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公益出租人 vs 普通房東：3大優勢和2大缺點，哪個更划算？

作者：管理員於 2025-02-25

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台灣的租屋市場面臨著不少挑戰，其中最為突出的是「租屋黑市」問題。據統計，台灣大約70%至90%的房東並未誠實報稅，這讓政府的稽查變得困難，也加劇了房租上漲的壓力。為了改善這一情況，政府推出了「公益出租人」政策，鼓勵房東合法報稅並提供租金補助。成為公益出租人後，房東可以享有三大稅務優惠：所得稅免稅額、地價稅和房屋稅優惠。這些措施能大幅減輕房東的稅負，鼓勵他們提供合法的租賃服務。然而，儘管這些優惠政策相當吸引，許多房東仍然選擇逃漏稅，原因在於高額的稅收負擔和銷售房產時無法享受土地增值稅的優惠。這讓台灣的租屋市場仍然存在不小的亂象，政府面臨如何平衡稅收和市場穩定的難題。

公益出租人 vs 普通房東：3大優勢和2大缺點，哪個更划算？

文章概述

這篇文章深入探討了台灣的公益出租人政策，並分析了該政策對房東的各種影響。根據政府的規定，若房東將房屋出租給符合租金補貼資格的租客，他們可以成為公益出租人，享有一系列的稅務優惠，例如所得稅、地價稅和房屋稅的減免。然而，儘管這些優惠條件相當吸引人，為何仍有許多房東選擇不參與公益出租，甚至冒險逃漏稅呢？文章指出，主要的原因之一是雖然公益出租人可以享有優惠的稅率，但依然需要繳納綜合所得稅，且如果持有的房產已出租，則無法享有房地合一稅的優惠免稅額。這些稅負對某些房東而言相當沉重，尤其是在現行所得稅高的情況下，可能會使房東不願意參與。

此外，台灣租屋市場的「租屋黑市」問題也被提出，據統計，高達70%至90%的房東並未依規定報稅，這使得誠實報稅的房東面臨不公平的競爭。文章認為，政府應該加強對租屋市場的監管，提升稽查效率，並為誠實納稅的房東提供更多激勵措施，才能促進更健康的租賃市場，減少逃漏稅的情況。總結來說，儘管公益出租人的政策對社會有益，但台灣的房地產市場仍需進一步改革，才能真正實現政府、房東與租客三方的共贏。

公益出租人政策概述

公益出租人是指將房屋出租給符合租金補貼資格的租客或社會福利機構的房東，經主管機關認定後，享有一系列的稅務優惠政策。這些優惠措施旨在鼓勵房東誠實報稅並投入社會住房市場，減少租屋市場的黑市現象，並使房東能夠在減少稅負的同時支持社會福利。

公益出租人的三大優惠

公益出租人政策所提供的稅務優惠對於房東而言，無疑是相當吸引的，尤其是在面對台灣高漲的房屋稅負時。以下是成為公益出租人後，房東可以享受的三大優惠，這些優惠能有效減少房東的財務壓力，使得出租房屋的過程更加有利。

1. 所得稅稅優：每屋每月租金收入最高1萬5,000元之免稅優惠

公益出租人的首個重大優惠是對租金收入的免稅待遇。根據政策規定，房東每間出租的房屋可以享有最高1.5萬元的免稅額度，也就是說，如果一間房屋的月租金為1.5萬元或以下，該部分租金收入將不被徵稅。這一優惠有助於減輕房東在申報綜合所得稅時的負擔，對於那些擁有多間出租房屋的房東，這無疑是一個減少稅務負擔的有力工具。

例如，假設一名房東擁有五間出租房產，若每間房屋的租金為1.5萬元或以下，則每月有7.5萬元的租金收入可以享受免稅待遇。這樣，房東在計算所得稅時，能夠減少一部分需繳納的租金所得稅，進一步提升出租房屋的利潤。

2. 地價稅稅優：適用自用住宅用地稅率千分之2

在公益出租人的政策下，房東的房產地價稅也能享受優惠稅率。若房東的房產符合相應條件，地價稅將按照千分之2的稅率徵收，這相較於原來的10‰至55‰的稅率大幅降低。這樣的優惠能夠顯著減輕房東在地價稅上的支出，特別是對於擁有大量土地的房東來說，這不僅能降低成本，還能讓他們繼續維持租賃業務而不至於因高額地價稅而退出市場。

這項地價稅優惠政策讓房東即便擁有多處房產，也能夠在不增加負擔的情況下，繼續從事房屋出租業務，減少稅金壓力，有利於長期持有房產。

3. 房屋稅稅優：適用自用住宅稅率1.2%

第三項主要的優惠是房屋稅的減免。公益出租人擁有的房屋可適用自用住宅稅率1.2%的優惠稅率，這意味著即便房東擁有多間出租房產，其所需繳納的房屋稅也會大幅降低。與一般住宅的房屋稅率1.5%至3.6%相比，公益出租人享有更低的房屋稅率，這對於擁有多間房屋的房東尤為重要。

例如，假設房東擁有十間出租房產，每間房屋的市值約為100萬元，若適用1.2%的房屋稅率，房東的年度房屋稅負擔將顯著低於未成為公益出租人所需繳納的房屋稅額。這樣的稅率優惠能夠減輕房東的財務壓力，鼓勵他們繼續出租房屋，並使得房東在出租過程中享有更好的財務回報。

公益出租人的兩大壞處

1. 需繳納綜合所得稅

雖然公益出租人享有稅務優惠，但其中一個重大壞處就是需繳納綜合所得稅。根據現行稅法，租金收入必須併入個人的綜合所得稅計算。

2. 失去房地合一稅優惠

若房東將房產出租，則無法享有房地合一稅的400萬元免稅額。根據現行規定，若房屋持有超過6年且未出租，房東可以享受免稅額，但若將房屋出租，則這一優惠將無效。對於計劃出售房產的房東而言，這可能會增加高額的稅負。

台灣租屋市場中的租屋黑市問題

台灣的租屋市場，一直以來都面臨著租屋黑市的困擾，這一問題長期存在並對整個租賃市場產生了深遠的影響。所謂租屋黑市，指的是房東未依規定報稅，或是私下簽訂不符合法律規範的租賃契約，造成租賃交易不透明，甚至導致租客和房東之間的利益衝突。台灣的租屋黑市問題，不僅加重了租客的負擔，還進一步使得政府在管理和稽查方面面臨極大挑戰。

1. 租屋黑市的普遍性

根據多項報導，台灣的租屋黑市情況相當普遍，估計約有70%到90%的房東未依照規定向稅務機關報稅或進行交易。由於台灣的租屋市場規模龐大且需求旺盛，許多房東為了節省稅金或規避相關法律條款，會選擇以現金交易的方式，或將租金數額虛報、少報，從而避開合法的稅務申報流程。這樣的行為不僅違反了稅法，還加大了房租市場的不公平性，使得誠實納稅的房東和租客反而處於劣勢。

例如，許多房東會要求租客支付現金租金，並且避開正式的租賃契約或協議，這樣一來便無法在租賃契約中註明具體的租金金額或租賃條件，也就無法依法報稅。這樣的行為加大了稅務稽查的難度，造成了市場的不透明，並讓房屋租賃市場變得更為混亂。

2. 租屋黑市的根源

租屋黑市問題的根源，主要可以追溯到以下幾個方面：

高額稅負與房東的逃稅動機

台灣的房屋稅負較重，尤其對於擁有多間房產的房東而言，稅務負擔非常龐大。儘管政府提供了一些稅務優惠，鼓勵房東成為公益出租人，但由於政府的稽查力度不足以及現行法律在執行上有一定的漏洞，仍然有不少房東選擇逃漏稅。許多房東認為，繳納高額的綜合所得稅和房屋稅不如選擇將租金收入隱匿或少報，這樣不僅可以降低租賃成本，還能提高自身的獲利。

政府監管不足

雖然政府已經推出多項政策來打擊租屋黑市，但實際上，由於台灣租屋市場規模龐大且複雜，政府的監管和執法力度常常不夠強硬。稽查機構人員有限，對於每一筆租賃交易的監管難度較大，尤其是對於一些私人交易或現金交易的房東，政府往往無法有效介入，進而導致租屋市場中的黑市現象愈演愈烈。

租金的漲幅與租客的無奈

台灣的房價和租金漲幅多年來居高不下，對於多數租客而言，租金負擔沉重。在這種情況下，租客往往無力反抗房東的要求，也因此接受了許多不合理的條件。在某些情況下，租客即便知道房東在逃稅，也往往因為急需房屋而選擇默許這樣的行為。租客的忍讓與房東逃稅行為相互交織，形成了租屋市場的灰色地帶。

3. 租屋黑市對市場的影響

租金價格的不透明

由於黑市租賃交易的存在，台灣租屋市場的租金價格變得相當不透明。租金往往不按市場價進行定價，而是根據房東的私人意願和租客的接受程度來確定。這使得租金市場充滿了不確定性，許多誠實報稅的房東難以與黑市交易的房東競爭，最終影響到租屋市場的健康發展。

租客與房東的關係惡化

租屋黑市的存在，也使得租客與房東之間的信任關係更加緊張。許多房東對租客抱有戒心，認為租客會要求過高的租金補貼或維護條件，而租客則因為擔心房東的逃稅行為而不敢要求合法的租賃條件。這種不信任的氛圍，使得租屋市場的運行效率降低，並增加了法律糾紛的風險。

政府財政收入的損失

由於大量的租屋黑市交易未經報稅，政府在稅收上面臨巨大的損失。根據估算，台灣租屋市場每年漏稅金額達數十億元，這使得政府無法獲得應有的稅收收入，進而影響公共服務的品質和社會福利的發展。

4. 解決租屋黑市問題的可能途徑

加強稅務監管與法律執行

政府應該加強對租屋市場的監管，尤其是在租賃契約的報稅方面。通過更有效的監管機制和法律執行，對於逃稅的房東進行嚴厲打擊，從而減少黑市交易的發生。此舉不僅有助於保障誠實納稅房東的利益，也能促使租賃市場回歸正常的市場機制。

提供更多的稅務優惠與補助

政府可以考慮進一步提高公益出租人政策的吸引力，提供更多的稅務優惠或補助，吸引房東自願申報並遵守相關的稅法。若房東能夠享有更高的稅務優惠，他們會更有動力依法報稅，從而減少黑市租賃交易的規模。

提高租客的法律意識與權益保障

政府應該加強對租客的法律教育，幫助租客了解自己在租賃契約中的權益，並提高他們的法律意識。這樣可以促使租客主動要求合法的租賃條件，從而減少房東逃稅的動機。

觀點建議

首先，政府應加強對租屋市場的監管，提升稽查效率，並針對逃漏稅的房東進行懲罰。其次，應該提供更多的激勵措施，例如加強租金補助政策，讓更多房東願意投入公益出租人行列。同時，應該制定更具彈性的稅制，減少房東負擔，使其更願意參與社會責任計畫。

結論

總結來說，成為公益出租人不僅能夠享有所得稅、地價稅和房屋稅的三大稅務優惠，還能夠減少房東在多重稅負下的壓力，進而激勵更多房東參與公益出租，推動更健康的租賃市場。然而，這些優惠的背後也伴隨著一些風險和挑戰，房東需要綜合考慮自身情況，決定是否加入公益出租人行列。

儘管公益出租人政策在稅務優惠上提供了相當吸引的條件，但由於需要繳納綜合所得稅以及失去房地合一稅的優惠，許多房東仍然選擇逃漏稅。此外，租屋黑市問題使得誠實報稅的房東處於不利地位。台灣的房地產市場仍然面臨諸多挑戰，政府需要針對這些問題進行深層次的改革，才能建立更健康的租賃市場，減少逃漏稅行為，並促進房東與租客的雙贏局面。