解析「公益出租人」政策的運作方式，包括囤房稅1.0與2.0的差異、成為公益出租人後的稅務優惠、以及可能面臨的風險與限制。我們將從政策背景、優惠內容、實務操作及風險角度進行深入分析，幫助房東了解成為公益出租人的利弊，並為有意參與的房東提供具體的建議與解決方案。最後，我們也會探討如何在享受政府租稅優惠的同時，平衡政策的風險，做出最適合自己的選擇。

背景說明

隨著政府逐步推動租屋市場的規範，囤房稅2.0的上路讓許多房東面臨更高的稅負問題。為了解決這個問題，政府提出了「公益出租人」的概念，旨在鼓勵房東將空置的房屋出租給符合資格的租客，同時獲得稅務優惠。然而，這項政策雖然看似雙贏，卻有許多細節和風險，對於房東來說，有必要了解政策的運作及其潛在影響。

囤房稅1.0與囤房稅2.0的差異

縣市歸戶 vs 全國總歸戶

囤房稅1.0與囤房稅2.0在課稅原則上有顯著的不同，這不僅影響到擁有多處房產的房東，還可能讓他們在未來的房產稅收負擔上產生巨大的變化。

在囤房稅1.0的制度下，課稅是依照「縣市歸戶」的原則進行的。具體來說，這意味著一個家庭在不同縣市擁有多間房產，但每個縣市所擁有的房屋數量未超過三戶，就不會觸及囤房稅的課徵標準。因此，即便在不同的縣市擁有超過三間房產，只要每個縣市的房產數量都在三戶以下，就能享有較低的囤房稅稅率，這樣一來，囤房族在各地擁有多處不出租的房產，卻可以避免囤房稅的嚴重課徵，從而減輕稅務壓力。

然而，囤房稅2.0則將課稅方式改為「全國總歸戶」，不再根據縣市來進行計算，而是將一個家庭在全國範圍內所擁有的所有房產進行統一計算。也就是說，不論這些房產位於哪個縣市，只要家庭在全國範圍內擁有三戶以上的房屋，就會被課徵較高的囤房稅。這項政策改動使得囤積房產的房東無論在任何地區擁有多處房屋，都無法再通過將房產分散在不同縣市來避稅。對於一些在多個城市擁有大量房產的房東而言，這無疑會增加他們的稅務負擔。

公益出租人如何解套囤房稅

在囤房稅2.0的制度下，對於那些擁有多間房產的房東來說，選擇成為「公益出租人」是減少囤房稅負擔的一條有效途徑。根據規定，若房東將自有房產出租給符合資格的租客，並申請成為公益出租人，就能享有一系列的租稅優惠，其中最為人稱道的便是囤房稅的最低稅率——1.2%。

當房東選擇成為公益出租人後，無論擁有多少間房屋，只要將其出租，這些出租房產的囤房稅都將被課徵最低稅率1.2%。這意味著，房東即便擁有多間房產，也不會因為囤房數量過多而面臨過高的囤房稅課徵。換句話說，無論是擁有五間、十間甚至更多的房產，成為公益出租人後，這些房子的囤房稅稅率都會固定在1.2%，不會隨著房產數量的增多而加重稅負，從而實現稅負的減輕。

對於許多房東而言，這樣的政策帶來了實實在在的經濟效益。除囤房稅外，公益出租人還能享受房屋稅、地價稅等一系列稅務優惠，使得原本可能因囤積房產而產生高稅負的情況得到有效解決。

然而，雖然成為公益出租人能夠有效減少囤房稅的負擔，但房東還需考量政策中的其他限制與風險。例如，公益出租人身份會影響到土地增值稅和房地合一稅的免稅額，房東若計劃出售房產，則可能會因此失去相關稅收優惠。因此，在決定是否成為公益出租人之前，房東需要全面考慮自身的長期房產規劃，並評估政策帶來的利弊。

成為公益出租人的三大租稅優惠

房屋稅優惠

房東若成為公益出租人，房屋稅將按最低稅率1.2%徵收，無論擁有多少房屋，均能享受此優惠，避免因囤積房產而遭遇高額的房屋稅。

地價稅優惠

公益出租人的房產可享「自用住宅用地」的優惠稅率，地價稅徵收率為千分之二，不會累進課稅，大大減少房東的負擔。

租金收入併入綜合所得稅優惠

每間房子的租金收入最高可享1.5萬元的免稅額度，這意味著房東每年可省下可觀的稅金，減輕綜合所得稅的負擔。

主動型 vs 被動型公益出租人

主動型公益出租人

主動型公益出租人是指房東自願提出申請，並主動向主管機關提出相關資料申請公益出租人資格。這種方式能讓房東在較短時間內獲得稅務優惠，並能直接享有房屋稅、地價稅以及租金收入相關的優惠。具體來說，房東在申請時需要提供的資料通常包括以下幾項：

身份證明文件：房東需要提供身份證影本，證明其為房產的合法所有人。
租賃契約書：需要提供與租客簽訂的租賃契約，證明租房行為的存在。
其他申請材料：如主管機關要求的其他必要資料（例如，房屋的使用情況證明等）。

一旦提交的資料經過主管機關核准，房東便可成為公益出租人，享有一系列的稅務優惠。例如，房屋稅可以享有1.2%的優惠稅率，地價稅能享受自用住宅用地的優惠稅率，以及租金收入可享免稅額等。

主動型公益出租人優勢

優勢項目	詳細說明
稅務優惠	房屋稅、地價稅可享最低稅率（如1.2%），減少稅務負擔
租金免稅額	每間房屋每月最高可享1.5萬元的租金免稅額，降低所得稅負擔
稅務申報便利性	申請後，房東可自由篩選租客，避免被動認定後的限制
其他優惠	可享其他如社會福利相關優惠，如租金補貼等，利於房東長期經營租賃

被動型公益出租人

與主動型公益出租人不同，被動型公益出租人則是由租客主動申請租金補貼，並且經主管機關認定後，房東會被「被動」認定為公益出租人。這意味著房東並不需要主動去申請，而是依賴租客的行動來達成資格認定。在此過程中，租客需要向主管機關提交其租金補貼的申請，並經過審核，若通過，則房東會被自動認定為公益出租人，並且開始享有相關的稅務優惠。

雖然被動型的方式較為輕鬆，不需要房東主動介入，但也存在一些風險。首先，房東無法控制租客是否會申請租金補貼，也無法預測主管機關的認定結果。因此，若租客未申請或未通過認定，房東就無法享受公益出租人的稅務優惠。

被動型公益出租人優勢

優勢項目	詳細說明
稅務優惠	房東自動享有房屋稅、地價稅等稅務優惠，減少財務負擔
稅務申報簡便	租客申請補貼後，房東無需額外提交材料，便可自動享受稅務優惠
沒有主動申請負擔	房東不需要親自向主管機關提出申請，節省時間和精力
租金收入減稅	每間房屋可享有每月最高1.5萬元租金免稅額，幫助減少所得稅負擔

主動型 vs 被動型的主要區別

項目	主動型公益出租人	被動型公益出租人
申請方式	房東主動提出申請，提供身份證、租賃契約等資料	租客主動申請租金補貼，房東被動認定
需要準備資料	需要準備身份證明文件、租賃契約書等	主要依賴租客提交資料，不需要房東主動準備
稅務優惠	享有房屋稅、地價稅最低稅率，租金收入有免稅額	同樣享有房屋稅、地價稅優惠，但取決於租客是否申請租金補貼
控制權	房東可自由選擇租客，確保申請成功	房東無法控制租客是否會申請租金補貼，結果不可預測
手續繁瑣程度	需要主動向主管機關申請，提供相應材料	租客申請，房東無需額外手續，簡單便捷

主動型與被動型公益出租人的最大區別在於房東的介入程度與控制權。在主動型公益出租人中，房東主動申請資格，並提交相應的資料，這樣能夠確保申請過程的順利進行，且享有更多的控制權。而在被動型公益出租人中，房東則完全依賴租客的行動來獲得資格，這種方式較為簡便，但也存在一定的風險，因為租客是否會申請租金補貼以及是否能通過主管機關的認定，對於房東來說是不可控制的。因此，房東在選擇是否成為公益出租人時，應根據自己的需求與情況，考慮主動型與被動型之間的利弊，做出最合適的選擇。

公益出租人可能面臨的風險與限制

1. 土地增值稅優惠失去

對於擁有多處房產的房東來說，最具吸引力的稅務優惠之一就是土地增值稅的「一生一次優惠」。根據台灣現行法規，如果房屋屬於自用住宅，出售時可以享受土地增值稅優惠，稅率僅為10%。然而，一旦房東將房屋註冊為公益出租人，其所擁有的房屋將被視為「非自用住宅」，因此無法再享受此項優惠。

這對於計劃未來出售房產的房東來說是一大限制。儘管有些方法可以暫停公益出租人的身份，並且在出售房屋前重新申請自用住宅的資格（如租賃滿一年後重新申請自用），但這也需要額外的時間和精力，並且未來無法再享受土地增值稅的優惠，這對於大部分擁有多間房屋並計劃出售的房東來說，可能會感到不划算。

2. 房地合一稅免稅額的失去

另一項關鍵的稅務優惠是房地合一稅的400萬免稅額。根據現行法規，若房屋持有並設籍滿六年，出售時可享有最高400萬元的免稅額。但如果房屋成為公益出租人，這些房屋將不符合「自住房地」的資格，因而無法享受這一免稅額。

例如，如果房東的房屋已經出租超過六年，並且出租給合格租客，該房屋即無法再享受免稅額，即使在未來出售也只能繳納全額的房地合一稅。這對那些持有房屋已經超過六年的房東來說是一個不小的損失。因此，有些房東會選擇不將房產作為公益出租人，以保留這項免稅額。

3. 公益出租人的認定與門檻限制

在成為公益出租人後，房東必須遵守主管機關的相關規定。最重要的一項規定是「每屋每月最高1.5萬元的租金免稅額」，這意味着即便房東出租的房屋租金超過1.5萬元，超過的部分仍然需要納稅。因此，對於出租價格較高的房東來說，這一規定可能無法帶來預期的稅務優惠，反而可能造成稅務負擔。

此外，若房東委託第三方業者代管或包租，則無法成為公益出租人。這是因為政府要求公益出租人和出租人必須為同一人，也就是說房東不能通過包租代管或委託業者代為出租來享受公益出租人的優惠。這對於依賴中介機構或包租模式的房東來說，可能會產生不小的限制。

4. 租金收入併入綜合所得稅，稅級上升

雖然公益出租人每月可享1.5萬元租金的免稅額，但超過此金額的租金收入仍需併入房東的綜合所得稅申報。這可能會使得房東的綜合所得稅級距提高，稅率隨之增加。例如，若房東出租多間房屋且每間房屋租金高於免稅額，則在年終報稅時，租金收入將增加房東的總所得，從而提高其稅級並增加繳納的所得稅。

對於擁有大量房產並且租金較高的房東來說，這樣的稅負負擔是不可忽視的。因此，某些房東可能會選擇避免成為公益出租人，以降低其綜合所得稅的負擔。

5. 房屋數量及出租條件的限制

公益出租人的身份是根據「每屋」認定的，也就是說，每一個門牌號碼被視為一個獨立的「屋」，不論該房屋內的套房數量如何。因此，即使房東將一棟大樓分割為多個套房出租，所享受的免稅額仍然是以門牌為單位，每間房屋每月租金最高僅能享有1.5萬元的免稅額。

此外，公益出租人只能將房屋出租給符合租金補貼申請資格的人或社會福利團體，這可能會限制房東選擇租客的彈性。若房東希望能夠更自由地選擇租客或不願意遵循這些規定，則可能不願意加入公益出租人的行列。

6. 房屋閒置時的稅務問題

若房東的出租房屋長期處於閒置狀態，可能會面臨較高的房屋稅與地價稅，因為政府對於閒置房屋的徵稅力度加大。公益出租人的身份雖然能減少某些稅務負擔，但一旦房屋無人出租，仍然需要繳納房屋稅與地價稅，這對於未能持續出租房屋的房東來說，可能是一項額外的財務負擔。

Q&A

Q: 成為公益出租人後，能享有哪些稅務優惠？

A: 成為公益出租人後，您將能享有多項稅務優惠，包括：

房屋稅優惠：房屋稅率可降低至1.2%，不管擁有幾間房產。
地價稅優惠：出租房屋可享受自用住宅用地優惠稅率，降低稅率，節省地價稅。
租金收入免稅額：每間出租房屋每月的租金收入可享1.5萬元免稅額，再扣除43%必要費用後，剩餘的租金收入再併入綜合所得稅報稅。

Q: 我只擁有一兩間房子，也能成為公益出租人嗎？

A: 是的，即使您只擁有一兩間房屋，只要符合公益出租人的資格條件，就能享受相關的稅務優惠。無論是擁有少數或多數房產，只要出租的房屋符合資格，便能加入公益出租人行列。

Q: 成為公益出租人後是否能賣房並享有稅務優惠？

A: 如果您將房屋出租並成為公益出租人後，出售房屋時將無法享有土地增值稅的優惠。公益出租人出租的房屋將被視為「非自用住宅」，因此在出售時將無法享受「一生一次」的土地增值稅優惠。此外，房地合一稅的400萬免稅額也將失效，除非您停止出租並自住滿六年。因此，對於計劃出售房產的房東來說，這可能會造成不小的稅務負擔。

Q: 公益出租人每間房屋的免稅額是如何計算的？

A: 每間房屋的租金收入可享有每月1.5萬元的免稅額。這意味着如果您的房屋每月租金收入不超過1.5萬元，則這部分收入不需要繳納所得稅。超過1.5萬元的部分，則會併入您的綜合所得稅進行報稅並可能增加稅負。

Q: 什麼情況下我無法成為公益出租人？

A: 以下情況會使您無法成為公益出租人：

您將房屋委託給包租代管公司或其他第三方業者代為出租。
房屋未出租給符合租金補貼資格的租客，或未出租給社會福利團體。
您的出租房屋不符合地方政府的認定要求。

Q: 公益出租人能自由選擇租客嗎？

A: 主要租客必須是符合政府租金補貼資格的租戶，或者租給社會福利團體轉租給符合資格的租戶。因此，您無法完全自由選擇租客。若您希望更自由地選擇租客或有其他要求，可能不適合選擇成為公益出租人。

Q: 成為公益出租人後，會有租客與房東之間的法律爭議嗎？

A: 若您與租客之間的合約明確且遵守法律規範，並且租客符合租金補貼資格，則應該不會發生爭議。然而，若租約條款不清晰或有爭議，則可能會涉及法律訴訟，並且會影響您作為公益出租人的資格，因此確保租賃契約完備非常重要。

Q: 如果租客自行申請租金補貼，我會自動成為公益出租人嗎？

A: 是的，若租客自行向主管機關申請並獲得租金補貼資格，並且經主管機關認定，您作為房東將自動成為公益出租人，並可享受相關的稅務優惠。這類情況稱為被動型公益出租人。

Q: 被動型公益出租人與主動型公益出租人有什麼不同？

A: 主動型公益出租人是指房東主動向主管機關申請公益出租人資格，提交所需資料並獲得認可後享受稅務優惠。被動型公益出租人則是指租客自行申請租金補貼並經主管機關認定後，房東自動成為公益出租人。無論是哪種方式，享受的優惠相同，但申請過程有所不同。

Q: 如果我決定不再成為公益出租人，會有什麼後果？

A: 如果您決定停止成為公益出租人，將會失去享有的稅務優惠，且您的房屋稅、地價稅和租金收入免稅額等會恢復為一般的徵稅標準。此外，若您曾經依公益出租人身份享有某些優惠，停止資格後可能會需要補繳部分稅金。

觀點建議

儘管公益出租人提供了不少稅務優惠，但也存在一些限制和風險，特別是對於計劃出售房產的房東來說，這些稅務優惠可能並不適合。對於那些不打算出售房產、希望長期持有並租出房屋的房東，加入公益出租人行列將是一個明智的選擇。

結論

雖然成為公益出租人可享受多項稅務優惠，但房東在享受這些優惠時，也必須意識到其中的風險與限制。尤其是失去土地增值稅優惠、房地合一稅免稅額以及對租金免稅額的限制，這些都可能對長期持有房產並計劃出售的房東造成影響。因此，房東在選擇是否成為公益出租人時，應該根據自己的房產規模、未來出售計劃及經濟狀況，進行全面評估。

成為公益出租人可享受多項稅務優惠，幫助房東減輕稅負，並促進合法出租。儘管如此，若有計劃出售房產的房東，仍需謹慎考慮，因為某些稅務優惠會因出租而喪失。在加入公益出租人前，建議房東仔細了解相關條件與風險，做出最適合自己的決策。