廠房知識家買地自建？農地、建地、農建地、甲、乙、丙、丁建築用地差在哪？
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在台灣，購買土地並自行建築是許多企業和個人追求的夢想。然而，土地的類型眾多，如農地、建地、農建地以及劃分為甲、乙、丙、丁等不同類別的建築用地，每種都有其特定的規範和限制。這些不同類型的土地在容許使用、建築條件、稅務影響以及投資回報方面都有顯著的差異。這些差異對於計劃購地自建的人來說至關重要，但卻常常令人困惑。
在這篇文章中，我們將深入探討這些不同類型土地的特點，包括它們的法律規定、建築限制以及投資潛力。我們的目標是為潛在的土地購買者提供一個清晰的指南，幫助他們了解每種土地類型的利弊，並做出明智的投資決策。無論您是企業主、開發商或是尋求自建住宅的個人，這篇文章都將為您揭開台灣土地類型的神秘面紗，讓您在進行重大的購地決策時更有信心。
解析土地分類：農地、建地和甲乙丙丁的區別
你正在尋覓桃園廠房嗎？但購入來的廠房，不僅設備折舊難估算、佈水電線等基礎工程更是麻煩，算起來還不如找塊價格漂亮的桃園工業地！什麼？不清楚買地自建的注意事項？搞不懂農地、建地、農建地的繞口令？更分不清甲乙丙丁種的建築用地？沒關係！就讓【詠騰不動產團隊】帶你一次搞清楚吧！本篇我們將手把手帶你了解這些專有名詞！
農地、建地、農建地差在哪？
展開討論之前，先稍做釐清，只有農地、建地是依據內政部頒發的土地法所做的土地分類之一，但「農建地」則只是一種俗稱，並非正式名稱，後面我們會詳加敘述！
首先，台灣將土地分為四大類，分別為：第一類建築用地、第二類直接生產用地、第三類交通水利用地以及第四類其他土地。
第一類建築用地就是指建地，指可合法蓋住宅、商辦等營業場所的用地，辨識方式也相當簡單，你會在土地權狀中看到地目為「建」；而第二類直接生產用地則是指農地，專為農牧用途的土地，除了可有10%面積作為農舍，其餘皆需從事農林漁牧等產業，土地權狀中也會看到地目清楚標示為「田」、「林」、「養」、「池」等相關地目；第三類為交通水利用地，像道路和溝渠都在此列，地目中則會呈現「水利地」等字樣；第四種較少見，土地法中敘明：如沙漠、雪山等。
前述提到較為特別的「農建地」，其實可說是一種新舊制度轉換時的歷史遺留問題，因它的背景是各縣市在都市計畫法下，因為會將部分區域劃進都市計畫中，並按照需求重新規劃各區域發展，卻由於都市計畫法最早在民國28年訂定的時候，甚至標定聚居人口超過十萬就可以做都市計畫（但截至2021年底，人口最少的連江縣都已經28.8萬人）！顯然該法規仍慢於實際發展，以至於有許多地方，隨著經貿自由開放，已經有許多取得「建」地目的土地，合法留存在原址，但在後來才訂定的都市計畫法中，卻被劃分到農業區中！
為了保障原所有人的權益，目前這種特別的「農建地」，雖然若需重建仍可以蓋住宅，卻受到不少限制，例如：
- 建築物簷高不得超過14公尺，並以4層為限。
- 建蔽率不得大於60％。
- 容積率不得大於180％。
- 第一層可以開小型商店及飲食店，但是不得違反農業區有關土地使用分區的規定（不能開工廠、雞豬舍，也不能開汽車旅館）。
詠騰不動產提醒您，這樣特殊的「農建地」，仍可合法重建住宅的前提，是為了保障在都市計畫發布「前」，就開始以建地目使用的所有者，所以如果您手上的土地，目前是劃分為農業區，希望改蓋住宅，務必注意當年地目為「建」地目的登記日期，需要在該地都市計畫發布日之前，才屬於這種特殊的農建地噢。
甲乙丙丁種建築用地，差在哪？
同理，在我們討論何謂甲乙丙丁種建築用地之前，我們先來看看，從法規面上，這幾種建築用地究竟隸屬哪條法令呢？
根據內政部資料，台灣國土共分三大類，從下表可明顯看出，這三大類土地，所需遵循管制的法令和土地分類方式都各不相同，如適用都市計畫法的都市土地，以及本次主角，適用於區域計畫法的非都市土地，它的劃分方式不同於都市土地用淺白的區域名詞，而是定義了甲～丁種建築用地等10餘項分類。
| 類別 | 適用法令 | 容許使用 | 佔國土比例 |
| 都市土地 | 都市計畫法（民國28年制定，陸續修正至民國110年） | 住宅區、商業區、工業區、文教區等 | 13% |
| 非都市土地 | 區域計畫法（民國63年制定、民國89年修正） | 甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地，和農林牧養殖等 | 78% |
| 國家公園土地 | 國家公園法 | – | 9% |
了解甲～丁種建築用地隸屬非都市土地的區域計畫法管轄後，詠騰帶您詳細了解他們之間的差異：
一、甲種建築用地：
一般農業區，或特定農業區內的建築用地，生活機能比較都市計劃內的住宅用地稍差一些，房價也較低。
二、乙種建築用地：
是鄉村區中的建築用地，可供居住及低強度的商業使用。鄉村區是指都市計劃外，但仍有固定人口聚集的聚落，通常沒有道路規劃，道路系統小又窄，未來房價也較沒有上漲機會與空間。
三、丙種建築用地：
山坡保育區內的建築用地。通常建商買了丙建的土地後，將它剷平、做好水土保持、保育計畫等，就能夠蓋房子了，但由於近年環保意識逐漸高漲，各地政府對於丙種建地，通常會有很嚴格的管制，並降低容積率，以維護環境。
四、丁種建築用地：（近年大熱建地選擇）
一般農業區及特定農業區內的工業建築用地。可以合法蓋工廠，並申請工廠登記證，大部分都用作工廠用地使用。因為取得土地的價格便宜，建蔽容積率又高，可使用的空間較大，房屋售價約一般住宅的7成～8成。
各建地種類對應的建蔽率與容積率：
| 建地種類 | 簡述 | 建蔽率 | 容積率 |
| 甲種 | 農業區內建築用地 | 60% | 240% |
| 乙種 | 鄉村區內建築用地 | 60% | 240% |
| 丙種 | 山坡保育區內建築用地 | 40% | 120% |
| 丁種 | 一般、特定農業區內的工業建築用地，可以合法蓋工廠，並申請工廠登記證 | 70% | 300% |
隨著土地取得成本不斷飆升，買地自建是近年來的大熱話題，本次主題囊括多項法規及專業名詞介紹，詠騰不動產團隊盡可能深入淺出的讓您了解，若有任何問題，隨時歡迎洽詢。
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